Processo Civil (Tel Aviv) 25510-11-24                                               Cohen Naftali vs. Israel Hazemi

Julgamento

Tenho diante de mim uma ação judicial movida pela maioria dos proprietários dos direitos do condomínio na Rua HaMa'amaq 4-10, em Givatayim, contra quatro proprietários de apartamentos do condomínio, que se recusam a assinar o acordo para a execução de um projeto de evacuação-reconstrução no condomínio, assinado pela maioria dos detentores dos direitos com a Carasso Urban Renewal Ltd.  A principal questão a ser decidida é, em resumo, se a recusa dos réus em assinar o contrato é uma recusa razoável nas circunstâncias do caso, levando em conta suas alegações sobre as lacunas entre a área real de seus apartamentos e a área determinada como base para a contraprestação, e o alcance da área adicional que receberão em consideração apartamentos recebidos com compensação à qual alegam ter direito por direitos de construção não utilizados para a expansão de seus apartamentos.

Introdução;

1. As partes do processo são proprietárias de apartamentos em um condomínio que é um antigo edifício residencial em um prédio "Railway" construído em 1974, localizado nas ruas HaMa'avaq 4,6, 8 e 10 em Givatayim, conhecido como Bloco 6164, Lote 289, com um total de 32 apartamentos (doravante e adiante: o "Condomínio"). Os autores possuem 28 dos apartamentos do complexo e os réus possuem quatro apartamentos conforme segue: os réus 1 e 2 são proprietários de um apartamento conhecido como sublote 2; os réus 3 e 4 são proprietários de um apartamento conhecido como sublote 9; os réus 7-10 são proprietários de um apartamento conhecido como sublote 11; e o réu 11 é proprietário de um apartamento conhecido como sublote 15.
2. Por volta de 2016, a maioria dos proprietários de apartamentos do condomínio escolheu a empresa incorporadora "Carasso Real Estate Ltd" (e posteriormente "Carasso Urban Renewal Ltd. - doravante: a "Empresa Incorporadora" ou "o Incorporador") com o objetivo de promover um projeto de evacuação-construção.  Nas negociações entre os proprietários de apartamentos e a empresa incorporadora, os proprietários serão representados pelo escritório de advocacia Elad Zusmanovich.  Inicialmente, o projeto foi promovido como um projeto TAMA 38 e, consequentemente, um acordo TAMA 38 foi assinado pela maioria dos proprietários em 2016.  Nesse contexto, o incorporador apresentou um plano de acordo com a Seção 23 da TAMA 38 para aprovação das autoridades de planejamento.  O plano foi aprovado pelo comitê local em 13 de julho de 2017, após a implementação de mudanças, algumas das quais decorreram de objeções apresentadas, entre outras, pelos réus.  No entanto, três recursos contra essa decisão foram submetidos ao Comitê Distrital de Apelações, que determinou que o plano não estava sob a autoridade do comitê local.  Duas petições administrativas foram apresentadas contra a decisão do Comitê de Apelações, nas quais foi proferida uma sentença acordada em 11 de novembro de 2020, segundo a qual o plano seria transferido ao Comitê Distrital para análise adicional.
3. O Comitê Distrital decidiu não adotar os procedimentos anteriores, mas transferir o projeto para o formato de plano de evacuação e reconstrução e redepositá-lo com benefícios públicos, como a determinação de uma área pública aberta de cerca de 30% da área do plano e a alocação de uma área pública construída dentro da torre a ser construída.
4. Em 13 de janeiro de 2023, foi publicado um aviso pelo Presidente do Comitê Distrital de Planejamento e Construção de Tel Aviv sobre o depósito de um plano local Gv/616 "Renovação Urbana, Evacuação e Reconstrução no Complexo de Luta (Renovação Urbana, Evacuação e Reconstrução no Complexo de Luta Urbana"), cujo objetivo é demolir 32 unidades existentes, construir uma nova torre residencial com até 96 unidades residenciais e alocar terrenos para benefício público.
5. Em 23 de outubro de 2023, após discussão das objeções apresentadas (entre outras pelos réus 1-2), o Comitê Distrital decidiu dar efetividade ao plano, sujeito a alterações. Em 14 de março de 2024, as mudanças foram implementadas e o plano foi publicado para aprovação, e em 19 de março de 2024, o plano foi finalmente aprovado.
6. Posteriormente, em 1º de julho de 2024, a Autoridade Governamental de Renovação Urbana publicou uma declaração sobre o complexo como um complexo de evacuação e construção.
7. Em 16 de janeiro de 2022, foi assinado um acordo Pinui-Binui entre 28 proprietários de apartamentos, de um total de 32 apartamentos do complexo - ou seja, com todos os proprietários de apartamentos, exceto os réus (o acordo foi anexado como Apêndice 5 à declaração de reivindicação - acima e posteriormente: "o Acordo Pinui-Binui" ou o "Acordo")). Como parte do acordo, várias disposições relevantes foram estabelecidas para a disputa que é objeto da audiência:
8. Primeiro, na cláusula 1.5 do acordo, as seguintes definições foram estabelecidas para os apartamentos existentes e os apartamentos dos novos proprietários:

"Apartamentos existentes" - 32 apartamentos residenciais, conhecidos como sublotes 1 a 32 segundo o documento de registro - 8 apartamentos em cada uma das quatro entradas do prédio existente.