(ênfase adicionada)
Uma leitura dos detalhes na sua totalidade revela que a cláusula 6, incluindo a cláusula 6.1, é colocada como uma disposição geral, uma "disposição shell", se assim desejarmos, separada dos detalhes das obrigações atribuídas às partes (que são principalmente detalhadas nas cláusulas 2-5 do particular). Isto é o que está implícito pela localização desta secção - após detalhar os compromissos mencionados e em conjunto com outras secções que tratam do direito de renunciar às obrigações (secção 7), da obrigação de esforço mútuo (secção 8) e da assinatura (secções 9-10); Isto é o que se implica na expressão "para evitar a dúvida", que se refere às disposições anteriores dos Particulares; Isto é o que está implícito no conteúdo da secção, que inclui duas disposições separadas (no âmbito das cláusulas 6.1 e 6.2) que tratam da validade das obrigações das partes (em vez dos seus detalhes). Como parte destas disposições sobre envelopes, ficou assim esclarecido, de forma inequívoca, que a obrigação das partes de cumprir as estipulações estabelecidas no acordo padrão ou no acordo alternativo é condicional a "Assinatura Completa" das partes num destes rascunhos. A redação desta disposição é negativa ("O referido acima... Não será obrigatório... mas com...") pode ser visto como um reforço do estatuto constitutivo do requisito de assinatura ao abrigo desta secção. Na minha opinião, o significado simples disto é que o requisito de assinatura acordado pelo Patriarcado e pela Fiabilidade é um requisito substantivo (e não probatório), ou seja, uma condição sem a qual não existe o cumprimento de um contrato futuro (ver: Friedman & Cohen, na p. 492; e que esta conclusão deve ser alcançada por meio da interpretação, Pacífico e Sereno, em pp. 270-271).
- Como referido, nem o Patriarcado nem Himanuta assinaram os compromissos estabelecidos no acordo padrão nem no acordo alternativo - não diretamente, assinando os rascunhos anexados ao detalhe (ou versões posteriores destes), e não por forma indireta de assinar o detalhe em si (sem abordar a questão de saber se tal assinatura teria cumprido o requisito de assinatura estabelecido na cláusula 6.1 do particular). O resultado direto deste facto, à luz do que disse acima relativamente ao estatuto do requisito de assinatura nas circunstâncias em questão, é que "o que está declarado nos Projetos A e/ou B não obrigará o Fundo Nacional Judaico nem o Patriarcado" (nas palavras da secção 6.1).
- Deve ser esclarecido: como já foi afirmado mais do que uma vez na nossa jurisprudência, "não há santidade em assinar", no sentido de que, do ponto de vista do direito geral, um contrato pode ser válido contra as partes mesmo sem a sua assinatura, e neste sentido que nem todos os casos em que um documento é assinado pelas partes é um contrato vinculativo (ver: parágrafo 30 da opinião do meu colega; Recurso Civil 5511/06 Aminoff v. Levy Investments and Construction Ltd., parágrafo 12 [Nevo] (10 de dezembro de 2008); o caso Ajami, no parágrafo 30 e as referências aí citadas). No entanto, estamos a lidar com uma "santidade" diferente - a santidade da forma do contrato dentro dos seus limites, e só neles é que as partes perante nós concordaram em conduzir-se nas suas relações jurídicas. Deve dizer-se a partir de agora: no contexto contratual, a assinatura não é santidade aos olhos da lei geral concebida pelo legislativo e pelos tribunais, mas pode ter santidade aos olhos do direito privado que as partes criaram para si. Como detalhado acima, a importância do requisito de formulário deriva de vários propósitos essenciais que o sustentam, e o presente caso ilustra esses propósitos, acentuando a necessidade de respeitar o requisito formal que as partes estabeleceram para si próprias. Em primeiro lugar, o requisito de assinatura, acordado pelos negociadores e pelos instituintes, destina-se a restringir a abertura que conduza ao seu envolvimento no acordo padrão (ou no acordo alternativo), ou, se assim desejarmos, criar um obstáculo entre o ponto do prazo em que o detalhe foi feito e o ponto futuro (e possível) neste eixo em que o envolvimento será feito num acordo de resolução vinculativo. Neste sentido, respeitar o requisito de forma no nosso caso cumpre o seu propósito como fator de "dissuasão" contra o envolvimento imprudente, na forma da autocontenção das partes face a este mecanismo formal (ver parágrafo 62 acima). Além disso, leia a secção 6.1. Em detalhe, em que foi determinado ("para evitar dúvidas") que apenas uma "assinatura completa" vincularia as partes às disposições dos projetos, indica, na minha opinião, que o acordo entre as partes em criar um mecanismo formal para determinar a importância de continuar os contactos entre elas em relação à validade do acordo de conciliação. Neste sentido, o facto de as partes não terem assinado os rascunhos anexados aos detalhes não só é consistente com a conclusão, apoiada pelas circunstâncias do caso, de que não pretendiam celebrar o acordo de conciliação, como também reforça significativamente essa conclusão (pela ligação entre o nível de forma e o nível de finalização em relação a um requisito de assinatura criado em virtude do consentimento das partes, cf. Friedman e Cohen, pp. 529-530).
- A resposta dada pelo meu colega a estes argumentos, ao que parece, é que, de acordo com a cláusula 6.1. O detalhe exige, de facto, uma assinatura em virtude do consentimento das partes, mas relaciona-se com os rascunhos que acompanham o detalhe, e não ao detalhe em si - o documento cuja validade é o foco da discussão (ver parágrafo 31 da opinião do meu colega). No entanto, em continuidade com o que já escrevi (parágrafo 44 acima), considero que esta posição procura separar o inseparável. Dado que estamos a lidar com a questão de saber se o patriarcado e a fiabilidade são responsáveis um para o outro nos termos do acordo padrão (que foram detalhados no Projeto A anexado ao particular), o foco da nossa discussão não está na validade do particular, enquanto documento que regula a continuação das negociações, mas sim no seu poder para formular um acordo de conciliação vinculativo, ou seja, como um que se torne vinculativo em relação às disposições detalhadas nos rascunhos. Neste contexto, o requisito de "assinatura completa" que foi estabelecido como condição para a entrada em vigor destes compromissos ("o que está indicado nos Projetos A e/ou B"), é certamente relevante para a nossa decisão sobre a validade dos pormenores enquanto memorando de entendimento vinculativo.
- A conclusão deste ponto, mesmo assumindo que a totalidade das circunstâncias do caso atesta a finalidade da mente do Patriarcado relativamente ao envolvimento em detalhe (e, como referido, não creio que assim seja), não é possível deduzi-se disto um compromisso do Patriarcado nas disposições do Acordo de Conciliação. Assim, porque, em virtude do consentimento explícito das partes no âmbito do próprio Acordo de Conciliação, o envolvimento no Acordo de Conciliação requer uma assinatura, e sem tal assinatura - o que está declarado no Acordo de Default e no Acordo Alternativo não é vinculativo para as partes.
Requisito de Escrita
- E agora, à exigência do autor em virtude da lei. A secção 8 daLei do Imobiliário determina que "um compromisso de realização de uma transação imobiliária requer um documento escrito", enquanto "uma transação imobiliária" é definida como "a aquisição de propriedade ou outro direito sobre imóveis segundo a vontade do concedente, exceto a herança por testamento" (artigo 6 da Lei Imobiliária). Como é bem sabido, este requisito foi reconhecido na nossa jurisprudência como um requisito substantivo, o que significa que a validade jurídica vinculativa de uma transação imobiliária está condicionada à existência de um documento escrito que sustente o compromisso das partes (ver, entre outros: Recurso Civil 986/93 Kalmar v. Guy, IsrSC 50(1) 185, 190-191 (1996) (doravante: o caso Kalmar); Recurso Civil 8234/09 Shem Tov v. Peretz, IsrSC 66(3) 60 (2011) (doravante: o caso Shem Tov); No Recurso Fiscal 1270/23 Anonymous v. Anonymous, parágrafo 12 [Nevo] (6 de setembro de 2023)). O caso perante nós levanta duas questões neste contexto: primeiro, os elementos da transação que são o foco da nossa discussão, ou seja, o acordo de liquidação alegado por Himanuta, incluem um "compromisso de efetuar uma transação imobiliária" - ou seja, surgiu um requisito escrito no nosso caso ao abrigo da secção 8 daLei Imobiliária? Em segundo lugar, na medida em que a resposta à primeira pergunta seja afirmativa, é possível ver os detalhes como um documento escrito que expressa o mesmo "compromisso de realizar uma transação imobiliária" - ou seja, os detalhes cumprem o requisito escrito? Vou agora responder a estas questões, por ordem.
Surgiu algum requisito escrito no nosso caso ao abrigo da secção 8 da Lei do Imobiliário?
- O particular, como se pode recordar, inclui uma escolha entre dois possíveis acordos para o envolvimento do Patriarcado e de Himanuta: um (que chamei de "acordo padrão"), o pagamento de uma compensação no valor de 13 milhões de dólares pelo Patriarcado em troca da eliminação das notas de aviso; e o segundo (chamado, como se recorda, o "acordo alternativo"), a extensão do arrendamento da terra a favor do JNF por cerca de 150 anos em troca de um pagamento de 4,5 milhões de dólares pelo JNF. A partir dos parágrafos 2-3 do Particular, parece que a primeira alternativa foi estabelecida de forma a existir na ausência de qualquer outra escolha positiva, enquanto a secção 4 estabelece o Patriarcado com a opção de escolher a segunda alternativa, ou seja, o acordo alternativo, se este notificar o JNF por escrito dentro do prazo definido na secção (ver, relativamente ao mecanismo de escolha entre as duas alternativas, o parágrafo 59 da opinião do meu colega). Aparentemente, o mecanismo descrito não obriga o Patriarcado a executar uma transação imobiliária, apenas lhe concede um "direito de escolha" entre o pagamento de uma compensação e a transação imobiliária. A questão é se um acordo que obriga um proprietário a escolher entre estas duas alternativas é um "compromisso de negociação imobiliária". Gostaria de deixar esta questão a ser examinada, dadas as dificuldades jurídicas que levanta (a jurisprudência que tratava do estatuto de um contrato de opção no contexto do requisito escrito determinou de facto que "um 'compromisso de efetuar uma transação imobiliária' é também uma opção para comprar um imóvel no sentido de" (Civil Appeal 270/74 Barzilai v. Heirs of the Late Gershon Greenbaum, IsrSC 29(1) 658, 661-662 (1974); Ver também: Recurso Civil 273/78 Grossman v. Caspi, IsrSC 33(3) 300, 303 (1979); Recurso Civil 3931/16 Mor v. Nachmani, parágrafo 11 [Nevo] (5 de setembro de 2018) (doravante: o caso Mor); Friedman e Cohen, p. 496). No entanto, os acórdãos acima referidos tratavam de casos em que o direito de exercício fundamentado no acordo em questão é concedido ao comprador (uma opção de compra), podendo, portanto, obrigar o proprietário a abdicar dos direitos. A situação pode ser diferente quando o direito de escolha é concedido ao proprietário ( a opção de venda), de modo que o acordo lhe deixa a escolha entre transferir os direitos sobre a terra ou pagar uma quantia em dinheiro). No entanto, no nosso caso, existe um elemento adicional no mecanismo estabelecido pelas partes do acordo de liquidação, que, na minha compreensão, se torna um compromisso para se comprometer com uma transação imobiliária do ponto de vista do patriarcado. Vou esclarecer esta questão.
- A transação que as partes devem fazer de acordo com o acordo de incumprimento (o acordo de incumprimento) é a eliminação das notas de aviso registadas a favor de Himanuta contra o pagamento de indemnização pelo Patriarcado. Não há dúvida de que, regra geral, um compromisso de eliminar uma nota de advertência, com ou sem contrapartida, não constitui um "compromisso de execução de uma transação imobiliária" que estabelece a exigência de a ancorar num documento escrito (ver, por exemplo: Recurso Civil 472/86 Ezer v. Azariahu, IsrSC 42(3) 236, 241 (1988); Friedman e Cohen, p. 501). Em todo o caso, na medida em que estávamos a tratar apenas de tal compromisso do JNF contra uma obrigação de pagamento por parte do Patriarcado, a disposição da secção 8 da Lei da Terra não se aplicaria. No entanto, uma análise do texto do acordo padrão, que estava anexado aos detalhes na altura da sua leitura, revela que incluía uma estipulação segundo a qual a falta de pagamento do Patriarcado na data fixada levaria à "ativação" automática do acordo alternativo, ou seja, ao compromisso do Patriarcado de que o período do arrendamento de terras pela JNF seria prolongado por mais 150 anos. Na linguagem da secção:
7.3 Fica acordado que, se por qualquer motivo o Patriarcado não pagar ao JNF a quantia referida na secção 3 acima na totalidade e a tempo, sem privar o direito do JNF a qualquer outro recurso ou recurso adicional, a questão será considerada, em si (sic), como se o Patriarcado tivesse optado por celebrar um acordo de resolução com o JNF de acordo com o Projeto B anexo aos detalhes de todos os mencionados na secção 11 abaixo. e como se um acordo, conforme declarado no Rascunho B, tivesse sido assinado na data em que o pagamento deveria ter sido efetuado, conforme referido na secção 3 acima...