Neste contexto, o Sr. Knepfler afirmou na sua declaração jurada que existia uma enorme lacuna entre os dados apresentados a ele em ligação às negociações que conduziu com o Sr. Nehemia e os dados conhecidos pela empresa em tempo real. Acrescentou que, se tivesse conhecimento desta lacuna, não teria entrado no acordo.
- Após rever os argumentos das partes, concluí que os argumentos do Sr. Knepfler neste assunto deveriam ser rejeitados.
- Em primeiro lugar, se houve de facto representações tão significativas por parte do autor, surge a questão de por que razão ele não se deu ao trabalho de as ancorar nos acordos - seriam os rascunhos formulados em torno do possível envolvimento com o Fundo Tamir-Fishman ou no acordo que ele próprio fez com a ADN? Afinal, o acordo sustentava as representações apresentadas pela empresa. O acordo referia-se aos relatórios de 2015 e aos vários relatórios apresentados por este enquanto empresa pública. O que é mais simples e óbvio - se isto for uma condição indispensável na abordagem do Sr. Knafler ao celebrar uma transação - para ancorar estas representações básicas prima facie?
O Sr. Knepfler não forneceu uma resposta adequada a esta dificuldade básica, e este é um empresário experiente, que certamente tinha essa possibilidade diante dos seus olhos em tempo real.
- Em segundo lugar, o argumento do Sr. Neemias de que o documento de previsão, preparado a pedido do Sr. Knefler, lhe foi enviado a 18 de maio de 2016 (Apêndice 1 à declaração juramentada de Neemias). Embora isto tenha ocorrido antes de o Sr. Knafler assinar o acordo com a empresa, foi depois de já ter assinado o projeto de acordo para a compra das ações da Guy Initiation, na qualidade de acionista controlador do Fundo Tamir-Fishman, a 16 de maio de 2016. Assim, a ligação causal entre o documento de previsão e o entusiasmo do Sr. Knafler pelo acordo em curso é omitida.
- Em terceiro lugar, quando o Sr. Knefler apresentou o seu primeiro pedido de injunção a 7 de novembro de 2016 (N/5), depois de a ADN lhe ter enviado a notificação de anulação do acordo com ele, alegou (no parágrafo 26) "Deve sublinhar-se que, antes da assinatura do acordo, a [ADN] fez uma declaração falsa, [segundo a qual] o fluxo total de caixa livre proveniente dos ativos é de €50.000 por mês, e [o Sr. Knapfler] tem, portanto, direito a 80% do rendimento disponível total declarado nas declarações [da empresa]."
Segue-se daqui que, na data muito mais próxima do ocorrido dos acontecimentos, o Sr. Knepfler afirmou que o fluxo de caixa que lhe foi apresentado, e no qual confiava, era de 600.000 euros por ano, dos quais tinha direito a 450.000 euros - um valor diretamente consistente com os valores que o Sr. Knepfler afirma terem sido apresentados ao conselho de administração da empresa. Portanto, não é claro de que engano estamos a falar. E, em todo o caso, estas quantias estão completamente longe desses 1,7 milhões de euros, mesmo que descontemos 20% delas. A apresentação de tantos valores diferentes torna a versão do Sr. Knafler sobre este assunto pouco fiável, e eu rejeito-a.
- Em quarto lugar, é também necessário ter em conta o facto de que o fluxo de caixa no documento de previsão a que o Sr. Knepfler se refere baseia-se em pressupostos que eram claros para todos em tempo real de que ainda não tinham sido cumpridos, em primeiro lugar a suposição de que as propriedades foram arrendadas quando estavam totalmente ocupadas. Já vimos que os problemas de ocupação eram bem conhecidos e também foram publicados nos relatórios e relatórios da empresa, que o Sr. Knepfler poderia ter examinado (ver acima no parágrafo 140), e que o pessoal da Fundação Tamir-Fishman os examinou de facto (ver acima no parágrafo 137). Uma suposição adicional incluída no documento de previsão era que um valor que não estivesse correto no momento do compromisso seria refinanciado (ver parágrafo 33 da declaração jurada de Neemias). Claro que este valor exige a atualização e alteração das receitas na previsão.
Além disso, aceito a posição dos réus de que existe uma diferença entre o conceito de NOI, que reflete o rendimento dos ativos, e o conceito de fluxo de caixa. De facto, deve referir-se que o Sr. Knepfler não adquiriu a propriedade dos ativos, mas sim a propriedade das empresas que os controlavam. Portanto, o valor relevante não é o fluxo direto de rendas (que se relaciona com o rendimento de arrendamento menos as despesas diretamente relacionadas com as propriedades). Deve também ser considerada as despesas incorridas pelas empresas, um valor que reduz o fluxo de caixa gerado pelas empresas do que o da renda direta cobrada das propriedades.