Quanto à segunda reivindicação, como será explicado abaixo, os réus devem ser considerados como uma "única entidade econômica empresarial" em suas relações com os autores (ver capítulo E(3)(1), parágrafos 95-100 abaixo). Portanto, eles precisavam garantir que os valores fossem transferidos de acordo com as disposições dos acordos. O silêncio do comitê do grupo não indica que concordou em conceder à empreiteira um benefício ao qual ela não tinha direito.
- A conclusão é, portanto, que as disposições do terceiro acordo não foram devidamente cumpridas, já que os valores retidos não foram transferidos para os membros da classe e foram pagos ao contratante ou a qualquer pessoa em seu nome. Qual é a implicação dessa situação?
Ao contrário das alegações dos autores, o segundo acordo não estipula que os valores dos ônus não fazem parte do empréstimo. Portanto, uma vez que os valores foram disponibilizados como empréstimo, o credor tem direito a juros sobre eles (veja também o parágrafo 109 do parecer especialista).
No entanto, se as quantias tivessem sido transferidas para os membros do grupo conforme necessário, poderiam tê-las investido e recebam frutos por eles. Por outro lado, as quantias passaram para as mãos do empreiteiro sem direito legal, e, portanto, ela deve retribuir o prazer que desfrutou (veja Seção 1 à Lei de Enriquecimento Injusto, 5739-1979; Veja também o depoimento do perito na página 126 da transcrição da audiência de 10 de setembro de 2025, linhas 26-35). Como mencionado, Em relação aos autores, o empreiteiro e os credores formam uma única entidade econômica, Portanto, o dever do empreiteiro é dever dos credores.
- Portanto, parece que o valor dos juros deve ser deduzido dos valores da dívida aos réus de acordo com a lei aplicável aos valores de ônus, em relação ao período desde a data da transferência de cada quantia até o recebimento do certificado de ocupação, momento em que o direito de ônus para fins de "garantia de desempenho" no qual os autores dependiam termina. Esse valor reflete a perda de lucro para os autores, bem como o benefício que os réus deveriam ter assumido ao receber os valores e a possibilidade de usá-los.
- Nas margens, deve-se notar que, na cláusula 9.4 do terceiro acordo, foi determinado que "este capítulo será congelado e não será implementado enquanto o projeto for financiado por uma entidade não bancária". É possível que a cláusula pudesse ter impactado a conclusão acima, mas os réus não apresentaram argumentos sobre o assunto, e de qualquer forma não sou obrigado a fazê-lo.
- Portanto, esclareci como, em minha opinião, os valores da dívida com os credores devem ser calculados, de acordo com as disposições da lei e dos acordos. Agora devemos passar à próxima questão, que é o equilíbrio das responsabilidades entre os autores e o empreiteiro e seu impacto na dívida com os credores.
(3) Os autores têm direito de reivindicar a perdenização das dívidas do empreiteiro por atraso na entrega e isenção de juros pelo período de atraso?
- Os autores alegaram que, a partir do valor da dívida ao credor, tinham direito a compensar uma dívida devida pelo empreiteiro devido ao atraso na entrega dos apartamentos. Os autores também argumentaram que, devido ao período de atraso, deveriam ser isentos de juros para os credores, já que durante esse período o impedimento para o pagamento dos empréstimos, por meio da venda dos apartamentos ou de seu ônus, devenia dos réus. Esse argumento exige abordar três subquestões:
Primeiro, se o contratado e os credores devem ser tratados como uma "única entidade econômica empresarial" em suas relações com os autores, de forma a permitir que cada um atribua as dívidas do outro;