A decisão do tribunal de primeira instância
- Em 2 de julho de 2023, o tribunal de primeira instância emitiu uma sentença, na qual foi determinado que o contrato foi legalmente cancelado pelo vendedor (doravante: a sentença). Primeiro, o tribunal rejeitou a maioria dos argumentos levantados pelos compradores, conforme segue: Primeiro, foi determinado que os compradores não provaram que o banco exigiu que apresentassem o Formulário 4 como condição para receber uma hipoteca. Na verdade, isso é um fato, sobre o qual os representantes do banco deveriam ter esclarecido, mas eles não prestaram depoimento no processo. Segundo, o argumento de que o vendedor fez uma falsa representação sobre o status de planejamento do apartamento foi rejeitado. Isso foi feito, entre outras coisas, porque o advogado dos compradores realizou exames independentes com o conselho sobre esse assunto; o acordo declarava claramente que as partes haviam examinado a condição física e legal e planejante do apartamento, renunciando a qualquer reivindicação a esse respeito; e os compradores sabiam da variação na construção existente no apartamento pelo menos em certo momento, mas nada fizeram após essa descoberta. Terceiro, a alegação de alteração do acordo foi rejeitada, e foi explicado que esse argumento se baseava em atrasos em assuntos triviais próximos à conclusão do acordo – e não é possível concluir com base nisso que o acordo era realmente diferente. Quarto, foi decidido que os compradores não cumpriram o ônus probatório de provar a existência de uma prática geral para determinar períodos de tempo mais longos do que os estabelecidos nos contratos, quando mais de um ano se passou entre a data da conclusão e a data da concessão da hipoteca. Além disso, os compradores não demonstraram que um período de 10 dias não seja um período aceitável para receber uma hipoteca nesses casos – nem precisavam concretamente de mais de 10 dias úteis inicialmente.
A maior parte do julgamento foi dedicada à audiência da alegação de má-fé. Nesse contexto, o tribunal de primeira instância discutiu extensivamente a sequência de eventos que precedeu o ajuizamento das reivindicações que são objeto deste recurso, cujos principais pontos foram descritos acima. Entre outras coisas, foi enfatizado que os compradores entraram em contato com o banco apenas quase dois dias úteis após o Formulário 4 ter sido entregue a eles; não entrou em contato com o banco documentado por cerca de duas semanas depois; Somente em 25 de outubro de 2021 eles entraram em contato com o banco, quando esse pedido indicou que não era necessário novo financiamento imobiliário, apenas uma atualização da oferta feita na época. Também foi observado que, antes da emissão do aviso de cancelamento, os compradores enviaram três e-mails ao banco, mas eles não indicam uma tentativa de acelerar o recebimento da hipoteca, enquanto um pedido urgente nesse contexto foi feito apenas no momento em que o aviso de cancelamento foi enviado. Por outro lado, foi entendido que o argumento de que o vendedor surpreendeu a primeira oportunidade de cancelar o contrato é inconsistente com os eventos ocorridos após o aviso de cancelamento, especialmente à luz de seu acordo de princípio de estender a data para o pagamento do saldo da contraprestação por alguns dias. Além disso, os compradores foram avisados antecipadamente que o Formulário 4 seria recebido atrasado; Eles não entraram em contato com o vendedor no momento em que ele foi apresentado; Eles recusaram a oferta de compromisso oferecida por ele; Eles não transferiram para ele a parte do saldo da contraprestação que planejavam pagar a partir do patrimônio líquido, mesmo sabendo que estavam em um estado de violação fundamental, e mesmo tendo vendido outro apartamento que possuíam e ficando com uma quantia significativa de dinheiro; Além disso, deram ao vendedor um ultimato para aceitar a oferta final de compromisso. Com base nessas razões, e uma vez que a insistência de uma das partes do contrato no cumprimento de uma obrigação explícita estabelecida no contrato, e que foi acordado que sua violação é uma violação fundamental, não pode ser considerada, por si só, um ato cometido de má-fé, determinou-se que a cancelação do contrato não sofreu de má-fé por parte do vendedor.
- Diante desse contexto, o tribunal de primeira instância decidiu que o acordo foi legalmente cancelado. Assim, o tribunal moveu a decisão de examinar as reivindicações das partes quanto à compensação a que têm direito. Nesse contexto, foi determinado que a maioria das reivindicações levantadas pelos compradores não deveria ser discutida, quando o contrato foi legalmente cancelado e, de qualquer forma, nenhuma base probatória foi fornecida para sustentá-las. Por outro lado, foi determinado que ambas as partes têm direito a receber uma compensação acordada por uma violação fundamental do acordo (atraso no recebimento do Formulário 4, por um lado, e não pagamento do saldo da contraprestação, por outro), com esses valores sendo compensados uma pela outra. O tribunal de primeira instância ainda decidiu que, da data de cancelamento do contrato até a data do despejo efetivo, os compradores são obrigados a pagar a quantia de NIS 12.000 por mês para taxas de uso adequado do apartamento, além das diferenças de vinculação e juros a partir do meio desse período.
Diante do exposto, o tribunal ordenou a evacuação do apartamento e a devolução da contraprestação paga, além das diferenças de ligação e juros, dos quais os fundos que os compradores devem pagar serão deduzidos ao vendedor pela taxa de uso correta. Como os compradores moram no apartamento com seus filhos, o tribunal fixou o prazo para o despejo em 9 de outubro de 2023 (ou seja, cerca de três meses após a sentença).