Essa é uma fórmula de estêncil que o banco usa para assinar muitos clientes que fazem um empréstimo hipotecário com ele. De acordo com o significado comum e simples do que está ali declarado, a Demandada e seu marido comprometeram-se, ao assinar esta escritura, a hipotecar a propriedade em Ra'anana em favor do Bank Hapoalim para garantir o crédito que o banco já havia concedido na conta, incluindo qualquer crédito futuro, sem limitação de valor. Apesar dos argumentos da Recorrida, à luz das determinações factuais do Tribunal Distrital (determinações que também surgiram na decisão do Tribunal de Magistrados sobre a medida temporária), o ponto de partida da audiência é que a Requerida sabia que estava assinando uma "escritura hipotecária". O Tribunal de Magistrados, e posteriormente também o Tribunal Distrital, notaram vários fatores factuais que levaram à rejeição das versões alternativas apresentadas pelo Recorrido sobre sua falta de conhecimento de que a escritura hipotecária continha o título "Escritura de Hipoteca", que aparece em grande número no formulário; As palavras "quantidade ilimitada" aparecem em letras grandes em um ponto de destaque na nota da hipoteca; a impressão do tribunal de que a ré é alfabetizada e tem capacidade para entender a natureza do documento que assinou; A falta de lógica econômica na alegação da ré de que ela assinou a nota apenas para garantir as despesas na conta conjunta, já que não havia saldo devedor nessa conta, e certamente não havia justificativa para criar uma penhor no valor do imóvel em Ra'anana; A alegação da Requerente de que a escritura tem a intenção de garantir suas obrigações, mas na conta conjunta contradiz o que está declarado na própria escritura hipotecária; O Tribunal de Magistrados rejeitou o depoimento da ré de que ela não tinha conhecimento do status da conta conjunta, após ser provado que a ré possuía cartões de crédito e um talão de cheques nessa conta, e depois de ficar claro durante o contra-interrogatório que ela tinha conhecimento dos empréstimos que seu marido havia contraído ao longo dos anos e dos bens hipotecados para esse fim. De fato, a partir da conclusão lógica que é provável à primeira vista, e não é à toa que os dois tribunais chegaram à mesma conclusão - que o recorrido sabia o que continha a "escritura hipotecária" e que o recorrido sabia exatamente o que estava assinando. דוברדוברדובר
- Aparentemente, se o réu assinou a escritura hipotecária conscientemente e de forma exigida por lei, aplica-se a regra usual e familiar segundo a qual "os acordos devem ser cumpridos" (Pacta Sunt Servanda). Em outras palavras: o réu deve respeitar sua assinatura na escritura hipotecária e arcar com as consequências de seu acordo de assinar o que está escrito nessa escritura - a garantia de crédito na conta doInvestigação Ilimitado em quantidade, de uma forma que antecipa tanto o passado quanto o futuro (Recurso Civil 9538/06 Segal v. Banco de Jerusalém para Desenvolvimento e Hipotecas Ltd., parágrafo 6 da decisão e as referências nele citadas ([Publicado em Nevo], 10.6.2008); Recurso Civil 8800/04 Steiner v. United Mizrahi Bank em um Recurso Tributário ([Publicado em Nevo], 11.11.2004); Recurso Civil 6799/02 Yulzari v. United Mizrahi Bank Ltd., IsrSC 58(2) 145, 149 (2003) (doravante: o Yulzari)). A esse respeito, as palavras do presidente Sussman são apropriadas:
"Normalmente, a lei diz que uma pessoa que assina um documento sem saber seu conteúdo não será ouvida com base no fato de não ter lido o documento e não saber o que assinou e o que assumiu. Presume-se que ele tenha assinado como sinal de seu consentimento, independentemente do conteúdo do documento" (Recurso Civil 467/64 Suíça v. Sandor, IsrSC 19(2), 113, 117 (1965)).
- Assim, prima facie, porém, há um fato factual adicional em nosso caso que afeta a validade da escritura hipotecária. Não há dúvida de que ninguém Em nome do banco não informou ao réu sobre o valor da dívida anterior que já havia se acumulado na dívida da conta hipotecária, no âmbito da qual a hipoteca foi contraída, antes de sua assinatura na escritura hipotecária. Como se pode lembrar, em seu depoimento no Tribunal Distrital, o gerente da agência bancária não negou isso:
"Q. Me mostre uma carta ou outro documento no qual você, ou qualquer um dos que trabalham com você, informe ao autor que existe um empréstimo existente no valor de ILS 490.000?
- Por que preciso informar Michal [Réu - M.N.] sobre um crédito de ILS 490.000 que está na conta de Yehuda Martin, mesmo antes de Michal estar envolvido? Afinal, essa é a conta pessoal dele com o imóvel hipotecado em seu nome, por que eu preciso notificar a Michal? Onde Michal se encaixa em uma dívida ou outro bem antes da hipoteca?
- Dando continuidade à sua resposta, na verdade, se eu ligasse para saber qual é a situação na conta pessoal da minha esposa, você diria que precisa da permissão dela, certo?
- Você certamente não pode receber informações se a conta pertencer apenas à sua esposa.
- No momento da assinatura da escritura hipotecária, Apêndice B à sua declaração juramentada, algum dos funcionários do banco informou ao autor, você sabe que há uma dívida de ILS 490.000?
- Não tenho tal carta ou declaração. Não foi assinado no banco. Você está me perguntando algo que eu não sei. Por isso pedimos que os documentos sejam assinados na frente de um advogado do lado de fora, onde ele será informado de tudo o que precisa ser dito. Portanto, prefiro que não seja dentro da delegacia" (p. 12 da transcrição da audiência no Tribunal Distrital).
Acredito que a conclusão óbvia é que o banco não cumpriu o dever de divulgação que lhe foi impôs, e isso tem significado operacional em relação à validade da escritura hipotecária. Vou expandir um pouco sobre a discussão sobre as dívidas do banco em si; E então voltarei para examinar o resultado da violação do dever de divulgação em nosso caso.
- Os bancos desempenham um papel central na vida econômica e comercial. Em seu julgamento emRecurso Civil 3352/07 Bank Hapoalim em Apelação Fiscal v. Horesh ([Publicado em Nevo], 7 de dezembro de 2009) (doravante: o Matter Herdado), O juiz Gibran observou a singularidade de um contrato bancário do tipo escritura hipotecária: à luz da singularidade do contrato entre o banco e o cliente, é necessário um equilíbrio especial que incorpore a disparidade de poder entre as partes e o status da corporação bancária. Quando o tribunal trata da interpretação do contrato bancário, deve levar em conta as características especiais do contrato em sua prática (veja mais sobre o assunto): Recurso Civil 6055/04 Landau v. Bank Leumi Le-Israel Ltd., parágrafo 15 da decisão ([Publicado em Nevo], 12.7.2006); Recurso Civil 8593/91 Tefahot Mortgage Bank of Israel no Tribunal Tributário v. Sabah, IsrSC 48(2) 573 (1995); Interesse Yulzari, supra, pp. 150-151; Recurso Civil 7451/96 Avraham v. Massad Bank em Recurso Fiscal - Agência Rishon Lezion, IsrSC 35(2) 337 (1999) (doravante: o Avraham)).
- O Banco está sujeito a obrigações de divulgação aumentadas, que visam refletir a força do Banco em relação ao cliente, bem como a intensidade da influência conhecida de sua conduta em relação a toda a economia. O grande poder nas mãos dos bancos impede que o cliente, em muitos casos, consiga lidar com o banco de forma igualitária. O banco é obrigado a agir de boa-fé, a não enganar o destinatário do serviço, a divulgar todos os detalhes importantes para o serviço prestado, e não menos importante - deve detalhar toda a gama de riscos envolvidos nesse serviço. De acordo com a Seção 17A doDireito Bancário (Atendimento ao Cliente), as obrigações do banco para com o cliente, incluindo o dever de divulgação derivado do amplo dever fiduciário, também se aplicam a Hoje à noite. O Tribunal Distrital corretamente restringiu a lei do fiador à lei do fiador, incluindo o credor hipotecário, e decidiu que Direito Bancário (Atendimento ao Cliente) Também se aplica ao Mishkan. Em geral, parece que hoje essa analogia é aceita entre o fiador e o credor hipotecário, uma analogia cuja lógica fica à parte - não faz sentido distinguir entre os dois, já que a diferença está no escopo da obrigação secundária para com o credor em relação ao empréstimo. Isso não afeta a natureza do dever do empréstimo para com eles (Seção 12 à Lei do Penhor; Recurso Civil 11120/07 Simchoni v. Bank Hapoalim em um recurso fiscal Parágrafos 25-26 da decisão do juiz A. Rubinstein (ainda não publicado, 28 de dezembro de 2009) (doravante: o Simchoni); Recurso Civil Feibushevich v. Bank Leumi Le-Israel Ltd., Piskei Din 44(1) 365, 377-376 (2002); Roy Bar-Kahn Garantia, 125-131, 393-397 (2006) (adiante a: Bar-Cohen Arvot); Ruth Plato-Shinar "O Dever da Divulgação Bancária em relação a A hipoteca é um ativo para garantir a obrigação de outro." O Advogado 49(2) 385 (2007); Sobre os desenvolvimentos ocorridos em relação às dívidas do banco com o fiador, veja uma visão geral da decisão do juiz Hayut emAutoridade de Apelação Civil 4373/05 Até mesmo Haim v. Independence Mortgage and Development Bank Ltd., parágrafos 6-9 da decisão ([Publicado em Nevo], 15.11.2007); E Parashat Avraham, supra, pp. 346-351).
- O valor referente ao valor da dívida existente constitui Figura Material Quando estamos lidando com uma transação como a que temos diante de nós. O credor hipotecário tem direito de saber qual dívida ele garante a partir da hipoteca de um de seus ativos, especialmente quando a hipoteca não é do devedor e não tem acesso direto aos dados da transação (veja e compare: Recurso Civil 8822/04 Gabbay v. United Mizrahi Bank Ltd., parágrafo 4 do julgamento do juiz Rubinstein ([Publicado em Nevo], 9.11.2005)). Como resultado, esse é um fato que precisa ser revelado. EmRecurso Civil 8546/06 Soltani v. Bank Leumi Le-Israel emRecurso Fiscal ([Publicado em Nevo], 7 de julho de 2008) (doravante: o caso Sultani) Houve circunstâncias semelhantes no nosso caso. No mesmo caso, o apelante assinou escrituras hipotecárias segundo as quais hipotecava, para benefício do banco, seus direitos sobre determinada propriedade imobiliária, em conexão com as dívidas de seu filho. O objetivo do penhor era ajudar seu filho a administrar um negócio familiar localizado no imóvel hipotecado. Após o negócio familiar não pagar suas dívidas ao banco, o banco buscou realizar a propriedade. O Tribunal Distrital no caso Sultani Ele adotou o depoimento do advogado diante de quem as escrituras hipotecárias foram assinadas e determinou que o mesmo advogado apresentou ao recorrente (o credor hipotecário) a essência da ação legal que ele iria realizar ao assinar as escrituras hipotecárias e também explicou os riscos envolvidos. No entanto, o Tribunal Distrital decidiu que o recorrente não sabia e não foi informado, antes de assinar as escrituras hipotecárias, sobre dívidas existentes no valor de aproximadamente ILS 275.000 em favor do banco. Na sentença, também foi determinado que a falta de divulgação de informações sobre dívidas passadas leva à nulidade total da hipoteca, inclusive em relação às dívidas que surgiram após a criação da hipoteca:
"Na minha opinião, a violação do dever de divulgação nessas circunstâncias leva à completa nulidade da escritura hipotecária [ênfase no original - M.N.], já que os dados sobre dívidas existentes nas contas no momento da assinatura das notas hipotecárias são muito substanciais, ainda mais quando se trata de um negócio em dificuldades financeiras, e é bastante possível que, se o falecido tivesse conhecimento da situação da dívida nas contas, como seria antes da assinatura, ele não teria hipotecado o imóvel que possuía" (parágrafo 15 da decisão do juiz Danziger).
- Nesse caso Simchoni (acima), a apelante assinou um determinado documento de renúncia com o banco, no âmbito do qual ela renunciou aos seus direitos sobre um imóvel que era residência da família, declarando que não faria qualquer reivindicação sobre direitos sobre a propriedade. Nesse caso Simchoni, a apelante assinou o documento, segundo ela, sem lê-lo e ouviu as palavras do marido, segundo as quais sua assinatura era necessária para que recebessem financiamento para determinado projeto de construção; Também vale notar que a advogada que aprovou a assinatura da apelante fez isso mesmo sem ter assinado diante dele e ele não tendo visto com seus próprios olhos. De qualquer forma, o importante para nossos propósitos é que, no momento da assinatura desse documento de renúncia, nada foi explicado ao recorrente pelo banco. Meu colega, o juiz Rubinstein, decidiu que a boa-fé do banco foi negada "desde que assinou o documento de renúncia, porque estava preocupado que pudesse levantar uma reivindicação de compartilhamento da propriedade, e isso Sem explicar nada para elae de uma maneira que não atende aos seus próprios padrões" (ênfase no original - M.N.; parágrafo 23 de sua sentença). Após discutir longamente as dívidas do banco com um fiador, incluindo uma hipoteca, meu colega, o juiz Rubinstein, decidiu:
"Um representante do banco deveria ter se reunido com a apelante, explicado o que ela estava assinando, o que isso significava e o alcance das dívidas. A apelante não se reuniu com a representante do banco, e o significado de sua assinatura e suas implicações não lhe foram explicados. É difícil conciliar esse comportamento do banco, e eu me pergunto sobre isso" (parágrafo 31 de sua decisão).
- A obrigação de divulgação que se aplica ao banco tem sido amplamente discutida na jurisprudência em muitos e variados contextos. O Dr. Plato-Shinar discutiu o escopo do dever de divulgação e as fontes dessa obrigação:
"Quando falamos de um 'dever de divulgação' imposto aos bancos, geralmente nos referimos à obrigação do banco de fornecer ao cliente os dados e os fatos materiais necessários para a execução da transação em questão. No entanto, isso é apenas um dever de divulgação no sentido restrito da palavra. Por virtude do dever fiduciário bancário, o banco tem uma obrigação muito mais ampla. Essa obrigação inclui, além da obrigação de fornecer dados (o dever de divulgar no sentido restrito), várias outras obrigações que diferem entre si e se complementam: a obrigação de redigir um contrato escrito, dar tempo ao cliente para revisá-lo antes de assiná-lo e fornecer uma cópia ao cliente após a assinatura; a obrigação de enfatizar e destacar certos detalhes; a obrigação de traduzir o texto para clientes que não falam hebraico; a obrigação de explicar a natureza da transação, incluindo seus aspectos jurídicos; e a obrigação de garantir que o cliente compreenda todas as informações fornecidas. [...] A justificativa para isso está no conceito especial de confiança que caracteriza a relação do banco com o cliente e a importância especial que nosso sistema jurídico lhe confere. [...] Portanto, o dever do banco não é se contentar com a fornecimento de dados informativos (o dever de divulgar no sentido restrito), mas cumprir todas as obrigações adicionais que visam garantir a compreensão do cliente sobre a transação. O banco deve cumprir o dever de divulgação em sentido amplo com todos os seus componentes, mesmo que esteja agindo contra seu interesse pessoal, o que enfatiza a conexão entre o dever de divulgação e o dever de confiança. Outro motivo para a ampliação do dever de divulgação imposto ao banco é a desigualdade informativa inerente entre as partes. [...] Para reduzir as dimensões dessa lacuna e garantir que o banco não abuse de seu considerável poder, é apropriado não bastar impor ao banco um dever restrito de divulgação, que equivale à fornecimento de dados e fatos. O banco deve ser cobrado com todas as dívidas adicionais destinadas a obter o cliente para o banco em todos os aspectos da transação que deseja realizar no banco. [...] O amplo dever de divulgação não se limita à relação entre o banco e o cliente, e também se aplica ao fiador e ao credor hipotecário de um ativo para garantir a obrigação de outro (doravante: a hipoteca). O mesmo conceito especial de trust descrito acima também caracteriza a relação do Banco com o fiador e com o credor hipotecário. As vantagens informativas do banco e as disparidades de poder entre as partes também são evidentes em relação a esses contratados. Portanto, todos os deveres subsidiários que constituem o dever de divulgação em sentido amplo se aplicarão não apenas ao cliente, mas também ao fiador e ao credor hipotecário. Em particular, observamos o dever de fornecer uma explicação detalhada da natureza da transação e seus aspectos legais, bem como a obrigação de obter a compreensão do contratado sobre a natureza do contrato" (Ruth Plato-Shinar Banking Law - The Duty of Banking Trust 202-199 (2010) (doravante: Plato-Shinar); ênfases adicionadas - M.N.).