De acordo com as disposições do Regulamento 16(a) do Regulamento de Imóveis (Gestão e Registro), 5739-1989, antes que um advogado aprove a assinatura de uma hipoteca feita perante ele, ele é obrigado a explicar ao credor hipotecário a natureza da transação que está prestes a assinar e as consequências legais decorrentes dela.
O advogado M. Fichman fez isso, conforme constatado em sua confirmação na escritura hipotecária em questão, e o recorrente não contestou e não contesta isso.
Diante disso, "o banco tem o direito de presumir, ao receber a escritura hipotecária assinada pelo advogado, que essas explicações foram realmente dadas por ele" (Justice A. GruILS emCivil Appeal 11519/04 Levkovich v. Bank Hapoalim in Tax Appeal ([publicado em Nevo], 7 de julho de 2005)).
O argumento do recorrente de que, apesar disso, o banco deve reapresentar suas explicações ao credor hipotecário, depois que elas foram legalmente dadas pelo advogado diante do qual a nota foi assinada, não tem fundamento."
Em um artigo entre parênteses, observo que a autora no presente caso argumentou que as decisões da Suprema Corte devem ser diferenciadas do caso diante de nós, já que no caso Gilman a apelante levantou reivindicações contra seu advogado, enquanto no caso em questão, a autora levantou tais reivindicações contra o advogado Winder.
- semelhante às decisões da Suprema Corte no caso Martin (assim como às indicações derivadas delas, como detalhei acima); no caso Gilman e no caso Levkowitz)Foi determinado, quanto à importância da assinatura do certificado por um advogado, da seguinte forma:
"De acordo com a lei aceita, presunha-se que a assinatura de uma pessoa em um documento é, de fato, prova de que ela deu seu consentimento ao conteúdo do documento, após ter lido e compreendido sua essência (Civil Appeal 467/64 Switzerland v. Sandor, IsrSC 19(2) 113, 117). Isso é certamente verdade quando lidamos com documentos tão essenciais, como uma escritura de hipoteca (ver, a esse respeito, Civil Appeal 1548/96 Union Bank of Israel v. Lupo, IsrSC 55(2) 559; Recurso Civil 6645/00 Arad v. Eban, IsrSC 56(5) 365, 375-376). Em seu interrogatório, a Requerente admitiu em uma declaração juramentada que sabia que havia assinado formulários para comprometer seus direitos no apartamento residencial. Isso, enquanto ela escreveu em sua declaração que entendia que estava assinando uma garantia para empréstimos contraídos pelo cônjuge. No entanto, ela alegou que a importância da assinatura dos documentos e as consequências dela não lhe foram suficientemente esclarecidas. Nesse sentido, já foi decidido que assinar um documento de hipoteca cegamente com base no aconselhamento de um advogado ou de um cônjuge não constitui, por si só, uma razão suficiente para determinar que o acordo é inválido (Civil Appeal 1548/96 , supra). Além disso, de acordo com as disposições do Regulamento 16(a) do Regulamento de Imóveis (Gestão e Registro), 5739-1969, antes da aprovação da hipoteca, o advogado é obrigado a explicar ao casal a natureza da transação que estão prestes a executar e as consequências legais decorrentes dela. O banco pode presumir, ao receber a escritura da hipoteca assinada por um advogado, que essas explicações foram realmente dadas ao casal. Além disso, como a requerente assinou a escritura da hipoteca na frente de um advogado que não representava o banco ou na agência do banco, nem sequer se pode alegar que ela foi enganada pelo banco no momento da assinatura. Além disso, acredito que o Requerente não conseguiu refutar a decisão do tribunal de primeira instância sobre a falta de limpeza envolvida no pedido." [Minha ênfase L.B.].
- Para completar o quadro, acrescento e observo que a Autoridade de Apelação Civil 356/12 Money Israel no caso Tax Appeal v. Sabiha Ida (11 de março de 2012), a Suprema Corte chegou a um resultado diferente, embora enfatizando as circunstâncias especiais daquele caso. Assim, no mesmo caso, a Suprema Corte decidiu que um contrato de empréstimo contra o qual foi feito um penhor contra o apartamento do mutuário não deveria ser validado - no mesmo caso, estávamos lidando com um mutuário idoso analfabeto, que tomou emprestado de um parente que é o principal beneficiário do empréstimo, fato que o tribunal considerou necessário: "Acender uma 'luz vermelha' para o credor e obrigá-lo a tentar alcançar um nível particularmente alto de certeza quanto à discricionariedade e consentimento da pessoa que hipoteca seu apartamento. antes de aprovar o empréstimo" (parágrafo 11 da sentença). No mesmo caso, a Suprema Corte enfatizou ainda as conclusões fáticas determinadas tanto pelo Tribunal de Magistrados quanto pelo Tribunal Distrital, e, portanto, o credor estava ciente das limitações do mutuário, do conflito inerente de interesses entre ele e o outro mutuário, e do fato de que o mutuário não compreendia a importância dos documentos assinados. Diante disso, foi determinado que a presunção de que a assinatura da ré nos documentos do empréstimo testemunhava que ela os havia lido e compreendido foi contradita. Foi ainda decidido que, nessas circunstâncias, a representação por meio de um advogado não era suficiente, entre outras coisas, já que foi provado que o contrato de empréstimo não estava completo perante o advogado (parágrafo 4 da decisão).
Para maior completude, observo que a autora - como prova para apoiar seu argumento de que o dever de explicação aplicável ao credor é um dever pessoal, que o credor não pode transmitir a outro e, em geral, não pode depender da aprovação de um advogado para cumprir o dever de explicação que lhe é aplicável à decisão do Tribunal Distrital no caso Opening Motion (Distrito de Tel Aviv) 744-08 Natan Warsaw v. Mizrahi Bank (20 de junho de 2010). No entanto, após examinar a decisão sobre esse assunto, constatei que ela não continha o que o autor deseja ler. Assim, e antes de tudo, no mesmo caso, o advogado fez os requerentes assinarem uma procuração que permite o registro do penhor. Ou seja, não houve menção ao advogado que assinou os documentos do mutuário nos documentos da transação e confirmou que ele havia explicado a ela a importância e os riscos decorrentes da transação. Além disso, o tribunal no mesmo caso até enfatizou que, nesse aspecto, diferia da decisão da Suprema Corte no caso Gilman, onde a escritura da hipoteca foi assinada perante um notário, bem como das decisões da Suprema Corte no caso Levkowitz, onde as circunstâncias eram semelhantes ao caso Gilman. (Veja a partir da página 9 do julgamento). Ao examinar a necessidade acima, acrescento e enfatizo que, em qualquer caso, esta é uma decisão do Tribunal Distrital, com o que isso implica em termos de sua validade vinculativa perante este tribunal.
- As obrigações determinadas em relação às corporações bancárias foram aplicadas - e ainda mais fortemente - em relação a credores não bancários. Nesse contexto, e até relevantes para nosso caso, estão as decisões da Suprema Corte no caso Mr. Money v. Reiss (Civil Appeal 9136/02 Money Israel in Tax Appeal v. Sara Reiss, 58(3) 934 (doravante: "o caso Mr. Money"). No mesmo caso, a discussão girou em torno de um empréstimo concedido por um credor não bancário, no qual a réu assinou que seu apartamento serviria como garantia para a restauração. Nesse caso, não houve contestação quanto à compreensão da recorrida de que ela assinou que seu apartamento serviria como garantia para o pagamento do empréstimo e, portanto, foi determinado que não havia motivo para cancelar o acordo em relação à hipoteca do próprio apartamento. Ao mesmo tempo, a questão foi examinada se foi explicada ao Requerido como uma renúncia à habitação temporária e seus direitos sob as Leis de Proteção ao Inquilino caso e quando a garantia fosse concretizada, e se, na ausência de tal explicação, o Recorrido teria fundamentos para cancelar as seções relativas à renúncia dessas proteções devido a um erro em virtude das disposições da Seção 14 da Lei de Contratos (Parte Geral), 5733-1973 (doravante: a "Lei dos Contratos"). Como parte da discussão dessas questões, a Suprema Corte examinou o alcance da proteção concedida de acordo com as disposições do artigo 83 da Lei do Mando de Execução. Com relação a essa defesa, a Suprema Corte (pelo Honorável Justice Rubinstein) começou detalhando que a Lei do Mandado de Execução busca realizar e equilibrar dois propósitos: um é criar um mecanismo rápido e eficiente para a cobrança de dívidas - baseado no interesse do vencedor e de sua propriedade, bem como no interesse público em respeitar a lei, e o segundo é evitar o colapso econômico dos devedores e transformá-los em um fardo para a sociedade que expressa o direito do devedor à dignidade e à liberdade. Foi entendido que essa dualidade, que está entrelaçada com toda a Lei do Mandado de Execução, também está refletida na disposição do artigo 38 da mesma lei, que estabelece a proteção da residência e declara:
")a) Se a terra apreendida servir, total ou parcialmente, como residência do devedor, o chefe do Escritório de Execução pode ordenar a venda da terra e o despejo do devedor e de seus familiares que vivem com ele da terra, desde que seja primeiro provado, para sua satisfação, que o devedor e sua família que vivem com ele terão um local razoável de residência, ou que um acordo temporário tenha sido disponibilizado para eles.