No caso de uma parte desejar vender a quinta (por acordo) à parte restante, haverá um direito inicial sobre outro comprador para comprar a parte da parte cessante a um preço acordado e, em caso contrário, a um preço a ser avaliado por um avaliador acordado."
- Assim, as questões que surgem são se as cláusulas da carta de compromisso, incluindo as secções 6 e 7, podem ser separadas em partes conforme determinado pelo Tribunal Distrital em virtude da secção 19 daLei dos Contratos (Parte Geral), 5733-1973? E, em caso afirmativo, o Requerente violou a sua obrigação de obter o consentimento da filha e do sobrinho, o Recorrido, quando vendeu a quinta sem o seu consentimento? Considero que estas questões devem ser respondidas negativamente; Vou elaborar.
- A Secção 2 doDireito Imobiliário estabelece o seguinte:
"2. A propriedade de um imóvel é o direito de possuir, usar e fazer qualquer coisa e qualquer transação com ele, sujeito a restrições por lei ou por acordo."
- Por outras palavras, a propriedade imobiliária é um "conjunto de direitos", que concede ao proprietário o direito abrangente de possuir, usar e realizar qualquer ação e transação com o bem conforme desejar - sujeito às restrições estabelecidas na lei ou no acordo (ver e comparar: Petição de Apelação/Reivindicação Administrativa 7711/22 Estado de Israel v. Shapir Engineering Civil and Marine Company Ltd., parágrafo 6 [Nevo] (27 de junho de 2024)). É claro que o direito de realizar uma transação imobiliária sem a necessidade do consentimento de terceiros, bem como o direito de realizar várias ações aí, constituem um componente essencial do conjunto de direitos chamado propriedade (Yehoshua Weissman, Property Law - Ownership and Sharing 25 (1997)).
- É bem sabido que o artigo 19 da Lei dos Contratos permite a anulação parcial de um contrato manchado por causa de desqualificação. Isto acontece quando o contrato pode ser dividido em partes, e a causa da desqualificação diz respeito apenas a uma das suas partes. Para tal, o contrato sem a parte inválida deve ter a sua própria lógica e fundamento, caso contrário todo o contrato será anulado (ver: Recurso Civil 4183/20 Yatziv v. Ganei Tikva Local Planning and Building Committee, parágrafo 43 da decisão [Nevo] (16 de novembro de 2022) (doravante: o caso Yativ); e Recurso Civil 6705/04 Vehicle House no Tax Appeal v. Jerusalem Municipality, parágrafo 32 [Nevo] (22 de janeiro de 2009)). No nosso caso, como referido, é claro que o direito de propriedade, em todas as suas camadas, é indivisível. Por isso, não posso concordar com a decisão do Tribunal Distrital de que a carta de compromisso - cujo objeto e essência é a transferência dos direitos de propriedade da quinta do requerente para a filha e para o recorrido após a morte - pode ser dividida em partes de acordo com o artigo 19 da Lei dos Contratos, de modo que as secções 6 e 7 da carta de compromisso que limitam o direito de propriedade do requerente se sustentem por si só, ou, em alternativa, que a carta de compromisso seja cumprida tal como está escrita, omitindo as cláusulas A e H da carta de compromisso (cláusulas para a transferência de direitos na quinta). Como mencionado, é usada a expressão "uma hora antes da minha morte". Em ambos os casos, o significado operativo desta separação é que a carta de contrato é reescrita desde o seu início e que os propósitos da lei sucessória são violados, conforme descrito acima. Neste sentido, as palavras do Presidente Barak são apropriadas:
"A parte legal poderá manter-se firme se for capaz de concretizar, mesmo parcialmente, o propósito comercial subjacente ao contrato. Nesta situação, a parte legal continuará em vigor, sem ser vista como um novo contrato feito pelo tribunal para as partes. Pelo contrário: este é o contrato antigo que as partes celebraram, removendo as partes ilegais e, portanto, nulas. Por outro lado, se a ilegalidade de uma parte do contrato resultar na anulação de todo o contrato; Se a nulidade da parte ilegal esvaziar todo o contrato do seu conteúdo ou esvaziar a sua parte do seu conteúdo, sem existir uma possibilidade substancial - do ponto de vista do propósito subjacente ao contrato - de separar as partes válidas e nulas do contrato; se as partes do contrato estiverem interligadas, entrelaçadas e entrelaçadas umas nas outras, a ponto de a separação causar danos a toda a estrutura contratual, nesses casos a divisão é impossível. Dividir neste estado de coisas é como redigir um novo contrato para as partes, e o tribunal não o fará" (ênfases acrescentadas, A.S.) (Tribunal Superior de Justiça 6231/92 Zagori v. Tribunal Nacional do Trabalho, IsrSC 49(4) 749, parágrafo 36 (1995) (doravante: o caso Zagori)).
- A isto, acrescento que, mesmo que tivesse sido determinado que as cláusulas da carta de compromisso eram de facto separáveis, como referido acima, a redação das cláusulas 6 e 7 da carta indica claramente que estamos a lidar com o compromisso dos sobrinhos entre si, que só se destina a entrar em vigor após a transferência dos direitos do requerente sobre a quinta para eles, caso contrário a cláusula G da carta de compromisso não tem significado e, portanto, esta suposição também não beneficia os recorridos.
- Mesmo com a decisão do Tribunal Distrital quanto à relativa nulidade da carta de compromisso ao abrigo do artigo 31 da Lei dos Contratos, não posso concordar. Isto deve-se a duas razões. O artigo 31 da Lei dos Contratos dispõe o seguinte:
"As disposições dos artigos 19 e 21 aplicar-se-ão, com as necessárias modificações, também à anulação de um contrato ao abrigo deste capítulo, mas no caso de nulidade ao abrigo do artigo 30, o tribunal poderá, se considerar justificado fazê-lo e nas condições que considerar apropriadas, isentar uma parte da obrigação ao abrigo do artigo 21, total ou parcialmente, e na medida em que uma das partes tenha cumprido a sua obrigação ao abrigo do contrato, de obrigar a outra parte a cumprir a contra-obrigação. Tudo ou parte." (Ênfase adicionada - A.S.).
- Em primeiro lugar, o artigo 61(a) da Lei dos Contratos estabelece que "as disposições desta lei se aplicarão quando não existam disposições especiais em qualquer outra lei para a matéria em questão". Por conseguinte, a nulidade da carta de compromisso no nosso caso pode ser apenas ao abrigo do artigo 8(a) da Lei das Sucessões, e não ao abrigo do artigo 30 da Lei dos Contratos, uma vez que existe uma disposição especial na matéria em consideração na Lei das Sucessões. Como cheguei à conclusão de que a carta de compromisso deve ser anulada em virtude do artigo 8(a) da Lei das Sucessões, e não em virtude da "nulidade de um contrato ao abrigo deste capítulo [capítulo 3 da Lei dos Contratos]" conforme escrita no artigo 31 da Lei dos Contratos, as disposições do artigo 31 da Lei dos Contratos não podem ser aplicadas no nosso caso.
- Em segundo lugar, mesmo que determinássemos, contrariamente ao artigo 61(a) da Lei dos Contratos, que a anulação em virtude do artigo 8(a) da Lei das Sucessões conduz à conclusão de que é um contrato inválido, conforme estabelecido no artigo 30 da Lei dos Contratos, e as disposições especiais do artigo 31 são aplicadas, respetivamente Quanto à Lei dos Contratos relativamente à nulidade - no nosso caso não há justificação para conceder reparação a favor dos recorridos, uma vez que a alegação da recorrida de que pagou contraprestação pela quinta, conforme determinado pelo Tribunal de Família como uma constatação factual, não foi provada. Além disso, mesmo que o Requerido tivesse levantado o referido ónus e provado a sua alegação de que pagou contraprestação pela quinta, de modo que o Requerente pudesse ser obrigado a cumprir a contra-obrigação total ou parcialmente, considero que considerações de justiça nos teriam impedido de o fazer, quando estamos a lidar com um acordo totalmente manchado por ilegalidade que anula as disposições da Lei de Sucessões. Sobre este e outros temas, discuti isto no meu julgamento no caso Yatziv:
"A secção 31 qualifica ainda a nulidade absoluta de um contrato ilegal, prevista na secção 30, concedendo ao tribunal discricionariedade para ordenar a existência de uma obrigação contratual. Uma disposição relativa ao cumprimento de tal obrigação não significa a execução do contrato ilegal, mas apenas, de forma distinta e isolada, o cumprimento da "contra-obrigação": ou seja, uma obrigação que contrasta com a obrigação já cumprida. A autoridade para ordenar o cumprimento de tal obrigação depende do facto de o requerente ter "cumprido a sua obrigação de acordo com o contrato" (doravante: a condição prévia). Na nossa jurisprudência, foi adotada a abordagem segundo a qual o cumprimento parcial da cobrança é suficiente para que o pré-requisito seja cumprido. [...] O tribunal, que decide se é apropriado ordenar a existência de tal obrigação, deve ter em conta as "considerações de justiça", conforme instruído no artigo 31. Neste quadro, é possível considerar: o grau de execução do contrato ilegal; o grau de ilegalidade e o grau de invalidade moral que adhire à obrigação contratual; se é uma ilegalidade que é o foco de todo o compromisso, ou se é uma questão marginal; a culpa relativa da parte que procura o cumprimento e o grau de boa-fé de todas as partes; a conduta das partes após a celebração do contrato; bem como a confiança dos empreiteiros e de terceiros inocentes nas disposições do contrato." (Ênfase adicionada - A.S.) (Interesse Yatziv, no versículo 44).