[...]
P: Então sua explicação para a diferença entre 33 e 49 é que, em um ano, o valor dos imóveis aumentou 150%?
R: Antes de tudo, essa não é a minha explicação. Existem dados abertos, não é um processo de avaliação, há dados que acompanhamos de forma privada, não como diretores, mas como todos que trabalham com imóveis em Israel. Há resumos dos dados, e há a Autoridade Tributária sobre transações realizadas, todo tipo de dados,
P: Existe algum valor que você possa me dizer que tinha em mãos e que poderia ter ensinado que o valor desse ativo é de 49 milhões?
[...]
R: Não, não.
Adv. Van Emden: Com licença, senhor, ela nunca afirmou que,
Adv. Lustgarten: Perguntei se ela tinha algum documento,
R: Eu não,
- De fato, mesmo segundo a própria ré, a avaliação que ela submeteu à Autoridade Tributária não se baseou em um exame profissional, mas sim uma avaliação pessoal: "Não fiz uma avaliação ali, não entrei em toda a questão" (ver em Prut p. 106, parágrafos 7 - p. 107, parágrafos 7-9). O réu também confirmou que não possuía um documento que comprovasse a avaliação de ILS 49 milhões para o imóvel em Holon (Prot. na p. 70), e que no mesmo dia em que enviou sua avaliação não realizou um exame com corretores de imóveis nem no site da Autoridade Tributária (ver Prot. na p. 103:
P: Entendi, com quantos corretores você teve tempo de conversar?
R: Por quê?
P: Em resposta ao questionário, você disse que baseou suas avaliações em conversas com corretores e exames do esboço da Autoridade Tributária. Pergunto: com quantos corretores você teve tempo de conversar?
R: Você acha que tive tempo de conversar com os corretores naquele dia?
P: Espero muito porque foi isso que você escreveu em resposta a perguntas.
R: Eu, me acorde à noite, eu sei o componente, do que você está falando? Continuo recebendo ligações dizendo que as pessoas querem comprar esse lugar. Estamos constantemente em contato com corretores que querem ouvir
- A ausência de um exame adequado e a ausência de reservas explícitas no e-mail, juntamente com a diferença significativa entre sua estimativa e avaliações anteriores (ILS 33 milhões vs. ILS 49 milhões, ver: Prot., pp. 70-71), atestam negligência no processo de coleta das informações e na escolha de fornecê-las à Autoridade sem verificação adicional.
Dano e conexão causal
- Para que surja responsabilidade por responsabilidade civil, não basta violar o dever de cuidado. Também é exigido que, como resultado da violação, um dano seja causado aos autores e que haja uma conexão causal entre o ato ou omissão de uma pessoa, o ato que constitui violação do dever de cuidado, e o dano causado à vítima, pelo qual o autor busca compensação. A base da conexão causal tem dois aspectos: factual e jurídico. Uma conexão causal factual significa que a deturpação é uma "causa sem a qual não há motivo" para o dano causado à parte lesada, e se não fosse pela representação negligente, o dano teria sido evitado (Recurso Civil 610/94 Buchbinder v. Official Receiver, 57(4) 289, 311 (2003)). A conexão causal-jurídica diz respeito à questão de a quem deve atribuir a responsabilidade, e seleciona, entre vários fatores factuais, aqueles fatores que têm ou são dignos de responsabilidade segundo os testes legais estabelecidos na jurisprudência: o teste da expectativa; o teste de risco; e o teste do bom senso (Civil Appeal 7440/19 Emblaze in Tax Appeal v . Double U Trading Fund Inc . (Nevo, 27 de abril de 2021), parágrafo 17).
- No contexto da declaração negligente, prova da existência de uma conexão causal, o autor prova que houve confiança razoável na representação negligente, que o réu deveria ter esperado tal confiança e que, como resultado, o autor sofreu danos (Recurso Civil 3496/13 Feingold Metals v. Gizelter (Nevo, 12 de novembro de 2015), parágrafo 34; e veja também: Amir Licht, "Supporting the Innocent - Contributory Fault and Failure to Reduce the Damage in a Compensation Action against Emunai", ponto no final da sentença (20 de abril de 2021)).
- Para maior clareza, mencionarei a sequência de eventos que levou aos danos reivindicados pelos autores, conforme apareceu nas provas diante de mim: em junho de 2018, uma avaliação foi realizada por Camille e Rafael, que estimou o valor do imóvel em Holon em ILS 33,7 milhões. Cerca de dois anos depois, em junho de 2020, a Autoridade Tributária emitiu avaliações preliminares do imposto sobre compra e do imposto de melhoria, nas quais determinou que a contraprestação contratual paga refletia o valor de mercado (ver: Apêndice 7 à declaração juramentada do autor). De fato, como alegam os autores, nessa fase não havia disputa sobre o valor da transação, mas sim sobre a questão da classificação da empresa como associação imobiliária. Em janeiro de 2021, durante o processo de objeção apresentado pelos autores sobre a classificação da empresa como associação imobiliária, a Autoridade Tributária entrou em contato com o advogado dos autores e exigiu documentos e esclarecimentos adicionais. Como pode ser lembrado, em 11 de janeiro de 2021, o advogado dos autores entrou em contato com os diretores da empresa solicitando que ele fornecesse os documentos necessários. No dia seguinte, em 12 de janeiro de 2021, o réu forneceu à CCC sua avaliação dos ativos da empresa, na qual alegou que o valor do imóvel em Holon era de ILS 49 milhões e que o valor dos ativos totais da empresa variava de ILS 90 milhões a ILS 100 milhões (ver: Apêndice 20 à declaração de reivindicação). Posteriormente, em fevereiro de 2021, os autores apresentaram documentos adicionais à Autoridade Tributária em resposta às suas exigências, incluindo uma atualização de sua avaliação total na faixa de ILS 41,5 milhões a ILS 50,5 milhões (ver: Apêndice 17 à declaração juramentada do autor), baseada na avaliação de Camille de 2018 para o imóvel em Holon e avaliações internas e não oficiais dos outros imóveis (ver: pp. 8-10 do protegido). Em março de 2021, a SMAC mudou sua posição e tomou uma nova decisão na objeção, na qual rejeitou o valor declarado e fixou o valor de todos os ativos da empresa em ILS 65.629.154: essa determinação baseou-se em uma avaliação interna da Autoridade, conduzida pelo avaliador Odem, que avaliou o imóvel em Yirmiyahu em ILS 31.055.154, os imóveis em Ben Yehuda em ILS 4.170.000 e adotou a avaliação Kamil para o imóvel em Holon. Assim, consolidou suas estimativas para um valor total de ILS 65,6 milhões (ver P/1). Os autores recorreram dessa decisão e, no âmbito do processo de recurso e para sustentar suas reivindicações, em dezembro de 2021 apresentaram um parecer de avaliação realizado em junho de 2021 pelo avaliador Bogin, que estimou o valor de todos os ativos em ILS 44.553.000 (ILS 25,755 milhões para a propriedade em Holon, ILS 16,178 milhões para a propriedade em Yirmiyahu e ILS 2,620 milhões para as propriedades em Ben Yehuda) (ver Apêndice 13 do recurso, que é o Apêndice 28 da declaração juramentada do autor). Após negociações, os autores e a Autoridade Tributária chegaram a um acordo de conciliação em março de 2023, no qual foi determinado que o valor dos ativos da empresa para fins fiscais era de ILS 49,5 milhões, e o recurso foi rejeitado (ver: pp. 1423-1425 da declaração juramentada do autor).
- Nas circunstâncias em questão, havia uma conexão causal entre as ações do réu e o dano alegado, e o resultado final pode ser considerado um dano indenizável? Os autores argumentaram que o fato de os vendedores não terem sido obrigados a esclarecer e terem ficado com a avaliação inicial reportada de ILS 36 milhões, indica que a sequência de eventos em relação à SCMAK em relação ao valor dos ativos da empresa começou quando o réu procurou a Autoridade Tributária. À primeira vista, esse é um argumento que faz sentido: a transação dos vendedores é a mesma em que os autores são os compradores e, por isso, a sequência de eventos em seu caso pode servir como um "grupo de controle" para entender o que teria acontecido se as informações fornecidas pelo réu não tivessem sido fornecidas.
- No entanto, para aceitar esse argumento, a questão da existência de danos compensáveis deve primeiro ser examinada, pois se o dano alegado não pode ser considerado dano compensável, em qualquer caso a questão da conexão causal é irrelevante. Segundo os autores, o dano é a diferença de impostos que foram obrigados a pagar após a intervenção do réu, em oposição à avaliação inicial, de acordo com o valor inicial que também foi determinado em relação à transação dos vendedores. Esse argumento é difícil na minha opinião, pois significa que o dano é o fato de que os autores não conseguiram pagar uma avaliação de acordo com uma estimativa que eles mesmos sabiam ser imprecisa.
- A evidência de que os autores realmente sabiam que essa não era uma avaliação precisa é o fato de terem fornecido uma avaliação diferente e maior, mesmo na fase em que acreditavam que a única disputa estava relacionada à classificação da empresa como associação imobiliária. É verdade que esse desvio da estimativa original não foi feito voluntariamente pelos autores, mas sim em resposta a um pedido de documentos do CC datado de 14 de fevereiro de 2021 (ver: "Cartas de Exigência para Recebimento de Documentos e Esclarecimentos" (Apêndice 16 à Declaração dos Autores)), que exigia, entre outras coisas, detalhes abrangentes sobre o valor dos ativos da empresa, incluindo informações de planejamento, condição do imóvel e datas de compra/reforma. Os autores responderam a essa exigência em 22 de fevereiro de 2021 ("Resposta ao Pedido de Documento de 14 de fevereiro de 2021" (Apêndice 17 à declaração juramentada dos autores)), com uma nova avaliação segundo a qual o valor de seus ativos é não inferior a ILS 41,5 milhões, e até um máximo de ILS 50,5 milhões (ver Prot. nas pp. 8-10). No entanto, nesta fase, dado que, segundo a posição dos autores, a avaliação inicial que forneceram no valor de ILS 36 milhões era precisa, eles não tinham justificativa ou motivo para alterá-la em resposta ao pedido do CC para fornecer documentos adicionais. Pois, se a primeira avaliação estivesse correta segundo eles, um pedido de documentos adicionais que não acrescentassem à avaliação, mas apenas a comprovassem, deveria ter levado à entrega da mesma avaliação, com a adição de referências. O fato de que, nessa fase, elas se desviam da declaração original de valor indica que, já nessa fase, elas mesmas não estão por trás disso. O fato de isso ter sido feito em resposta ao pedido não levanta nem diminui essa questão, pois, em princípio, poderiam ter fornecido o mesmo valor junto com referências que o comprovem (e, de qualquer forma, neste momento, na época da resposta à solicitação do documento de 14 de fevereiro de 2021, nenhuma avaliação atualizada foi anexada). Em outras palavras, e para resumir esse ponto, mesmo que o que causalizou ao aumento de valor por iniciativa dos autores tenha sido a exigência por uma CCC, os autores estavam "livres" nessa fase para fornecer a avaliação correta conforme julgassem adequado em resposta a essa exigência, e como não sabiam das ações do réu, também não estavam sob pressão ou medo de dar uma estimativa maior do que acreditavam ser. O fato de terem, mesmo assim, dado uma estimativa maior do que a primeira que apresentaram é prova de que a primeira estimativa também foi subestimada, segundo o método deles.
- Observo que os autores abordaram essa questão e alegaram que a origem da discrepância era que a primeira avaliação também ponderava "a séria disputa que existe entre os acionistas da empresa. o que dificulta seu funcionamento e gestão" (ver: Apêndice 17 à declaração juramentada dos autores, no parágrafo 30). Posteriormente, o autor argumentou que o valor de uma sociedade limitada ou sociedade com disputas, nas quais os sócios não permitem venda ou compra, reduz o valor das ações em relação ao valor dos próprios ativos - e, portanto, é possível que as duas estimativas sejam consistentes entre si. No entanto, esses argumentos foram apresentados sem que fossem apresentadas provas para comprovar tal diferença no valor da transação por essas razões, e por isso não os considerei aceitáveis. Além disso, como não há mais disputa de que estamos lidando com uma associação imobiliária, de acordo com a Seção 9(b)(1) da Lei de Tributação de Imóveis (Valorização e Compra), 5723-1963, em uma ação em associação imobiliária, o comprador será responsável pelo imposto sobre compra no valor que seria responsável pela venda de um direito sobre imóveis, cujo valor é a parte relativa do valor de todos os direitos sobre o imóvel pertencentes à associação, o valor do imóvel de um vendedor disposto a um comprador disposto no mercado livrePortanto, a alegação sobre a diferença no valor das ações em relação ao valor dos ativos está errada. Além disso, o apoio ao fato de que a disputa entre os acionistas não explica a discrepância entre a avaliação inicial do valor da transação pelos autores e a posterior pode ser encontrado na opinião do avaliador Bogin, também em nome dos autores (ver: Apêndice 29 à declaração juramentada dos autores). Em sua opinião, a Bogin ponderou a redução do valor dos ativos resultante de uma disputa e participação conjunta, e também ao considerar a redução, o valor total dos ativos alcançados é de ILS 44.553.000, ou seja, maior do que o valor inicial de ILS 36 milhões reportado pelos autores à CCC.
- Portanto, e sem determinar se os autores sabiam dessa informação em primeiro lugar ou a descobriram ao apresentar os documentos necessários para o pedido de uma CCI, no mesmo momento em que apresentaram os documentos, a avaliação inicial que apresentaram também foi imprecisa segundo a abordagem dos autores, e o pagamento de imposto real não constitui dano compensável em responsabilidade civil (Recurso Civil 153/04 Rubinovich v. Rosenbaum (Nevo 6.2.2006). Verso 6). Ainda mais no nosso caso, quando o valor que pagaram é consistente com a faixa que eles mesmos estimaram em relação ao valor de seus ativos: nada menos que ILS 41,5 milhões, e até ILS 50,5 milhões (ver: pp. 8-10 da ata).
- Mais do que o necessário, e mesmo que esse argumento não tenha sido explicitamente argumentado como tal, na medida em que a intenção dos autores em sua reivindicação era alegar que foi a provisão da informação pelo réu que levou ao endurecimento da posição da CCC nas negociações, e assim levou a um compromisso "no lado positivo" no âmbito do acordo de resolução, nenhuma conexão causal foi comprovada em relação a esse ponto de referência.
- Como declarado, os autores forneceram à CCC documentos e uma avaliação maior, cerca de um ano e meio antes de tomarem conhecimento da carta do réu (ver: parágrafo 29.1.2 da declaração juramentada da Sra. Sidorenko). A isso deve ser acrescentado a opinião de um avaliador em nome da Autoridade Tributária (ver: Apêndices 27-29 à declaração juramentada dos autores) e a conduta dos próprios autores no processo. Todos esses são fatores intervenientes significativos que rompem a conexão causal entre a ação do réu e o resultado fiscal final, ou pelo menos tornam impossível rastrear um processo causal que derive exclusivamente das ações do réu. A conduta dos autores, os detalhes fornecidos e o momento da entrega das informações, todos provavelmente influenciaram a avaliação do CC e possivelmente também sua estratégia para conduzir o processo, e não se pode determinar que isso não teria levado ao endurecimento das posições por parte do CC mesmo sem a intervenção do réu. Nessas circunstâncias, não se pode determinar se foram precisamente as ações do réu que levaram ao endurecimento das posições do PCC e ao fato de que o compromisso foi "do lado positivo". Isso porque não é possível isolar a influência da ré da totalidade dos fatores que atuaram, e não foi provado que sua intervenção teve um efeito decisivo.
- Se sim, os autores não conseguiram provar os elementos necessários para que as ações do réu se enquadrem no escopo de uma violação do dever de cuidado de um agente, pois é duvidoso que o dano reivindicado pelos autores possa ser considerado um dano compensável em responsabilidade civil e, mesmo na medida do possível, eles não conseguiram demonstrar que há uma conexão causal entre a violação e o dano. Portanto , infelizmente, no que diz respeito à violação do dever de cuidado, não há base para conceder compensação aos autores.
Nesse contexto, veja as seguintes palavras da Suprema Corte: