(1) Um valor igual ao aluguel de um apartamento de tamanho e localização semelhantes, multiplicado por 1,5 - para o período que começava na data contratual e terminava ao final de oito meses a partir dessa data;
(2) Um valor igual ao aluguel de um apartamento de tamanho e localização semelhantes, multiplicado por 1,25 - para um período que começa nove meses após a data contratual em diante.
(b) A compensação prevista nesta seção será paga ao final de cada mês daquele mês; a compensação por até sessenta dias a partir da data contratual será paga ao final desses sessenta dias.
(c) Apesar das disposições dos parágrafos (a) e (b), as partes do contrato de venda podem concordar que as referidas cláusulas menores não se aplicarão a atrasos na entrega causados por circunstâncias fora do controle do vendedor e que o risco de sua ocorrência e consequências não são impostos a ele."
O autor do 14º ano está silenciado para entrar com uma ação judicial?
- O réu alegou na declaração de defesa que o autor nº 14, Sr. Maxim Segal, assinou uma renúncia de reivindicações e um acordo contra ela em 31 de dezembro de 2023, no qual declarou, entre outras coisas, que em troca de receber uma compensação monetária dela no valor de ILS 10.000, todas as suas reivindicações e/ou reivindicações no contexto do contrato de venda seriam finalmente e completamente rejeitadas, e, portanto, sua reivindicação deveria ser rejeitada. Ela ainda argumentou que, quando o Sr. Segal não apresentou uma resposta à declaração de defesa, e em sua declaração juramentada, que assinou em 11 de agosto de 2025, não se referiu ao acordo datado de 31 de dezembro de 2023, ele não tinha direito a exigir compensação em virtude da seção 5A da Lei de Venda de Apartamentos.
- A ré se refere a uma decisão da Suprema Corte que, segundo ela, reforça sua posição 2266/10 Ilan Cohen v. The Check Ltd. (doravante: "o caso Cohen"). Na decisão, foi determinado que, se a autora não respondesse na resposta ao argumento decorrente das declarações da defesa sobre um acordo de renúncia entre as partes, que poderia ter anulado toda a reivindicação desde o início, sua reivindicação seria rejeitada.
- Copiado da profecia sobre a conduta do Sr. Segal levanta uma dificuldade. Primeiro, ele deveria ter argumentado na declaração de reivindicação antecipadamente sobre a renúncia, conforme exigido no caso Cohen. Segundo, ele poderia e deveria ter respondido à reivindicação sobre a renúncia apresentando uma declaração de resposta à declaração de defesa, e no máximo em sua declaração juramentada. No entanto, ele não abordou isso em sua declaração juramentada nem mesmo na fase sumária. No entanto, o tribunal não considera suas omissões como justificativa para a rejeição de sua reivindicação pelos seguintes motivos:
- Em caso semelhante, o tribunal decidiu em um julgamento Civil Case (Shalom Rishon LeZion) 16297-08-17 Mazal Dimri v. Rom-Rimon Properties and Construction Ltd. (Nevo 12.2.2021) (doravante: "o caso Dimi") da seguinte forma: "Apesar do exposto, acredito que a decisão pode ser baseada na determinação de que a renúncia é nula porque contradiz um direito coerente. Este é principalmente um argumento jurídico, que não se baseia em dados factuais exclusivos do presente caso. Quando se trata de um raciocínio jurídico, a regra é que o tribunal pode levantá-lo por iniciativa própria, mesmo que esse poder seja usado com moderação e nos casos apropriados, quando isso não viola a justiça processual e a conclusão jurídica pode ser alcançada com base nos fatos comprovadamente válidos (veja, Civil Appeal 4839/92 Ganz v. Katz, IsrSC 48(4) 749,761-762 (1994); Autoridade de Apelação Civil 7956/99 Habitação e Desenvolvimento para Israel v. Ma'ale Adumim Municipality, IsrSC 56(5) 779,789 (2002); Recurso Civil 8021/03 Elisha v. Elisha, IsrSC 59(3) 337,345 (2004)."
- Para nossos propósitos, a reivindicação do Sr. Segal é uma reivindicação pela realização de um direito coerente ao qual ele tem direito em virtude da seção 5A da Lei de Venda de Apartamentos. A seção 7A da Lei de Venda de Apartamentos estabelece que as disposições da lei não devem ser estipuladas exceto a favor do comprador (caso Digri; Autoridade de Apelação Civil 6605/15 Shemesh v. Space Construction and Development Ltd. [Nevo] (21 de fevereiro de 2016) (doravante: "Regra Shemesh"). No julgamento Civil Case (Shalom Chai) 14561-12-21 Dan Lieberman v. H.B. Holdings (2014) Ltd. (Nevo, 4 de março de 2025), foi decidido que "mesmo que eu tivesse determinado que, no momento da assinatura do protocolo de entrega e do documento em questão, o autor renunciou à indenização sob a seção 5A da Lei, e como declarado, determinei que não era o caso, não há validade legal para tal renúncia." Em seguida, a Sentença Civil (Distrito de Tel Aviv) 38922-07-16 Nive Zemer Tov et al. 78 v. Gindi Holdings Ltd. (Nevo, 30 de junho de 2021) observou que "mesmo que houvesse consentimento voluntário para assinar os formulários, os tribunais decidiram repetidamente que, como as disposições da seção 5A da Lei de Venda são coerentes, um acordo para receber uma compensação reduzida, mesmo que assinado voluntariamente, é inválido" (ibid., parágrafo 28).
- Além disso, no caso Cohen, no qual o réu se baseou, o tribunal excluiu a reivindicação e não a rejeitou, como parte da rejeição sumária da declaração da reivindicação, enquanto em nosso caso nenhuma moção para rejeição sumária da ação foi apresentada ea audiência da rejeição foi realizada apenas na fase sumária.
- Além disso, no mérito da reivindicação, os autores referiram-se na declaração de reivindicação à questão de terem assinado uma renúncia geral aos seus direitos, quando alegaram que o réu "optou por recorrer a táticas repetidas, fazendo com que os inquilinos assinassem documentos e acordos que incluem cláusulas privativas, que são ilegais e contradizem regulamentos públicos." Eles acrescentaram que o réu fez isso "para desencorajar os autores e impedi-los de insistir em seus direitos." A ré alegou na declaração de defesa que o Sr. Segal renunciou às suas reivindicações contra ela, e na declaração juramentada do Sr. Omer Mor, ela alegou que, em 31 de dezembro de 2023, o Sr. Segal assinou uma renúncia de reivindicações e um compromisso contra ela e, no âmbito dessa renúncia, declarou que, em troca de receber uma compensação monetária no valor de ILS 10.000, todas as suas exigências e/ou reivindicações relacionadas ao contrato de venda seriam definitivamente e completamente rejeitadas. A ré não mencionou a natureza do acordo de renúncia anexado como Apêndice 3 à declaração de defesa, cuja análise mostra que ele fundamenta seu acordo de fornecer compensação porque ela não rebaixou o piso do apartamento a pedido do Sr. Já foi determinado na jurisprudência que o acordo de renúncia deve ser interpretado devido às circunstâncias em que foi assinado (ver Recurso Civil 7379/18 Hadar Itzhaki v. Ron Itzhaki (Nevo, 18 de dezembro de 2019), parágrafos 14-23). Admitidamente, a renúncia assinada pelo Sr. Segal aparentemente o priva de qualquer possibilidade de apresentar reivindicações contra o réu - no entanto, a essência do contrato de renúncia está em questões de nivelamento do piso, e é difícil derivar dela uma renúncia tão ampla que inclua, entre outras coisas, a renúncia a um direito coerente relacionado a um assunto completamente diferente - a compensação coerente estatutária por atraso na entrega. Em outras palavras, a compensação recebida pelo Sr. Segal está em contexto direto para a reforma que ele mesmo fará no andar. Se isso não for suficiente, essa quantia não compensa quaisquer danos futuros que possam ser causados ao Sr. Segal no âmbito do contrato de venda, nem para fechar as portas do tribunal para ele antecipadamente.
- Além disso, nessas circunstâncias únicas, esperava-se que o réu realmente interrogasse o Sr. Segal e tentasse convencer o tribunal de que, ao assinar o acordo no qual, segundo ela, renunciava ao direito à indenização por atraso na entrega, estava ciente de que estava renunciando a um direito convincente, mas ela se absteve de interrogá-lo.
- Portanto, o tribunal rejeita a moção para arquivar a ação do Sr. Segal, mas levará em conta sua conduta processual na audiência sobre as despesas.
A data de entrega dos elevadores deve ser considerada a data da entrega real dos apartamentos?
- Na declaração de defesa, a ré rejeitou o pedido dos autores para considerar a data em que o protocolo de entrega dos elevadores foi elaborado entre o representante do condomínio e o fornecedor do elevador como a data real de entrega de seus apartamentos; Ela argumentou que, ao receber o certificado de conclusão, os apartamentos e o prédio estão aptos para ocupação e entrega, ainda mais após os protocolos de entrega dos próprios apartamentos terem sido cumpridos e os inquilinos viverem nos apartamentos, usarem eles e a propriedade comum, enquanto lidar com falhas na propriedade comum faz parte do período de inspeção e é realizado com a empresa de elevadores, e certamente essa data não deve ser considerada como a data de entrega de seus apartamentos. Ela ainda argumentou que isso contradiz uma variedade de declarações feitas pelos autores em tempo real de que eles nunca consideraram essa data como a data de entrega de seus apartamentos.
- Em seu resumo, os autores discutiram o argumento de que a falta de um elevador utilizável justifica sua recusa em aceitar seus apartamentos até que o elevador fosse utilizado.
- A ré alegou em seus resumos que, de acordo com os contratos de venda, é responsabilidade dos representantes dos edifícios assinar um acordo com a empresa de elevadores para fins de operação, e qualquer atraso na implementação do referido é responsabilidade deles e não é sua responsabilidade. Ela ainda alegou que entregou a propriedade comum, incluindo os elevadores, aos representantes em meados de agosto em condições adequadas e apropriadas, com exceção de vários defeitos estéticos que não impedem o uso dos elevadores. Ela ainda alegou que, a partir da data de recebimento do certificado de conclusão, os apartamentos e o edifício estão aptos para ocupação e entrega, incluindo aqueles conectados a infraestruturas essenciais e há acesso seguro a eles, e que os autores assinaram protocolos de entrega confirmando que os apartamentos são habitáveis. Ela ainda argumentou que, mesmo que os autores não pudessem usar seu apartamento devido à falta de funcionamento dos elevadores, não é possível reivindicar compensação sob a Lei de Venda de Apartamentos por atraso na entrega, mas, no máximo, solicitar alívio pela perda do aluguel ou prevenção do uso. O réu referiu-se a uma decisão do Tribunal de Pequenas Causas em Afula no caso 42316-01-25 Chen v. Yahalom, que se refere ao mesmo projeto, na qual o tribunal rejeitou um argumento semelhante ali, alegando que defeitos no elevador que não impedem o uso razoável não impediram a entrega pontual do apartamento. Outra alegação foi que alguns dos autores admitiram em tempo real que a data de entrega de seu apartamento coincidiu com a data de elaboração dos detalhes de todas as entregas e não em outro momento.
- De acordo com a lei, o ponto de partida é que um elevador deve ser instalado em um prédio com mais de quatro andares - veja Recurso (Tel Aviv) 13025-04-21 G. Gush Etzion 26 Givatayim Ltd. v. Comitê Local de Planejamento de Givatayim (Nevo). Embora haja uma exceção a isso em uma nova ala ou edifício residencial onde a diferença de altura entre o nível da entrada determinante e o nível do apartamento no andar mais alto seja inferior a dez metros, o réu não alegou que essa exceção se aplique ao nosso caso. Portanto, a provisão de um formulário de ocupação para o edifício não resolve a ausência de um elevador que permita acessibilidade razoável ao comprador do apartamento a partir do quinto andar ou superior. Portanto, na ausência de acessibilidade razoável ao apartamento, ele não deve ser considerado um apartamento habitável. Isso sem prejudicar o direito dos proprietários de apartamentos até o quarto andar de reivindicar indenização pela perda de aproveitamento do apartamento. Deve-se notar que a decisão no caso Chen, ao qual a ré se refere, não a ajuda, pois se refere a compradores de apartamentos no quarto andar.
- O tribunal rejeita o argumento da ré de que ela teria o direito de se isentar da provisão de um elevador utilizável ao impor a responsabilidade, inclusive contratual, pela operação do elevador, a outra parte, como o representante do condomínio. No máximo, na medida em que a ré acreditava que o escritório de representação era supostamente negligente, e não o alegou em seus resumos, é possível que seus direitos nesse caso estejam reservados em relação à representatividade. No entanto, com relação aos autores que compraram um apartamento do 5º andar ou acima, ela é obrigada a fornecer um elevador utilizável no momento da entrega da posse do apartamento e, como não cumpriu essa obrigação, deve pagar compensação pelo atraso na entrega até a data de entrega do elevador, quando ele está em uso. Além disso, o tribunal não encontra qualquer fundamento na alegação do réu de que os autores reconheceram a data de entrega em tempo real e a retrataram no momento do apresentimento da reivindicação, referindo-se a uma audiência sobre a suposta renúncia do Sr. Segal a um direito coerente. A conclusão do tribunal sobre o mesmo assunto também é aplicável a este argumento.
- De acordo com os resumos dos autores no número 11 da Argaman, o apartamento do Sr. Alexey Meirov está localizado no 5º andar, e os apartamentos de Yevgeny e Lulov Boltin e Maxim Segal estão no 6º andar. De acordo com os resumos dos autores no Edifício 13 de Argaman, o apartamento de Anna e Hagai Sapir está localizado no 5º andar e o apartamento de Vitaly e Anna Blank está no 6º andar. Além disso, o apartamento de Irit e Yigal Wax está localizado no 7º andar, e o apartamento de Vitaly e Anna Blank está localizado no 6º andar. Portanto, o atraso até a data de entrega do elevador se refere a um total de seis apartamentos.
A alegação de que o réu não se atrasou na entrega dos apartamentos "Preço do Comprador"
- O réu alegou na declaração de defesa que os autores se abstêm de detalhar em sua declaração lacônica e ingênua que, em todos os contratos de venda dos compradores que compraram seus apartamentos como parte do quadro do "Preço do Comprador" (que não estavam anexados à declaração de reivindicação) existe uma cláusula explícita (cláusula D do Apêndice B (Apêndice da Contraprestação) no contrato de venda (doravante: "cláusula D") que estipula que a data de entrega do apartamento foi ostensivamente marcada para 31 de dezembro de 2022, a menos que a emissão da licença do projeto seja adiada além de 15 de abril de 2020, caso em que qualquer atraso além desse período aumentará e estenderá a data de entrega de forma relativa. Ela ainda argumentou que, como a licença de construção do projeto foi recebida apenas em 24 de setembro de 2020,162 dias após 15 de abril de 2020, a data de entrega dos apartamentos adquiridos sob o "Preço do Comprador" foi estendida para 11 de junho de 2023.
- Devido à sua importância, o conteúdo da seção D é o seguinte:
"A data de entrega da posse será em 31 de dezembro de 2022.