Em relação aO segundo argumentoQuanto ao princípio da boa-fé, os compradores alegam que o tribunal de primeira instância errou ao focar em sua conduta – e não na conduta do vendedor. Segundo os compradores, o vendedor os emboscou e cancelou o contrato imediatamente após o fim do período de carência, sem dar aviso, aviso ou prorrogação. Além disso, o vendedor tentou cancelar o contrato em agosto de 2021, antes dos eventos descritos acima, após surgir uma disputa entre as partes em relação a outro assunto (que não está em nosso caso), o que também levou um dos compradores (recorrente 1) a bloquear o vendedor no aplicativo "WhatsApp" (ver parágrafo 33 da sentença). Os compradores também alegaram que o vendedor ignorou o fato de que ele também havia violado fundamentalmente o acordo em sua conduta. Portanto, e dado que o pagamento do saldo da contraprestação estava sujeito à data de recebimento do Formulário 4, os compradores alegaram que o vendedor estava obrigado a conceder uma extensão antes do cancelamento do contrato. Como não foi concedido, e levando em conta que o não pagamento foi devido a uma falha e que os compradores desejam cumprir o contrato, ele foi cancelado de má-fé (e, portanto, ilegalmente). Isso é correto, em sua visão, independentemente de se determinar que se trata de uma violação fundamental (extensão por dever de boa-fé) ou não (extensão por virtude das disposições da Lei).
- Em 10 de março de 2024, o vendedor apresentou sua resposta ao recurso, na qual argumenta que ele deveria ser rejeitado, baseando-se na decisão. De acordo com a posição do vendedor, o recurso baseia-se em uma alegação interpretativa equivocada quanto à classificação da violação contratual cometida pelos compradores como uma violação não fundamental; No entanto, esse argumento não foi discutido perante o tribunal de primeira instância e, portanto, não deve ser aceito. Quanto ao mérito do argumento, o vendedor sustenta que a interpretação proposta pelos compradores à cláusula 18 do contrato é incoerente e a torna uma letra morta. Segundo ele, a interpretação correta da seção é que "uma violação de um compromisso fundamental constituirá uma violação fundamental", mas um atraso de uma semana em sua execução não será considerado uma violação (seção 26 da Resposta ao Recurso). Essa interpretação, segundo o vendedor, também é adequada para os propósitos do contrato, pois cria certeza de uma forma que incentiva o cumprimento dos contratos. Foi ainda argumentado que, mesmo que a violação da obrigação em relação às datas de pagamento não tenha sido definida no acordo como uma violação fundamental, ela ainda deve ser vista como tal. Isso enquanto a maior parte da consideração pela compra do apartamento não foi paga, e os compradores até foram avisados disso com antecedência. Além disso, o vendedor argumenta que os compradores estão ignorando as implicações da forma como agiram e, em particular, que não agiram para convencê-lo de que estavam realmente tentando pagar o saldo da contraprestação; Eles não transferiram para ele o valor que deveria ser pago do patrimônio, mesmo estando em suas mãos; Eles não mostraram a ele sua situação financeira. Nessas circunstâncias, segundo o vendedor, havia falta de confiança da parte dele quanto à capacidade ou disposição dos compradores de corrigir a violação.
Quanto à questão da boa-fé, e além do acima, o vendedor alega que agiu de boa-fé durante toda a vigência do contrato. Como prova, ele informou os compradores sobre o atraso em receber o Formulário 4 mesmo antes da data de recebimento do Formulário expirar, e só recebeu resposta com protestos após o cancelamento do acordo; E o tribunal de primeira instância decidiu que não os emboscou na tentativa de cancelar o acordo, e até estava disposto a conceder uma breve extensão. Foi ainda argumentado que a alegação dos compradores de que o atraso no pagamento se deveu a uma falha e sem intenção não foi mencionada nas petições do processo perante o tribunal de primeira instância, e em qualquer caso não pode explicar a retenção da parte do patrimônio em suas mãos; e que, de fato, não há ligação entre o atraso no recebimento do Formulário 4 e o atraso no pagamento do saldo da contraprestação. Por fim, o vendedor argumenta que os compradores não provaram que o cancelamento do contrato lhes causará danos graves; e que somente em casos excepcionais, dos quais nosso caso não é um deles, o cancelamento de um contrato devido a uma violação fundamental será definido como um ato de má-fé.
- Em 26 de maio de 2025, foi realizada uma audiência sobre o recurso diante de nós. No início, o advogado das partes afirmou que, de acordo com a sentença, os compradores pagam ao vendedor taxas mensais de uso pelo apartamento, e que a contraprestação paga lhes é devolvida. Posteriormente, os advogados das partes reiteraram os principais pontos de seus argumentos escritos. O advogado dos compradores insistiu, entre outras coisas, que o cancelamento do contrato foi feito imediatamente após o prazo para pagamento do saldo da contraprestação, apesar do fato de que o vendedor tenha atrasado mais de três meses no recebimento do Formulário 4. Alegava-se que esse atraso criava uma alteração no acordo que obrigava o vendedor, em virtude do princípio da boa-fé, a dar aos compradores uma oportunidade adequada, por extensão de extensão, para corrigir a violação. Foi ainda argumentado que o atraso no pagamento decorria de uma falha e não do desejo de violar o acordo, enquanto os compradores queriam (e ainda querem) cumpri-lo.
O advogado do vendedor, por outro lado, argumentou que não é dever do vendedor, como parte para quem o acordo foi fundamentalmente violado, contatar a parte infratora e oferecer-lhe uma extensão. Portanto, segundo ele, ele tinha o direito de cancelar o acordo devido à sua violação fundamental. Outro requisito, segundo o qual uma extensão deve ser concedida nas circunstâncias descritas, anula a distinção entre uma violação fundamental e uma violação não fundamental. Foi ainda argumentado, entre outros, que o atraso no recebimento do Formulário 4 não afeta a data de pagamento do saldo da contraprestação; e que, após os compradores receberem o Formulário 4 e serem informados de que deveriam pagar o saldo da contraprestação, optaram por não responder a essas perguntas e entraram em contato com o vendedor pela primeira vez apenas após o aviso de cancelamento.
- Após a audiência dos argumentos das partes, propusemos às partes resolver a disputa por meio de negociações entre elas para alcançar um acordo acordado. Os compradores expressaram sua disposição em aceitar essa oferta; No entanto, o vendedor se opôs. Assim, não temos escolha a não ser decidir sobre o recurso.
Discussão e Decisão
- Após revisar os argumentos escritos das partes e ouvir seus argumentos orais na audiência diante de nós, cheguei à conclusão de que o recurso deve ser aceito; Por isso, vou sugerir ao meu amigo e colega que façamos isso.
- Como foi dito, a disputa entre as partes trata da questão de saber se o contrato foi legalmente cancelado pelo vendedor ao enviar o aviso de cancelamento. Parece não haver disputa de que, nas circunstâncias do caso, os compradores violaram o acordo ao não pagar o saldo da contraprestação até o prazo estabelecido no contrato, e após o término do período de carência (ou seja, até quinta-feira, 28 de outubro de 2011). Também não há contestação de que o vendedor enviou um aviso de cancelamento por essa violação imediatamente (já no domingo, 31 de outubro de 2021), sem dar aos compradores qualquer prorrogação para corrigir a infração. Nessa situação, é possível focar a discussão na questão de se, após a violação dos compradores, o vendedor tinha o direito de cancelar o contrato manualmente, ou se estava obrigado a conceder uma extensão aos compradores antes de exercer o direito de cancelamento por parte dele. Uma resposta segundo a qual o vendedor é obrigado a conceder uma extensão significa que o aviso de cancelamento foi dado ilegalmente e, de qualquer forma, o cancelamento por isso não entra em vigor. Isso é suficiente para aceitar o recurso. Portanto, vou focar em duas questões principais: primeiro, se a falta de pagamento do saldo da contraprestação no prazo constitui uma violação fundamental do acordo (caso contrário, então uma extensão é necessária em virtude das disposições relevantes da lei); esegundo, e na medida em que de fato é uma violação fundamental, se, nas circunstâncias do caso, insistir no direito de cancelar imediatamente, sem conceder prorrogação, constitui falta de boa-fé (de modo que uma extensão é necessária em virtude do dever de boa-fé).
Como será detalhado abaixo, minha posição é que a falta de pagamento do saldo da contraprestação em tempo realmente constitui, como o vendedor afirma, Violação fundamental Concordo do Acordo, de acordo com as disposições da Seção 18 do Acordo, que define esse compromisso como um "compromisso fundamental". No entanto, mesmo que isso seja uma violação fundamental, nas circunstâncias únicas do caso diante de nós, o vendedor deveria ter dado aos compradores uma extensão antes de cancelar o contrato, em virtude do princípio da boa-fé. Assim, em essência, diante do atraso ocorrido na produção do Formulário 4 pelo Vendedor, que também constitui uma violação fundamental do Acordo e que levou à criação de incerteza quanto à forma como o Acordo continuará a existir, inclusive em relação às datas nele estabelecidas; À luz da significativa proximidade do tempo entre o prazo e o pagamento do saldo da contraprestação e a data em que o contrato foi cancelado, o que indica que a insistência no direito de cancelamento foi feita com precisão e meticulosidade; E dado o curto período adicional que os compradores precisavam para pagar os fundos. Como tal extensão não foi concedida, o acordo foi cancelado ilegalmente. Portanto, como mencionei acima, acredito que o recurso deve ser concedido. Essa é a essência da minha posição – a seguir estão os detalhes.