Processo Civil (Tel Aviv) 29022-12-24 Yariv Keinan e 37 outros contra Yahalom B.C. Ltd. - parte 3

Na medida em que a emissão da licença de construção seja adiada além de 15 de abril de 2020, qualquer atraso além desse período aumentará e prolongará a data de entrega de forma relativa."

23. A ré dedicou uma parte significativa de seus resumos a essa questão. Ela argumentou que, contrariando a regra Shemesh, esta não é uma disposição contratual que conceda ao empreiteiro poder ilimitado para adiar a data de entrega sem marcar uma nova data, de forma a isentar o empreiteiro do dever de compensação imposto por lei. O réu argumentou que esta é uma disposição contratual clara e certa, onde o comprador pode concluir quando o apartamento será entregue a ele e pode planejar seus passos adequadamente (parágrafo 24 de seus resumos).  O réu referiu-se a uma decisão que supostamente orienta um recurso civil em nosso caso (Distrito de Tel Aviv) 61429-09-24 Yehuda Rotstein v.  Aura Israel - Entrepreneurship and Investments Ltd.  (Nevo, 29 de outubro de 2024) (doravante: "o caso Rotstein").  Apresentaremos os principais pontos de suas observações relacionadas ao nosso caso.
24. No caso Rotstein, as partes firmaram um contrato de venda de um apartamento residencial em julho de 2016. Nesse acordo, a "data esperada de entrega" do apartamento foi definida como dois anos a partir do recebimento da licença final de construção do prédio, que o vendedor esperava receber até 31 de dezembro de 2016. Em outras palavras, no momento da assinatura do contrato, o vendedor estimava que seis meses se passariam desde a data de assinatura até a data de recebimento da aprovação.  Por fim, a permissão foi recebida apenas em 27 de novembro de 2020, cerca de quatro anos após a data estimada, e o apartamento foi entregue ao recorrente em 13 de dezembro de 2022, dentro de um período de dois anos mais o período de "graça", desde que a permissão de construção foi concedida.
25. O tribunal (o Honorável Justice Ariel Zimmerman) decidiu no caso Rotstein a seguinte forma:

"É claro que extrema cautela é necessária em tudo relacionado à proteção dos direitos dos compradores de apartamentos (Recurso Civil 7991/07 Rafaeli v.  Razin (12 de abril de 2011); Regra Shemesh, no parágrafo 21).  Também se entende que "a data de entrega do apartamento, após estar em conformidade e pronto para habitação, é um dos dados mais críticos do ponto de vista do comprador do apartamento" (Regra Shemesh, no parágrafo 23).  Um atraso na entrega relativo à data estabelecida no contrato de venda, além de um atraso de 60 dias, terá direito a compensação, conforme a disposição coerente da seção 5A da Lei de Venda de Apartamentos.  Para não permitir que o empreiteiro contorne essa disposição da lei, na Regra Shemesh foi esclarecido que um acordo tardio, após a conclusão do contrato de venda, que desvia a data de entrega, pode, portanto, ser considerado - com base em uma análise individual das circunstâncias do caso - não como um acordo válido quanto à data de entrega, mas sim como uma cláusula de isenção 'apresentada' ou 'disfarçada como uma cláusula que trata de um acordo sobre uma nova data de entrega, mas que, na prática, tem a intenção de isentar o empreiteiro do dever de compensação imposto a ele por força da lei' (ibid., no parágrafo 27).

26. Posteriormente, o tribunal decidiu no caso Rotstein da seguinte forma:

"O contrato de venda não especifica uma data predeterminada para entrega, pois a construção é naturalmente condicionada a uma licença de construção, e tal não estava disponível no momento da conclusão do contrato.  Mas o acordo é claro em sua totalidade: entrega dentro de dois anos a partir da data de recebimento da licença final de construção...  Há uma estimativa, mas explicitamente não há compromisso por parte do recorrido - e não pode haver obrigação - quanto à data em que a licença será concedida, até 31 de dezembro de 2016.  No entanto, se não for concedida até essa data, isso não constitui violação do acordo, nem altera a estipulação clara de que a data (vinculativa) de entrega é de dois anos a partir da data de recebimento da permissão de construção efetiva...  Dado que essas são as disposições do contrato, não há invalidade em princípio, nem desvio das disposições legais pertinentes.  Como o tribunal de primeira instância decidiu, não há impedimento em princípio à conexão entre a data de entrega e a licença de construção, quando no momento do contrato de venda não há permissão disponível.  "

27. O tribunal no caso Rotstein enfatizou que "na medida em que você encontre em um contrato futuro algum tipo de astúcia por parte de um empreiteiro que torne a data contratual de entrega desconhecida, incerta, e o material nas mãos do criador pode levar o tribunal a intervir, a fim de garantir o cumprimento das disposições coerentes da Lei de Venda de Apartamentos e proteger os compradores."
28. Assim, o tribunal no caso Rotstein distingue entre a regra Shemesh, na qual a cláusula de adiamento estava sob controle do empreiteiro e criava ambiguidade por parte do comprador, e o conteúdo da cláusula que é objeto da disputa no caso Rotstein, que aparece no contrato de venda já na data de sua conclusão e adia a data de entrega em relação à data esperada de recebimento da licença. O tribunal decidiu no caso Rotstein que esta não é uma cláusula de atraso que "se disfarça" como uma cláusula de isenção da compensação. Para nossos propósitos, a cláusula D, citada anteriormente, é quase idêntica em conteúdo e substância à cláusula que é objeto da disputa no caso Rotstein, e, portanto, este tribunal adota a conclusão do tribunal no caso Rotstein e determina que a cláusula D é válida.
29. O tribunal sabe que todas as datas para a assinatura dos contratos dos compradores de apartamentos no contrato de "Preço do Comprador" com o réu foram fixadas após a data estimada de recebimento da permissão, que é 15 de abril de 2020. Embora os autores não tenham levantado esse aspecto em nenhuma etapa do processo, o tribunal optou por realizar uma audiência sobre o assunto e examinar se isso poderia alterar o resultado. Surge a questão se há uma impropriedade fundamental no fato de que o acordo foi firmado vários meses após a data prevista de recebimento da permissão, e essa data não foi alterada para uma data futura, e a data de entrega do apartamento não foi alterada de acordo.
30. Nesse caso também, o réu argumentou que, em tempo real, os autores alegaram que a data contratual de entrega do apartamento mais os dias de carência caíram em uma data posterior, mas que, no momento da apresentação da reivindicação, mudaram sua versão de uma ponta para a outra.
31. Por exemplo, surge a questão de saber se a correspondência com o casal de Amsalem (Apêndice 5 ao depoimento de Omer Mor) contém uma admissão e conhecimento de que, no momento da assinatura do contrato, o casal sabia e reconhecia a cláusula D do contrato de venda, que estipulava a data de entrega do apartamento na data de recebimento da permissão.
32. A declaração juramentada do Sr. Amsalem não se refere à cláusula D do acordo, e ele não menciona a correspondência por correspondência online entre ele e o advogado do réu, mas sim a data de entrega de 31 de dezembro de 2022, como uma data considerada como garantida.
33. Uma análise das declarações juramentadas dos outros autores que compraram seus apartamentos na transação do Preço ao Comprador mostra que eles também não mencionaram a cláusula D e não alegaram que o réu os induziu em erro, e, em caso afirmativo, como os enganou, ou se o conteúdo da cláusula D gerou ignorância ou falta de clareza. Isso apesar do fato de que a alegação do réu sobre a cláusula D já havia sido levantada na declaração de defesa.
34. Dessas circunstâncias, parece que não surgem razões ou motivos das declarações dos autores quanto a enganos, falta de clareza ou qualquer falta de conhecimento sobre a seção D. Aparentemente, o fato de os acordos deste processo terem sido assinados após o prazo estimado para receber a licença de construção ter expirado, reduziu a incerteza sobre a pessoa que teria comprado seu apartamento antes da data estimada para conceder a licença de construção. Isso porque os compradores sabiam, pela leitura do acordo, que a data estimada para receber a licença havia expirado.  Deve-se notar que o réu explicou a falha em alterar o acordo de acordo, ditando a redação do acordo pelo Ministério da Habitação.  Portanto, o tribunal rejeita o argumento dos autores de que eles compraram seu apartamento na transação Mehir LaMishtaken, segundo a qual a cláusula D deveria ser anulada, e determina que o período de tempo para atraso na entrega deve ser iniciado, de acordo com o mecanismo de adiamento da cláusula D, proporcional à data de recebimento da permissão de construção efetiva.  Portanto, a data condicional de entrega contratual de 31 de dezembro de 2022 deve ser considerada de acordo com o adiamento ocorrido na data de recebimento da permissão de construção de 15 de abril de 2020.  A data em que a permissão foi recebida é 24 de setembro de 2020, com restrições comerciais de 162 dias.  Portanto, uma adição de 162 dias a partir da data condicional de entrega de 31 de dezembro de 2022 leva a 11 de junho de 2023 como data contratual atualizada de entrega.

A alegação de que os autores concordaram com uma extensão de prazo no âmbito dos pedidos de mudanças

35. 00O réu alegou na declaração de defesa que os autores ignoraram o fato de que alguns deles, voluntariamente e, em sua opinião, concordaram em adiar a data contratual de entrega por um período adicional devido às mudanças solicitadas por eles em seus apartamentos.

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36. Já foi determinado na jurisprudência que a inclusão de uma estipulação segundo a qual a data de entrega é adiada devido a alterações solicitadas pelo comprador não beneficia o vendedor, caso o período de adiamento acordado seja absorvido dentro do período anterior ao início do atraso (Civil Appeal Authority 70163-11-24 Gan HaShikmim Ltd. Pasha et al.) (publicado em Nevo).  Nessa questão, o acordo contratual sozinho não é suficiente, mas deve ser aplicada a expectativa na jurisprudência de que a data do atraso não será adiada sem uma conexão causal entre o contrato contratual e o adiamento (veja a revisão da jurisprudência sobre a interpretação adequada e restritiva dos acordos para adiar a data de entrega do apartamento no caso Rotshtein).  Por exemplo, se o comprador desejar trocar o piso do apartamento cerca de um mês antes da data contratual de entrega, haverá espaço para adiar a entrega, devido a um período de adiamento acordado de dois meses para fins de realização das obras, por um mês.  Se não houver exigência de comprovar uma conexão causal entre as mudanças e o adiamento da data de entrega do apartamento, os vendedores irão contornar a obrigação de entregar o apartamento conforme a data contratual em vários e estranhos acordos.  Como será detalhado abaixo ao calcular o valor da compensação, a reivindicação neste caso se refere apenas a vários apartamentos, a maioria dos quais o período de execução das alterações terminou muito antes da data contratual de entrega, e em um deles, o período de adiamento acordado terminou vários dias antes da data contratual de entrega.  Portanto, o tribunal rejeita a alegação do réu de adiamento da data contratual de entrega devido a acordo contratual para fazer alterações.

O atraso foi causado por fatores sobre os quais o réu não tem controle e não conseguiu antecipar e se preparar adequadamente?

37. Além da disputa sobre a data contratual de entrega, o réu argumentou ainda que, mesmo que a data de entrega tenha passado da data contratual de entrega, ainda tem uma defesa porque o atraso decorre de fatores fora de seu controle.

38. Já foi decidido que, quando as partes do contrato não têm status igual. Por exemplo, um empreiteiro e um comprador de apartamento, o ônus da prova é do empreiteiro. Ele é quem deve apresentar uma base probatória suficiente para sustentar a alegação de que o atraso foi causado por fatores sobre os quais não tem controle (Recurso Civil 148/77 Roth et al.    Yasufa (Construction) Ltd.  IsrSC 33 (1) 617).  Veja também as referências no caso Rotstein às decisões da Suprema Corte de que, no que diz respeito aos direitos dos compradores de apartamentos, é preciso extrema cautela, já que a compra de um apartamento residencial em Israel é uma das transações mais significativas na vida de uma família comum, e, portanto, essa questão requer supervisão judicial especial.
39. O réu argumentou na declaração de defesa que os autores ignoram o fato de que, durante a vida do empreendimento, ocorreram eventos inesperados e/ou descontrolados e não dependem dele, de forma que também afetou os prazos para a conclusão do empreendimento e exigiu atualização e adiamento da data de entrega, de modo que, à luz dos eventos mencionados e levando em conta as disposições do contrato de venda entre as partes, o fundamento recai na reivindicação dos autores. O tribunal revisará as diversas alegações de que eventos inesperados ocorreram.

A Reivindicação de Isenção do Pagamento de Indenização por Atraso na Entrega dos Apartamentos Devido à Pandemia de Coronavírus

40. A ré alegou na declaração de defesa que um evento material e inesperado foi a crise sem precedentes da COVID-19 que eclodiu e as ondas de COVID-19 que se seguiram, que trouxeram dificuldades e atrasos além de seu controle e não poderiam ser previstos, e que levaram a um atraso de pelo menos 3 meses nos prazos para a conclusão do projeto. Assim, por exemplo, ela argumentou que, à luz da crise da COVID-19, muitos funcionários e gestores estiveram ausentes do trabalho durante o projeto, devido à quarentena como parte das ondas generalizadas de morbidade que atingiram o país, escassez de trabalhadores (para ela, fornecedores e trabalhadores contratados), escassez de produtos e materiais, equipamentos e serviços de transporte, entre outros. Além disso, enfrentou dificuldades muito significativas ao lidar com os ministérios das autoridades (município, empresa de água, companhia de energia, etc.) que por muito tempo estiveram fechados e/ou não forneciam serviço, retornaram ao trabalho em formato limitado e foram fechados novamente devido aos fechamentos, etc.
41. Os autores antecederam e argumentaram na petição de ação sobre a reivindicação do réu por isenção do pagamento de indenização por atraso na entrega devido à "crise do Corona" - que o réu sabia bem que, apesar da "crise do Corona", a indústria da construção foi definida como uma economia essencial e continuou operando sem lockdown ou atrasos na atividade, parecendo que está tentando contornar sua obrigação legal e conforme as disposições do acordo a seu respeito, usando a desculpa do coronavírus.
42. Quanto à alegação do réu sobre atrasos no recebimento da licença de ocupação (Formulário 4) - os autores alegam que o réu, como empresa empreendedora que constrói e vende grandes projetos, deveria ter previsto atrasos desse tipo, que também foram reconhecidos na jurisprudência como tal que o empreiteiro deveria ter previsto com antecedência, e que o réu deveria ter incluído isso no planejamento dos cronogramas do projeto. Como não o fez, argumentaram que o réu foi negligente no planejamento dos cronogramas e foi o único responsável por esse atraso, e, em todo caso, alegaram, em tempo real, que o réu não alegou a crise do corona, e o fez apenas quando percebeu que não cumpriria os prazos aos quais ele próprio havia se comprometido.
43. O argumento de que a pandemia de coronavírus é um evento inesperado foi levantado e discutido bastante. O Tribunal Distrital decidiu que outros pedidos municipais 56554-08-23 Ben David et al.   Y.  Zilbermintz & Son Ltd.  (publicado em Nevo) dizem que "como já foi determinado na jurisprudência, as palavras 'crise do coronavírus' ou 'pandemia de corona' não são palavras mágicas, que podem justificar de forma ampla qualquer atraso na construção e qualquer atraso na entrega dos apartamentos." O Tribunal Distrital revisou a jurisprudência no caso Ben David, segundo a qual não basta alegar uma "crise do corona", mas sim mostrar uma conexão causal entre o coronavírus e o atraso em relação a todo o período, e que é fácil provar em quais dias o local não funcionou por meio de diários de trabalho.
44. No caso Ben David, o Tribunal Distrital rejeitou a dependência da pandemia de coronavírus como fator que o isenta da responsabilidade de pagar indenização devido à falha do empreiteiro em manter os registros de trabalho, com o argumento de que "há evidências muito fáceis de provar quantos dias de trabalho foram por água abaixo devido ao coronavírus, e isso não foi apresentado."
45. O Tribunal Distrital ainda decidiu que o empreiteiro deveria ter mantido os registros de trabalho. O Tribunal Distrital também decidiu que "se as provas tivessem sido apresentadas, então seria possível saber exatamente qual era a 'parte' do coronavírus no atraso na entrega dos apartamentos. Esse não é um componente que deva ser avaliado por meio de estimativa, pois existe uma forma simples de determiná-lo aritmeticamente, pelo menos aproximadamente.  (Veja a esse respeito: Recurso Civil 1203/13 Shmuel Tommashover v.  Art Ofik Ltd.  [Nevo] (3 de maio de 2015), Recurso Civil 355/80 Natan Anisamov Ltd.    Tirat Bat Sheva Hotel Ltd.  (35 (2) 800)."
46. O réu citou várias provas para justificar os atrasos na entrega, principalmente documentos relacionados ao impacto da pandemia de COVID-19. Entre essas evidências estão uma declaração juramentada da Sra. Yael Maor, juntamente com certificados de quarentena e de doença de cerca de 20 funcionários essenciais para o empreendimento, além de correspondência em tempo real do grupo de WhatsApp do empreendimento atestando um baixo número de trabalhadores devido a doenças e fechamentos.  No entanto, esses documentos não substituem os diários de trabalho que deveriam estabelecer a suposta conexão causal entre as provas apresentadas e o atraso no ritmo de trabalho.
47. Além disso, o réu mencionou a posição do Comissário da Lei de Venda no Ministério da Construção e Habitação datada de 24 de maio de 2021, que tratou do atraso na entrega dos apartamentos devido à pandemia de Coronavírus. O Tribunal Distrital decidiu no caso Ben David em relação a este documento da seguinte forma:

"De qualquer forma, esta é uma recomendação às partes, que não é obrigada a aceitar, para compartilhar, de certa forma, os 'danos' causados pelo coronavírus entre o empreiteiro e o comprador do apartamento." Além disso, o Tribunal Distrital observou que o atraso no caso diante dele é significativo e "o fato é que a ré, e com razão, considerou adequado indenizar os autores - os apelantes, mas segundo seu cálculo e não achou que estava completamente isenta da indenização devido à 'pandemia de corona'.  Ela não achou (e com razão) que havia pago a mais e que tinha direito a algum tipo de restituição, e isso é algo positivo.  De qualquer forma, quando as partes não chegam a um acordo conforme o esboço proposto pelo Diretor-Geral, as disposições da Lei de Venda de Apartamentos se aplicam.  Disposições coerentes como mencionado acima, e elas devem ser aplicadas."

48. A jurisprudência não considera a falta regular de trabalhadores ou materiais de construção como motivo suficiente para isenção, pois esses são fatores diretamente relacionados à gestão do projeto de construção, que estão dentro do escopo dos riscos profissionais do empreiteiro, e geralmente podem ser antecipados e expressos no cronograma contratual. Mesmo quando se trata de um evento externo, o empreiteiro deve comprovar seu escopo, o período em que foi afetado e a conexão causal entre ele e o atraso real. Segundo a literatura, a obrigação de entregar é uma obrigação de consequência, e o vendedor assume em princípio os riscos de guerras, fechamentos, epidemias, escassez de mão de obra e atrasos externos, sujeita à exceção limitada de impedir o contrato (Lei de Venda Eyal Zamir, 5728-1968 (2023).  Da mesma forma, foi decidido que não é suficiente levantar uma reivindicação sobre crise ou escassez; em vez disso, devem ser apresentadas provas positivas de que a obra foi interrompida ou desacelerada involuntariamente, que isso realmente causou o atraso e qual foi a duração exata do atraso.  Veja Small Claim (Tel Aviv) 38116-09-25 Eyal Ron v.  Eyal Peretz Development and Real Estate 2011 Ltd.  (19 de abril de 2026), Processo Civil (Shalom Tel Aviv) 6523-06-22 Yoav Heiman v.    Meir Construction Development - Boaz 5 Ramat Gan Ltd.  (7 de abril de 2025).  Portanto, uma escassez geral ou esperada de trabalhadores e materiais, sem evidências detalhadas sobre um evento incomum e seu impacto direto, geralmente será considerada um risco para o empreiteiro e não para o comprador do apartamento.
49. Quanto aos atrasos das autoridades, da IEC e das corporações de infraestrutura, mesmo independentemente da pandemia de COVID-19, a jurisprudência geralmente afirma que atrasos na obtenção de licenças, Formulário 4, permissões de combate a incêndio, conexão com eletricidade, água ou esgoto, e obras de desenvolvimento por uma autoridade local são riscos que o empreiteiro deve levar. O empreiteiro é a entidade profissional, ele gerencia o empreendimento, está em contato com as autoridades e tem a capacidade de avaliar os prazos necessários e atrasos rotineiros. Portanto, o fato de ter sido a autoridade ou a IEC que realmente causou o atraso não é suficiente para transferir o risco ao comprador, veja Small Claims Appeals Authority (Tribunal Distrital) 10118-05-22 Hasson M.S.  Sdera (1993) Ltd.    Matan Moshe (23 de junho de 2022), Ação Civil em Audiência Rápida (Shalom Jerusalém) 55112-08-22 Nehemia Hirschfeld v.  Manos - Bolívia 4 Ltd.  (14 de setembro de 2025), Processo Civil (Shalom Neth) 18767-06-19 Yehuda Andre Belhassen v.  Shilat Tama 38 Ltd.  (31 de agosto de 2023) Processo Civil de Veteranos (Shalom Jerusalem) 3193-03-23 Noga Moskowitz v.  Raz and Shahaf Development (1994) Ltd.  (1º de abril de 2025).
50. A jurisprudência ainda afirma que o empreiteiro tem direito, na medida em que acredite que uma determinada autoridade lhe causou danos, de tomar as medidas adequadas contra ela, mas isso não o isenta do comprador do apartamento (Small Claim (Jerusalém) 18676-07-25 Fromt Leah Eichler v. Eli Yohanan Engineers Ltd . (11 de março de 2026).
51. Quanto aos atos ou omissões de fornecedores, subempreiteiros e prestadores de serviços, a jurisprudência afirma que mesmo um contrato com fornecedor, empreiteiro executante, arquiteto, consultor ou outro prestador de serviços geralmente não transfere o risco de atraso para o comprador, e que essas são as partes com quem o empreiteiro escolheu contratar, e o relacionamento com eles faz parte da gestão do empreendimento e do cumprimento de suas obrigações com o comprador. Portanto, a falha de um fornecedor ou prestador de serviços pode estabelecer uma causa de ação para o empreiteiro ou indenização contra ele, mas não cria em si uma isenção da obrigação de compensação prevista na seção 5a. Veja: Processo Civil (Shalom Bat Yam) 6135-06-19 Yossi Assaf Malka v.    Holdings Ltd.  (16 de março de 2022), Processo Civil (Tel Aviv Shalom) 51991-01-22 Laura Dalia Naim Asson v.  Boulevard Project Development Ltd.  (19 de maio de 2025) Processo Civil (Distrito de Hai) 58227-12-22 Ofir Suleiman et al.  v.  Vradim Investments and Properties Ltd.  (22 de julho de 2025).
52. Portanto, o empreiteiro não tem direito suficiente para apresentar um contrato com um fornecedor ou correspondência indicando uma falha com o prestador de serviços. Ele deve provar que a falha realmente ocorreu, que não decorreu de sua conduta, que ele foi a causa direta e única do atraso, e que a duração do suposto atraso foi comprovada com precisão. Neste procedimento, nenhuma evidência foi apresentada que atenda ao limite exigido nesse caso.  A jurisprudência determinou ainda que uma estipulação contratual que permite a um empreiteiro adiar a data de entrega devido a uma ampla lista de fatores, como escassez de materiais ou trabalhadores, atrasos das autoridades, da companhia elétrica ou "qualquer entidade sobre a qual o empreiteiro não tenha controle", não prevalece sobre as disposições da seção 5A.  Quando a estipulação, de fato, nega a compensação estatutária ou concede ao empreiteiro discricionariedade ilimitada, a jurisprudência tende a enxergá-la como uma cláusula de isenção inválida, ou pelo menos interpretá-la de forma restrita e conforme as condições da lei, veja o caso Shemesh mencionado acima.
53. Portanto, o tribunal decidiu que o réu não provou uma conexão causal entre a pandemia de coronavírus e o atraso na entrega dos apartamentos.

A Reivindicação de Isenção do Pagamento de Indenização por Atraso na Entrega dos Apartamentos devido a Operações Militares

54. O réu alegou na declaração de defesa que, durante o decorrer do projeto, operações militares foram realizadas, durante as quais fechamentos foram impostos na Judeia e Samaria, devido à redução do efetivo do projeto, além de alguns funcionários do réu serem recrutados para serviço de reserva, o que levou a um atraso adicional de pelo menos 30 dias nos prazos para a conclusão do projeto.
55. Sobre as operações militares ocorridas durante o projeto, a ré apresentou correspondência do grupo de WhatsApp do projeto, que ela afirmou ter atestado um pequeno número de trabalhadores e trabalhadores detidos nos postos de controle. Entre outras coisas, a ré anexou certas referências sobre um grupo de encanadores que ficaram presos no posto de controle em 24 de julho de 2022, e um fechamento em 10 de abril de 2023, devido ao feriado de Pessach e à situação de segurança, que, segundo ela, levou a um número baixo de apenas 31 trabalhadores no local. No entanto, também nesse caso, não foram apresentados diários de trabalho que comprovassem a alegação de uma ligação causal entre um atraso no ritmo do trabalho em relação ao plano original, incluindo a consideração prévia da ocorrência de eventos imprevistos no planejamento do ritmo da construção.
56. Sobre a guerra da "Espada de Ferro", esta, como todos sabem, começou em 7 de outubro de 2023. Dos 20 apartamentos em disputa, apenas o apartamento do Sr. Segal, o 14º autor, foi entregue após 7 de outubro de 2023, que, segundo a ação, foi entregue em 31 de dezembro de 2023, então, na verdade, apenas ele se relaciona a esse atraso.
57. O depoimento do réu (declaração juramentada de Yossi Shani, Apêndice 6) mostra que houve uma mobilização extensa para o serviço de reserva entre os funcionários do réu e, mesmo em relação à alegação sobre a Operação Espadas de Ferro, o réu não cumpriu o ônus de provar uma conexão causal entre esse alistamento e o atraso na entrega do apartamento ao Sr. Portanto, o tribunal também rejeita a alegação de adiamento da data de entrega devido a operações militares.

O réu deve compensar os autores pelo sofrimento emocional?

58. Os autores alegaram na declaração de ação que o réu deve pagar a eles uma indenização no valor total de ILS 172.364, que expressa indenização por sofrimento mental, desconforto, incômodo, necessidade de contato com especialistas, perda de dias de trabalho, prevenção do usufruto do imóvel e despesas incorridas, que serão divididas entre seus apartamentos.
59. O tribunal decidiu que não foi à toa que o legislador estabeleceu uma compensação permanente consistindo em aluguel adequado e um adiantamento, já que o coeficiente expressa todos os danos causados pelo atraso além da necessidade de alugar outro apartamento, incluindo a angústia mental. O objetivo do legislador era determinar uma compensação abrangente que tornasse desnecessário conduzir um processo longo e complexo no qual o comprador teria que provar componentes de danos pecuniários e não pecuniários. Portanto, o tribunal rejeita o pedido dos autores neste caso.  A reivindicação de despesas incorridas pelos autores tem lugar na audiência de custas ao final da sentença.

Questões adicionais

60. Neste processo, o réu levantou argumentos para justificar o atraso, e o tribunal analisou a centralidade deles. Entre outras coisas, argumentou-se que a data de entrega do aviso da data de entrega deveria ser considerada como a data em que o número de dias para entrega do apartamento havia terminado. O tribunal decidiu que esse argumento não se sustenta, especialmente à luz da jurisprudência relativa às tentativas dos vendedores de contornar sua obrigação de entregar o apartamento na data contratual de entrega.  No que diz respeito a este argumento, há espaço para examinar outro argumento, a saber, que o vendedor convocou o comprador para receber o apartamento, e o comprador recusou-se a aceitá-lo.  Como será detalhado abaixo, esse argumento se refere a apenas um comprador.
61. Com relação ao período de carência de dois meses, a cláusula 12.8 do acordo estabelece o seguinte:

"12.8 Se o vendedor não entregou o apartamento ao comprador após 60 dias decorridos desde a data de entrega, o comprador tem direito a uma compensação, sem comprovação de dano, no valor especificado abaixo, por cada mês ou parte dele desde a data de entrega até a entrega efetiva, conforme segue: Valor igual ao aluguel de um apartamento de tamanho e localização semelhantes, multiplicado por 1,5 para o período iniciado na data de entrega e terminando ao final de oito meses a partir dessa data." Portanto, caso o atraso exceda dois meses, o atraso deve ser contado para o pagamento da compensação, a partir da data do início do atraso, sem adiamento da data devido ao período de carência.  A esse respeito, veja também o julgamento de outros pedidos municipais 444337-02 Yirmiyahu v.  Krupp (publicado em Nevo), onde foi decidido que, na ausência do consentimento explícito do comprador, o atraso não deve ser contado a partir do fim do período de carência, desde que o atraso continue mesmo após o término do período de carência.