Segundo a ré, nessas circunstâncias, a ré não pode transferir sua obrigação pessoal de divulgar e explicar à autora para um terceiro - um advogado que assinou os documentos e confirmou que explicou o significado deles para ela. Primeiro, o dever de divulgação imposto ao credor é um dever pessoal e legal.
Além disso, argumentou-se que isso se aplica ainda mais fortemente dado que as testemunhas em nome da ré admitiram que nem sequer conversaram com a Adv. Winder (que, segundo a ré, se colocou no lugar dela) e não verificaram se ele realmente explicou à autora a importância da transação que ela assinou, além de admitir que não pagaram ao advogado Winder pelo tratamento, de modo que ele não tinha motivo para exercer as funções da ré.
- A autora argumenta ainda que a alegação da ré de que a autora está impedida de alegar falta de entendimento por ter assinado nada menos que 112 assinaturas deve ser rejeitada, pois esse fato ilustra ainda mais fortemente a intensidade da omissão da ré. Isso porque um número tão significativo de assinaturas obrigava o réu a verificar proativa e claramente que a autora compreendia os documentos que assinou. A autora observa ainda que as testemunhas do réu não conseguiram explicar por que a autora foi encaminhada a um advogado em seu nome e reivindicada neste caso, mas que esse era o procedimento do réu.
- Além disso, segundo o autor, o advogado Winder não explicou nada para ela, o encontro com ele durou pouco tempo e ela apenas assinou os documentos. Foi argumentado que o apoio para isso pode ser encontrado no depoimento de Feldman, segundo o qual o objetivo da assinatura diante do advogado era apenas identificar os signatários, e nenhuma explicação foi dada. Além disso, argumentou-se que, pelo depoimento do próprio advogado Winder, foi provado que ele não explicou nada ao autor. Quanto ao depoimento do advogado Winder, foi primeiro esclarecido que se tratava de uma testemunha interessada que desejava defender sua assinatura. Foi ainda argumentado que se tratava de uma testemunha cuja confiabilidade deveria ser questionada, mesmo depois de ficar claro que sua memória era seletiva e ele afirmou muitas vezes que não se lembrava. Além disso, alegou-se que o depoimento dessa testemunha não era coerente. Assim, segundo o autor, como parte de seu depoimento, a testemunha alegou que tentou alertar a autora e seu marido para não realizarem a transação porque era um "interesse assassino" e que eles "perderiam sua casa". Primeiro, porém, parece pelo próprio depoimento que o aviso foi dirigido a Feldman, e portanto apenas o advogado Winder não alertou o autor. Além disso, no âmbito da gravação do advogado Winder, que segundo o autor foi apresentada ao tribunal (e já neste estágio em um processo parenteral, observo que, ao contrário do que alegado - a fita não foi apresentada e não foi entregue no processo - veja o que está indicado na página 53 da ata da audiência) - não há documentação de tal advertência de que o advogado Winder teria alertado a autora e seu marido. Além disso, os argumentos do advogado Winder sobre o chamado aviso contradizem seu depoimento, no qual ele não se lembrava de muitos detalhes, e a gravação em que admitiu explicitamente que não se lembrava da assinatura.
- Além disso, segundo o autor, pelo depoimento do advogado Winder, ficou claro que ele mesmo não compreendia aFair Credit Act e, portanto, fica claro que ele não poderia explicar ao autor as disposições do acordo relativas a essa lei. Também foi esclarecido em seu depoimento que ele manteve contato apenas com Feldman e que nunca teve contato com Farsh. Além disso, o advogado Winder testemunhou que não recebeu compensação pelo serviço prestado, então fica claro que ele não tinha interesse em esclarecer à autora seus direitos como advogada com interesse financeiro.
- Foi argumentado que os depoimentos das testemunhas em nome da autora - Grinzig e Stoll - que procuraram o advogado Winder para verificar suas assinaturas em uma transação semelhante - também mostram que a abordagem da autora reforça suas alegações de que o advogado Winder não explica nada antes de assinar os documentos da hipoteca. Já que ambos testemunharam que o advogado Winder apenas os instruiu a assinar e verificou suas identidades.
- Segundo a autora, ela testemunhou que não leu os documentos e confiou completamente no marido, mas, ao mesmo tempo, afirmou que, se soubesse o significado dos documentos e o perigo para sua casa - onde seu filho com deficiência vive - ficaria claro que ela não teria concordado em assinar esses documentos. Diante disso, a autora argumenta que, se a ré tivesse cumprido sua obrigação legal de explicar a ela os documentos e os riscos decorrentes deles, ela não teria assinado os documentos.
O autor argumenta que, nessas circunstâncias - mesmo que a existência de uma presunção e, consequentemente, a pessoa que assina um documento seja considerada como tendo lido e compreendido seu conteúdo - essa presunção é retirada diante da violação do dever acrescido de divulgação aplicável ao credor, que induziu o autor-mutuário em erro quanto ao conteúdo do documento ou se absteve de divulgar detalhes materiais a ele. Foi argumentado que tal escolta é silenciado para não confiar na presunção de conhecimento. Foi argumentado que, se isso não for o caso, e na medida em que se atribui peso crítico ao fato de que o autor não leu o acordo, isso abrirá uma porta perigosa para que um credor não bancário viole seu dever de divulgação ativa além do que está estabelecido no acordo. Foi ainda argumentado que há um equilíbrio entre a violação do dever de boa-fé da autora por não ter lido o acordo e a violação acrescida do dever de boa-fé e a violação do dever legal de divulgação da mão da ré na parte inferior, e que ela deve suportar suas omissões.
- Foi argumentado que o acima referido se aplicava ainda mais fortemente, dado que o dinheiro do empréstimo era destinado especificamente à Builders and Protected Company e o réu sabia que não havia chance de que a Builders and Protected Company reembolsasse os empréstimos. Nesse contexto, o autor se refere ao interrogatório das testemunhas em nome do réu, que alegou ter realizado um exame da capacidade de reembolso da Builders and Protectors Company, alegou que possuía documentação indicando isso, mas deixou de apresentar documentação para tal exame - uma omissão que serve como presunção probatória que vai contra sua versão e mostra que, na medida em que o réu realmente realizou esse exame, isso mostrou que a Builders and Protectors Company não teve atividade real. Foi argumentado que, nessas circunstâncias, apenas o réu não realizou um exame da capacidade de reembolso da Bonim and Protected Company e confiou apenas no apartamento residencial do autor, porém optou por não relatar isso ao autor e até mesmo ocultar do autor a situação financeira da Bonim e da Protected Company de que tinha conhecimento. Segundo o autor, o réu fez uso cínico disso como um "procedimento de vizinhança" - colocando o autor em primeiro plano do risco em benefício de terceiros, quando não havia atividade real para construtores e abrigos.
- O autor ainda argumenta que o contrato de empréstimo, assim como seus apêndices posteriores, foram assinados em violação das disposições da Fair Credit Act - no que diz respeito à taxa de juros que pode ser cobrada. Nesse sentido, a autora especifica que só retrospectivamente ficou claro para ela que, do valor de ILS 2.500.000 especificado no empréstimo, apenas ILS 1.435.000 eram necessários para o benefício da Builders and Protectors Company, o valor de ILS 200.000 destinava-se ao pagamento adiantado dos juros e o valor de ILS 865.000 destinava-se à alienação da hipoteca ao Bank Leumi - de acordo com os requisitos do réu e para garantir seus direitos. Nesse sentido, o autor argumenta que o contrato de empréstimo, assim como seus apêndices, estão sujeitos às disposições da Lei do Crédito Justo e foram concluídos por engano, engano ou violação do dever de divulgação do réu ou de má-fé extrema, tudo isso enquanto cobrava juros proibidos e em violação da ordem pública, e, portanto, são nulos.
- Além disso, o autor especifica que, de acordo com as disposições da Lei de Crédito Justo e do Regulamento de Arranjos de Empréstimos Não Bancários (Determinação de um Valor para Fins da Seção 15(b)(1) da Lei), 5767-2007 (doravante: os "Regulamentos de Empréstimos") - a aplicação da Lei será até o valor de ILS 1.197.707 - o réu uniu artificialmente o autor com os demais tomadores sem criar distinção entre os mutuários e os diversos propósitos do empréstimo, tudo isso para ser excluído das disposições da lei e permitir que ela cobrasse juros ilegalmente. Foi ainda argumentado que a inclusão da autora junto com a Bonim and Protected Company sob o pretexto de um único acordo, mesmo que a autora não possuísse ações na empresa nem ocupasse uma posição executiva nela e não tivesse interesse nela, tinha a intenção de contornar as limitações das cláusulas de dívida e permitir a cobrança de juros proibidos, além disso, demonstra apoio às alegações da autora de que seu status é o de fiadora e não de mutuária.
- A autora argumenta ainda que, embora tenha sido estipulado no contrato de empréstimo que, à luz do valor do empréstimo, os juros aplicáveis não se aplicariam de acordo com as disposições das seções 5 e 6 da Fair Credit Law, mas, para ela, como credora não profissional, ele falava "linguagem de sinais". Segundo o autor, à luz dessas disposições, o réu cobrou 14% de juros, enquanto na época da assinatura do acordo, a taxa de juros permitida, conforme a seção 5 da Lei de Crédito Justo, era de apenas 7,9%. Além disso, argumentou-se que o réu afirmou que o valor dos juros era de 14%, mas na prática cobrou mais do que isso, entre outras coisas, porque cobrou do autor, junto com recurso fiscal, uma compensação acordada e também fornecia quantias para a dedução dos juros adiantadamente. Além disso, segundo o autor, em relação à redação do acordo, o réu cobrou uma quantia excessiva e desproporcional de ILS 50.000 mais um recurso fiscal - valor que expressa interesse proibido adicional.
- Além disso, segundo a autora, ficou claro para ela em retrospectiva que, de acordo com os termos do acordo, se a garantia não fosse fornecida a tempo, mesmo que o empréstimo não tivesse sido concedido, a data da assinatura do contrato seria considerada como a data de concessão do empréstimo no que diz respeito ao pagamento dos juros. Foi argumentado que essa condição constitui uma condição discriminatória em um contrato padrão que contradiz as disposições da lei.
- Segundo o autor, nas circunstâncias descritas - o tribunal deve ajustar as taxas de juros de acordo com as disposições da seção 9 da Lei do Crédito Justo.
- Alternativamente, a autora alega que a ré foi negligente com ela ao conceder um empréstimo em seu nome que não era destinado a ela, mas a uma empresa que a ré sabia estar privada de qualquer atividade comercial ou da capacidade de pagar o dinheiro. Argumentou-se que a ré foi ainda mais negligente ao continuar e conceder empréstimos repetidos, mesmo estando claro para ela que os fundos tinham como objetivo a devolução de juros e não para fins comerciais reais.
- Foi argumentado que o acima referido é ainda mais grave, pois, para garantir o pagamento dos empréstimos, o apartamento residencial foi hipotecado em conjunto entre a autora e seu marido, que serve como hospital particular para o filho de 10 anos da autora, que é 100% incapacitado.
- Além disso, argumentou-se que a concessão do empréstimo para fins de cobrir a hipoteca ao Bank Leumi foi feita de má-fé e sem lógica econômica, enquanto o réu ocultou do autor a razão para a necessidade de cobrir a hipoteca e a juros que eram muito piores do que os da hipoteca, e assim o réu causou ao autor danos que o autor deveria poder compensar. Nesse sentido, a autora alegou que o refinanciamento do empréstimo não a beneficiou - pois foi apresentado por engano-a, mas sim que aumentou as taxas de juros do banco, já que a ré cobrou uma taxa de juros de 14% em comparação com uma taxa média de 6,75% cobrada pelo banco. Tudo isso, conforme sustentado pela reivindicação da autora na opinião apresentada por ela.
- O autor argumenta ainda que, dado que o empréstimo foi concedido a uma permissão de transação, como não houve transação e os fundos foram destinados a transferir empréstimos e pagar juros ao réu, ou porque a transação não gerou lucros, o autor está isento de reembolsar os fundos. A esse respeito, e ao significado de "heter al-saka", o autor refere-se à decisão da Suprema Corte em Civil Appeal Authority 8896/03 Yitzhak Wallach v. Amiran C.T.L. Finance and Investments in a Tax Appeal (28 de dezembro de 2004) (doravante: "o caso Wallach"), onde a Suprema Corte esclareceu que uma permissão comercialé uma forma de resolver a proibição existente no direito religioso de tomar interesses. Isso ocorre porque a permissão do negócioA equipara a concessão do empréstimo à natureza de uma sociedade, com o mutuário obrigado a pagar uma porcentagem de seus lucros. Assim, argumentou-se que, quando não há lucros com a transação, o mutuário está isento de pagar juros. Quanto à importância do heter saka no caso em questão, o autor anexou a declaração juramentada do Rabino Bronfman, que expressou sua opinião de que, após revisar os contratos de empréstimo, o significado haláchico do heter saka é que, como a transação não foi lucrativa, o autor deve pagar o principal do empréstimo no máximo em ILS 4.170.000, menos os valores pagos. A respeito, o autor se refere à declaração do réu e, consequentemente, o escopo dos pagamentos feitos pelos mutuários foi de ILS 1.954.497, e que, portanto, argumentou-se que, no máximo, os mutuários devem pagar uma quantia de ILS 2.215.503. Segundo o autor, o rabino Bronfman compareceu à audiência de provas, mas o réu recusou-se a interrogá-lo, alegando que sua declaração constituía uma opinião que não foi legalmente preparada e, portanto, inadmissível. Segundo o autor, esse argumento do réu deve ser rejeitado, pois, de acordo com a regra jurídica, quando uma parte opta por não abusar do direito de interrogar um declarante ou testemunha, sua omissão indica que o depoimento escrito permaneceu incontestado e, portanto, deve ser adotado. Foi ainda argumentado que, como regra, um defeito formal na opinião ou a não conformidade com as disposições da Portaria de Provas não prejudicará sua admissibilidade, exceto em casos excepcionais, e que, em qualquer caso, o tribunal está autorizado a ordenar que uma parte corrija defeitos formais na opinião - como por meio de uma investigação de advertência. Foi argumentado que uma objeção processual segundo a qual a opinião não foi redigida legalmente, que não foi sustentada por contra-interrogatório, não anula a admissibilidade da opinião. O autor ainda argumenta que a presunção de adoção do depoimento em virtude da jurisprudência, devido à falha em interrogar o declarante, prevalece sobre uma tentativa posterior de alegar um defeito formal. Diante disso, argumentou-se que a opinião do rabino Bronfman sobre esse assunto deveria ser aceita.
- O autor argumentou ainda que o argumento do réu de que a cláusula de "permissão de transação" no contrato não deveria ser validada deveria ser rejeitado. Nesse sentido, argumentou-se que, pelos depoimentos, parece que Feldman pediu para adicionar a cláusula ao acordo e a ré, por sua vez, concordou em incluir a cláusula. Nesse sentido, as testemunhas em nome do réu testemunharam que concordaram com a adição da cláusula, mesmo sem entender seu significado - e como acreditavam que a adição era uma cláusula adicionada por razões haláquicas e não comerciais, bem como a determinação de que, em caso de contradição entre as disposições desta cláusula e as disposições do acordo, as disposições do acordo prevalecerão - em qualquer caso, essa cláusula é desprovida de seu conteúdo. Segundo o autor, os argumentos do réu - segundo os quais, à luz das limitações da seção, não deveriam ter validade - deveriam ser rejeitados por vários motivos: primeiro, pois não há disputa de que a cláusula foi adicionada a pedido de Feldman e para evitar a proibição de juros. A respeito, argumentou-se que, como a ré admitiu que esse era o propósito da seção, na medida em que acreditava que ela não tinha validade, ela enganou os tomadores, e pelo menos eles estavam errados, pois acreditavam que era uma cláusula válida. Foi argumentado que, de qualquer forma, isso é uma alegação de má-fé, pois há a presunção de que uma parte do acordo não insere uma cláusula no acordo que acredite não ter significado, e na medida em que o tenha feito deliberadamente e segundo o qual a cláusula não seria validada, ele agiu de má-fé. Foi ainda argumentado que o suporte às alegações do autor de que as partes tinham a intenção de dar força vinculante a essa cláusula pode ser encontrado na exclusão do texto desta cláusula que inclui as palavras: "Fica esclarecido, para fins desta cláusula, que esta cláusula foi adicionada ao acordo a pedido do mutuário apenas por razões haláchicas e não por razões comerciais, e as disposições desta cláusula não prejudicam, não prejudicam, prejudicam ou reduzem as obrigações do mutuário para com o credor" - exclusão à qual a ré adicionou sua assinatura. Segundo o autor, as versões das testemunhas do réu sobre a exclusão eram incoerentes. Inicialmente, alegou-se que Feldman realizou a exclusão, mas a testemunha em nome do réu não sabia como explicar por que a assinatura do réu aparece ao lado da deleção. Foi ainda argumentado que, no acordo datado de 1º de março de 2021, a assinatura do réu não aparecia ao lado da exclusão e, portanto, o réu não concordou com a exclusão. O problema é que esse argumento do réu contradiz o fato de que foi ele quem apresentou esse acordo, o que inclui exclusão - ou seja, expressou seu consentimento com o que está ali declarado. Foi ainda argumentado que, de qualquer forma, toda a versão do réu sobre a exclusão e seu significado estava ausente dos seus depoimentos.
- Além disso, o autor argumenta a esse respeito que não há fundamento no argumento do réu de que a cláusula não deveria ser aplicada, pois ela afirma expressamente que, em caso de contradição entre as disposições da cláusula e os termos do acordo, os termos do acordo prevalecerão. A esse respeito, argumentou-se inicialmente que, de qualquer forma, a cláusula da Permissão de Transação não contradiz uma disposição do Acordo, já que os pagamentos de juros foram determinados no caso da acumulação de lucros, e o caso em que a permissão de transação foi direcionada tinha a intenção de impedir o pagamento de juros em caso de perda financeira - como aconteceu aqui. Foi ainda argumentado que, em qualquer caso, na medida em que haja de fato uma contradição que exija interpretação, o acordo deve ser interpretado em prejuízo do réu, que o redigiu, e, por fim, argumentou-se que o argumento das testemunhas do réu de que não compreenderam a cláusula não deveria ser aceito nesse aspecto - dado que são advogados experientes, que redigiram o acordo com suas próprias mãos, e portanto é inconcebível ouvir seus argumentos.
- Alternativamente, a autora alega que, como não recebeu dinheiro no bolso, está isenta de pagar os valores do empréstimo, exceto para valores que sejam comprovadamente transferidos para sua conta ou para suas necessidades. Foi ainda argumentado, em relação aos valores concedidos para fins de fechamento da hipoteca, que as quantias pagas como juros no valor aproximado de ILS 2.600.000 constituem a restituição dessas quantias. Alternativamente, alegou-se que a autora é uma inquilina protegida, já que a ré não explicou ativamente a ela suas obrigações de acordo com as escrituras hipotecárias assinadas por ela, mas optou por encaminhá-la para a Adv. Yona Winder, que não esclareceu para ela o significado dos direitos que ela deveria renunciar.
- À luz de tudo o exposto, argumentou-se que a lei do contrato de empréstimo e seus apêndices, bem como as escrituras hipotecárias assinadas pelo autor, são nulas. Como resultado, argumentou-se que a hipoteca registrada para os direitos do autor no apartamento deveria ser ordenada a ser anulada em favor do réu. Alternativamente, o tribunal foi solicitado a ordenar que o autor seja um inquilino protegido do apartamento, com tudo o que isso implica, de acordo com a lei.
as alegações do réu;
- Segundo a ré, as alegações da autora e sua reivindicação devem ser rejeitadas de imediato e a autora deve ser cobrada com despesas jurídicas realistas, que também refletem os danos financeiros resultantes da ação da ação pela autora, bem como a retirada do processo, tudo isso enquanto a autora continua morando no apartamento que é objeto da audiência e não paga nada ao réu.
- No mérito, o réu enfatiza que a reivindicação girou em torno apenas dos direitos do autor no apartamento - ou seja, apenas cerca de metade dos direitos nesse apartamento. Isso apesar do fato de que a garantia do contrato de empréstimo também inclui o apartamento número 5, que é propriedade de Goldberg. Segundo o réu, as alegações do autor no âmbito do presente processo - sobre falta de envolvimento, falta de conhecimento, assinatura sem esclarecimento, etc. - contradizem a posição adotada pelo autor no processo legal no caso Goldberg, no qual - embora não haja disputa de que nem mesmo a assinatura do autor em qualquer documento concedendo direitos a Goldberg foi apresentada - o autor alegou, embora demonstrando proficiência - que Goldberg realmente comprou o apartamento de Feldman e que a transação com Goldberg deveria ser validada. Foi argumentado que a conduta ilógica da autora também contradiz o fato de que o edifício onde os apartamentos hipotecados estão localizados é um edifício ao qual - como parte do projeto TAMA 38, realizado pelo próprio Feldman como empreiteiro - foram adicionados um total de mais cinco apartamentos, três dos quais vendidos pela autora e seu marido. Em outras palavras, a própria autora assinou contratos de venda para três apartamentos e todos os documentos relacionados a esses acordos - solicitações para o registro de notas de advertência, escrituras de hipoteca e similares. Para ser preciso, a ré se refere ao contra-interrogatório da autora, no qual ela não se lembrava de ter assinado documentos relacionados à venda dos apartamentos, mas alegou que isso era um depoimento ilógico, já que se tratava da venda de apartamentos para pessoas que eram vizinhas da autora há anos.
Além disso, a ré aponta que, ao contrário de sua versão das assinaturas que são tema de discussão aqui, a autora recordou em detalhes, em seu primeiro interrogatório neste processo (que ocorreu em 26 de junho de 2023, como parte de seu pedido de liminar), os detalhes de sua assinatura na hipoteca ao Banco Leumi - incluindo que ela foi à agência em Jerusalém, conversou com o banco, as circunstâncias de sua assinatura e as explicações dadas. Foi argumentado que, por outro lado, em seu contra-interrogatório em 22 de maio de 2025, no processo principal, a autora repentinamente esqueceu os detalhes desse empréstimo e só confirmou que ela realmente havia viajado para uma agência em Jerusalém pelo menos uma vez para obter o empréstimo. Sobre a hipoteca para o Bank Leumi, quando a autora foi questionada sobre o que teria acontecido se não tivesse pago o pagamento da hipoteca, ela negou o direito do banco de despejá-la de seu apartamento e alegou que somente se tivesse vendido o apartamento deveria ter devolvido o saldo da hipoteca, e que até então apenas juros seriam adicionados à dívida.