"Os apartamentos dos novos proprietários" - 32 novos apartamentos que serão consolidados para o proprietário, que construirá nos novos edifícios de acordo com as disposições deste acordo, o apêndice de consideração (Apêndice C) e a especificação (Apêndice C) com todos os seus anexos, incluindo varandas solares de 12 metros quadrados para cada apartamento do novo proprietário, armazéns e estacionamentos cobertos, e sua parcela relativa da propriedade comum..."
- A cláusula 9 do acordo estipula que todo proprietário de apartamento terá direito a contraprestação em relação à área do apartamento, varanda, estacionamento, etc., conforme estabelecido no Apêndice C1 deste acordo.
Essa cláusula também estipula que o incorporador informará aos proprietários de apartamentos quais apartamentos está destinando a eles de sua escolha, e que existe um mecanismo que inclui uma avaliação a ser realizada por um avaliador, no âmbito do qual os apartamentos originais e os apartamentos de consideração serão avaliados e uma tabela de alocação será preparada de forma a garantir que o equilíbrio entre os proprietários em relação ao apartamento existente também seja mantido em relação aos novos apartamentos. Foi ainda esclarecido, para evitar dúvidas, que não haverá pagamentos de saldo (cláusulas 9.4-9.5 do acordo).
- Um documento de registro de terras foi anexado ao acordo como o Apêndice A2, cuja análise mostra que a área registrada de todos os apartamentos do condomínio é: 61,30 metros quadrados.
- Na tabela de consideração - que foi anexada como Apêndice C1 ao acordo (na página 161 da declaração de reivindicação) - existem dois tipos de apartamentos - apartamentos com área de cerca de 60 metros quadrados (doravante: "os apartamentos pequenos") e apartamentos com área de cerca de 86 metros quadrados (doravante: os "apartamentos grandes"). O tamanho futuro do apartamento nos metros quadrados fixos para os apartamentos pequenos é de 78 metros quadrados e o tamanho futuro do apartamento nos metros quadrados fixos para os apartamentos grandes é de 98 metros quadrados. Além disso, foi determinado que cada apartamento será anexado a uma varanda de 12 metros quadrados, um depósito de pelo menos 4 metros quadrados e um estacionamento. Em outras palavras, de acordo com esse acordo, entre as áreas de consideração para os apartamentos pequenos e as áreas de consideração para os apartamentos grandes - há uma lacuna de 6 metros quadrados em favor dos apartamentos pequenos.
- Como preâmbulo para este último, observo que a origem da lacuna entre os vários apartamentos são as licenças de construção que alguns proprietários receberam e de acordo com quais áreas foram adicionadas aos apartamentos originais. Quanto a essa ampliação, considero necessário acrescentar e especificar que - conforme consta da redação do registro - em 16 de outubro de 1986, o condomínio foi aprovado para registro, com a área de todos os sublotes registrada como 61,3 metros quadrados para cada apartamento. No entanto, em 1988, o Plano Gv/386 entrou em vigor, que aumentou os direitos de construção para fins de ampliação dos apartamentos na parte de trás do terreno. Por meio desse plano, alguns proprietários emitiram permissões e ampliaram seus apartamentos.
- Como declarado, dos 32 proprietários de apartamentos no condomínio, 28 assinaram o acordo de evacuação, e os réus são os proprietários dos quatro apartamentos que se recusam a assinar o acordo. Todos os apartamentos dos réus são definidos como "pequenos apartamentos" e, essencialmente, suas reivindicações giram em torno da privação de seus direitos no âmbito do acordo de evacuação-construção.
- Como os autores buscaram manter o acordo, enquanto os réus o recusaram, a ação foi apresentada a mim em 11 de novembro de 2024, na qual os autores solicitaram que os réus assinassem o acordo Pinui-Binui, nomeando uma pessoa autorizada que assinaria o acordo Pinui-Binui em seu lugar, de acordo com as disposições da Seção 2(a)(2) da Lei Pinui-Binui (Incentivo aos Projetos Pinui-Banui), 5766-2006 (doravante: a "Lei Pinui-Binui"), e, alternativamente, o tribunal foi solicitadoDeterminar que os réus são responsáveis por danos contra os autores devido aos danos que lhes serão causados caso o projeto de evacuação e construção não seja realizado devido à recusa contínua dos réus, no total de ILS 9.710.000 (para fins de pedágio), de acordo com as disposições da seção 2(a)(1) da Lei Pinui-binui. Vale ressaltar que os autores buscaram excluir esse remédio e uma decisão que o anulou foi dada em 20 de outubro de 2026.
- Em sua declaração de defesa, os réus argumentaram que não deveriam ser considerados "inquilinos recalcitrantes", pois não se opõem ao projeto, mas alegam que seus direitos foram privados e que essa é a origem de sua recusa em assinar o acordo. Assim, segundo os réus, eles foram privados de duas áreas principais: primeiro, devido a uma lacuna de cerca de 8 metros quadrados entre a área de seus apartamentos determinada pelo incorporador (60 metros quadrados) e sua área real (68,4 metros quadrados de aço segundo a medição de um topógrafo certificado), uma lacuna cujo valor econômico é estimado em aproximadamente ILS 364.000. Segundo, argumentou-se que, para fins justos de consideração, proprietários de apartamentos que não ampliaram seus apartamentos, incluindo os réus, têm direito a uma área adicional de 11 metros quadrados (de acordo com um coeficiente de 0,44) para direitos de construção que não foram realizados, e não a uma adição arbitrária de apenas 6 metros quadrados, cujo valor econômico é cerca de ILS 216.000 menor . Os réus ainda alegaram que a empresa empreendedora agiu de má-fé, ao evitar sistematicamente fornecer uma resposta substantiva aos seus comentários ao acordo, que foram apresentados por escrito em 20 de julho de 2021; recusou a proposta de nomear um avaliador e um inspetor acordados; e se absteve de apresentar o relatório econômico conforme a Norma 21.
- No âmbito da primeira audiência que ocorreu na ação em 11 de setembro de 2025, as partes concordaram em nomear um perito em nome do tribunal para examinar as disputas de avaliação e econômicas. Ao mesmo tempo, observo que, nesta audiência, o advogado dos réus anunciou explicitamente que concordou com a nomeação de um avaliador em nome do tribunal, mas não que esse avaliador seria um avaliador decisivo (ver página 3, linha 14 da ata dessa audiência). Também observo que, durante essa audiência, foi esclarecido que uma das questões que será dirigida ao avaliador é se o método de cálculo da área dos apartamentos para fins de evacuação e construção, levando em conta sua área registrada e não sua área real, é um método aceito. Quanto a essa questão, foi esclarecido pelo advogado dos autores, já na época daquela audiência, que, segundo sua abordagem, há dificuldade em apresentar essa questão a este especialista, pois: "Existem dois tipos de contratos de evacuação-construção. Um é o acordo de fornecer a área do apartamento mais uma ampliação, e o outro é fornecer um apartamento de contraprestação em determinada área, e estamos na segunda alternativa. Qual será o benefício de [B.] O avaliador tem essa questão." (ibid., na página 2, linhas 29-31).
o parecer especializado do tribunal;
- Posteriormente, em decisão datada de 11 de setembro de 2025, o avaliador imobiliário Shlomi Maaravi foi nomeado perito em nome do tribunal (doravante: "o perito do tribunal"), para dar sua opinião sobre as seguintes questões:
- O método de cálculo da área dos apartamentos para fins de um projeto Pinui-Banui, levando em conta a área registrada e não a área do terreno, é um método aceito pelo avaliador e se sua existência leva a uma distribuição justa, razoável e equitativa das considerações, levando em consideração, entre outras coisas, os dados de planejamento e construção do projeto.
- Se um coeficiente for determinado - e na medida em que for - para a opção de planejamento, que existia antes da aprovação do plano roteiro - para a expansão da área dos apartamentos com uma adição de 25 metros quadrados.
III. Se a taxa de lucro empreendedor no projeto é razoável e atende à escala do avaliador, como é costume em projetos desse tipo, levando em conta, entre outras coisas, os dados de planejamento e construção do projeto específico.
- Em 13 de novembro de 2025, o perito do tribunal visitou a propriedade na presença das partes e, em 14 de dezembro de 2025, seu parecer foi apresentado. Como parte de seu parecer, o perito do tribunal tomou decisões e expressou sua posição profissional, conforme detalhado abaixo.
Observo que, antes de detalhar sua resposta às perguntas que foram encaminhadas para seu parecer, o perito do tribunal dedicou algumas palavras ao Padrão 21.1 do Comitê de Padronização de Avaliação do Ministério da Justiça e do Conselho de Avaliadores, sobre os mínimos detalhes exigidos nas avaliações imobiliárias propostas para fins de avaliação econômica de um plano de evacuação-construção, de junho de 2022 (doravante: "Norma 21.1"). Foi esclarecido que o objetivo do padrão é criar uma ferramenta para uso das diversas partes que possibilite verificar que um determinado plano Pinui-Binui é economicamente viável, de modo que, juntamente com uma consideração adequada pelo proprietário, permaneça um lucro adequado para o incorporador que o incentive a estabelecer o empreendimento. Foi esclarecido que um avaliador pode se desviar das disposições do padrão, desde que a natureza do desvio seja registrada e razões razoáveis sejam apresentadas.