Recurso Civil 6275/23 Jack Raymond Jacobs vs. Moshe Amar - parte 6

Falta de pagamento do saldo da contraprestação em tempo - uma violação fundamental do acordo

19. Como declarado, os compradores alegam que a falta de pagamento do saldo da contraprestação na data estabelecida no contrato não constitui uma violação fundamental do mesmo, tanto em termos da redação do contrato quanto da natureza da violação. No entanto, esse argumento foi levantado pela primeira vez no âmbito do presente recurso, e não foi discutido perante o tribunal de primeira instância – e essa razão é suficiente para rejeitá-lo (Civil Appeal 879/92 Source of Issues and Rights in  the Tax Appeal v. Rosman, IsrSC 50(1) 774, 789 (1996); Recurso Civil 6032/19 Khoury v. Espólio do falecido Khoury, parágrafo 21 [Nevo] (23 de março de 2022)).  Mesmo no mérito, acredito que não há fundamento nesse argumento.  Vou explicar.
20. A Seção 6 da Lei de Contratos (Remédios para Quebra de Contrato), 5731-1970 (doravante: a Lei dos Medicamentos), que define o que constitui uma "violação fundamental", estabelece o seguinte:

Para os fins deste artigo, "violação fundamental" – uma violação em relação à qual se pode presumir que uma pessoa razoável não teria celebrado esse contrato se tivesse previsto a violação e suas consequências, ou uma violação acordada no contrato que seria considerada fundamental; Uma cláusula abrangente em um contrato que cause violações fundamentais sem distinção entre elas, é inválida, a menos que fosse razoável no momento em que o contrato foi firmado.

De acordo com o preâmbulo da seção, uma violação será considerada uma "violação fundamental" em uma das duas opções: Violação fundamental Provavelmente. - Uma vaca que pode ser assumida "Que uma pessoa razoável não teria celebrado esse contrato se tivesse previsto a violação e suas consequências״; eViolação fundamental Concordo - Uma violação que as partes tenham acordado entre si no contrato para que ele seja considerado completo, e nesse caso eles tenham quase total liberdade, desde que o acordo não seja "Bulk" e irrazoáveis no momento da conclusão do contrato, conforme declarado no final da seção.  Na minha opinião, como mostrarei abaixo, no presente caso, a falta de pagamento do saldo da contraprestação em tempo constitui uma violação fundamental do acordo.

21. O foco da nossa discussão é a cláusula 18 do acordo, que afirma: "Os compromissos das partes nas cláusulas 2, 3 e 6 deste acordo serão considerados compromissos fundamentais, mas um atraso de até 7 dias no cumprimento de qualquer uma das obrigações deste acordo não será considerado uma violação deste acordo" (ênfase adicionada). Para nossos propósitos, a cláusula 6 do acordo também é relevante, que trata das datas de pagamento para a compra do apartamento (e, em particular, da cláusula 6(c) do contrato, que trata do saldo da contraprestação, levando em conta o que está declarado na cláusula 6(a) do apêndice, que subordina a data de pagamento à data de recebimento do Formulário 4).  De acordo com essas disposições, a obrigação em relação às datas de pagamento é um "compromisso fundamental", mas um atraso de uma semana no referido pagamento não constituirá violação do acordo.
22. O principal argumento dos compradores é que a cláusula 18 do contrato define o compromisso de pagar o saldo da contraprestação em tempo hábil como um "compromisso fundamental" – mas não estipula que sua violação constituirá uma "violação fundamental". Além disso, os compradores se referem a várias cláusulas diferentes do contrato, que, segundo eles, também sustentam a alegação de que isso não constitui uma violação fundamental.  Não posso aceitar essa linha de argumento.
23. De fato, a cláusula 18 do acordo não afirma, em Rachel, sua filhinha, que a falta de pagamento do saldo da contraprestação em tempo constitui uma "violação fundamental" (em oposição à cláusula 7 do apêndice); no entanto, ela afirma que a própria obrigação é uma "obrigação fundamental", e você é obrigado a dizer que o objetivo dessa determinação é esclarecer que a violação dessa obrigação constitui uma "violação fundamental" (esse é o caso, em particular, dado que a cláusula de compensação acordada também é A cláusula 17(a) do contrato refere-se a uma "violação fundamental" do contrato de venda).  Deve-se esclarecer que não há necessidade de o acordo usar o termo explícito "violação fundamental" ou outras formulações que constam na seção 6 da Lei dos Medicamentos, para que a violação de determinada obrigação contratual seja considerada uma violação fundamental do acordo.  Assim, em outros Pedidos Municipais 71/75 Margaliot v. Abarbanel, IsrSC 29(2) 652 (1975) (doravante: o caso Margaliot), foi entendido que a violação de uma cláusula do contrato que estabelece que as datas de pagamento são um dos "elementos do contrato" constitui uma violação fundamental e acordada  desse contrato (ibid., p. 655).  Diante desse contexto, seus estudiosos e Adar esclarecem que "as partes podem designar uma cláusula no contrato como 'principal', 'central', 'completa' e assim por diante.  Normalmente, isso será suficiente para concluir que a violação dessa disposição constitui uma violação fundamental" (Gabriela Shalev e Yehuda Adar, Contract Law – Remedies 579 (2009) (doravante: Shalev e Adar)).  Veja também: Daniel Friedman and Nili Cohen Contracts 4 321 (2011) (doravante: Friedman e Cohen); e  Civil Appeal 4646/90 Bar Chen v. Shimon, IsrSC 46(5) 798 (1992) (no qual as datas de pagamento foram definidas como uma "condição fundamental"); Processo Civil (Distrito de Haifa) 765/80 Muhammad v. Bolus Brothers, IsrSC 5745(3) 429, 434-435 (1985) (o Honorável Juiz Michael Ben-Yair); Diversos Pedidos Cíveis (Distrito de Jerusalém) 5411/04 Desenvolvimento Urbano Balls em  um Recurso Fiscal  v. Mercantile Discount Bank Ltd., parágrafo 19 [Nevo] (20 de junho de 2004) (o Honorável Juiz Moshe Ravid)).  Isso certamente é verdade em relação a uma violação de um "compromisso fundamental" – que é uma violação fundamental – e não encontrei justificativa para pensar o contrário.
24. Além disso, a cláusula 18 do contrato define como "compromissos fundamentais" três compromissos diferentes: o compromisso do vendedor de transferir seus direitos sobre o apartamento aos compradores e registrá-los em seus nomes (cláusula 2 do contrato); o compromisso do vendedor relativo à data de entrega da posse do apartamento (cláusula 3 do contrato); e o compromisso do comprador relativo ao pagamento da contraprestação (cláusula 6 do contrato).  Essas são um número limitado de obrigações, algumas impostas ao vendedor e outras aos compradores, e não há disputa sobre a importância de cada uma delas para o acordo contratual como um todo.  Portanto, pode-se presumir que o objetivo da cláusula é esclarecer que esses são os compromissos mais importantes do acordo (e, no mínimo, compromissos particularmente importantes do ponto de vista das partes).  Como resultado, e  dada a clara lógica de negócios subjacente a esta seção, não é possível chegar a outra conclusão além de que a violação de uma obrigação fundamental é uma violação fundamental (acordada).
25. Como declarado, os compradores não contestam essa suposição básica sobre a importância das obrigações constando na cláusula 18 do contrato, mas argumentam, por outro lado, que é ilógico que qualquer leve violação da Nesse caso As datas de pagamento constituirão uma violação fundamental do acordo. No entanto, é importante lembrar que quando estamos lidando com uma violação fundamental Concordo Não somos obrigados a examinar se há uma justificativa objetiva para defini-la como fundamental – a menos que seja determinado que se trata de uma estipulação geral, caso em que sua razoabilidade deve ser examinada (Recurso Civil 7403/11 Beshma Investimentos e Financiamento emRecurso Fiscal v. Niago, parágrafo 1 da opinião do juiz Yitzhak Amit [Nevo] (13 de agosto de 2013) (a seguir: Interesse em Talvez)).  Portanto, cabe a nós aderir ao que as partes definiram como violações fundamentais acordadas, de acordo com a liberdade contratual que lhes foi dada para definir o que é importante para elas (Friedman & Cohen, na p. 320).  De qualquer forma, em nosso caso, essas são responsabilidades que até objetivamente parecem ser materiais para a transação, já que tratam da transferência dos direitos sobre o apartamento, a entrega da posse e o pagamento pela compra – e há lógica em defini-las, antecipadamente, como violações fundamentais (sem expressar uma posição sobre se qualquer violação desses compromissos, e em particular das datas de pagamento, constituirá uma violação fundamental ).  Especificamente, mais adiante na cláusula, as partes esclareceram que um pequeno atraso de até 7 dias no cumprimento das obrigações previstas no acordo (incluindo as obrigações principais) "não será considerado qualquer violação deste Acordo".  Assim, as partes determinaram explicitamente que nem toda leve violação do compromisso do comprador em relação às datas de pagamento (ou das obrigações do vendedor quanto à entrega da posse e transferência da propriedade do apartamento) justifica as sanções para uma "violação fundamental".
26. Os compradores ainda alegam que não é à toa que uma violação fundamental de um compromisso não foi definida no contrato como uma violação fundamental e, como evidência, o apêndice afirma explicitamente, em relação a qualquer violação, que se trata de uma "violação fundamental". A partir disso, os compradores aprendem que, quando as partes quiseram definir uma violação como fundamental, fizeram isso explicitamente.  Na minha opinião, diante de todo o exposto acima, esse argumento não inclina a balança a favor da aceitação da interpretação proposta pelos compradores.  De fato, a escolha das partes de um contrato de definir em determinada parte do contrato como uma violação fundamental, nesta linguagem, pode afetar as consequências de sua escolha de adotar uma linguagem diferente em relação à violação consagrada em outra parte do contrato.  Ainda assim, isso é apenas um dos muitos indícios das intenções deles e, nas circunstâncias do caso, não é suficiente para mudar minha conclusão.  Isso é especialmente verdade dado que uma redação está incluída no contrato principal, que é claramente uma redação padrão do contrato adaptada às necessidades das partes (isso é evidente pelo fato de que o vendedor é referido no contrato como "os vendedores", mesmo sendo singular), enquanto a outra redação está incluída no apêndice, que é um adendo especial que regula aspectos únicos da transação em questão, que não estão incluídos no contrato padrão.  Nessa situação, uma completa discrepância na redação, mesmo que indesejável, é um fenômeno comum, mesmo quando se trata de contratos comerciais redigidos por advogados.

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27. 0 Os compradores ainda se referem à cláusula 8 do contrato, que estabelece que um atraso no pagamento superior a sete dias será sujeito a uma multa de 1% ao mês, e argumenta que, se qualquer violação das datas de pagamento constituir uma "violação fundamental", então não há justificativa para a existência dessa cláusula. O problema é que a cláusula 8 do acordo também estabelece a seguinte restrição – "Sem prejudicar qualquer outro recurso disponível para os vendedores".  Assim, uma leitura da cláusula 8 do acordo em sua totalidade mostra que tal atraso no pagamento resultará em uma multa de 1% ao mês, mas esse acordo não prejudica outros recursos disponíveis para o vendedor (ele é a única vítima de não pagamento no prazo) – como o direito de rescindir o contrato (e é preciso, mesmo na ausência da exceção mencionada, uma regra profunda em nossa jurisprudência é que a vítima de quebra de contrato tem o direito de escolher o remédio que desejar entre a gama de possíveis recursos disponíveis).  Sujeito às limitações da lei.  Veja, por exemplo: Autoridade de Apelação Civil 1099/21 Lealdade Hermética (1975) emRecurso Fiscal v. Extra Development & Initiation Ltd., parágrafo 27 [Nevo] (17 de novembro de 2021) (a seguir: A Matéria Hermética)).  Em resumo, a falta de pagamento em tempo constitui uma violação fundamental, que concede o direito de cancelamento por lei; No entanto, nos casos em que o direito de cancelamento não é exercido, já que a escolha nesse contexto é dada à parte lesada (o vendedor), um mecanismo para o pagamento da multa foi determinado.
28. Assim, a falha dos compradores em pagar o saldo da contraprestação em tempo real constitui uma violação fundamental e acordada do acordo.

Cláusula de Violações Fundamentais de Acordos Amplos

29. Antes de prosseguirmos, e no contexto da necessidade acima, gostaria de abordar brevemente o fim da seção 6 da Lei dos Medicamentos, segundo a qual "uma cláusula abrangente em um contrato que infringe violações fundamentais sem distinção entre elas, é inválida, a menos que fosse razoável no momento em que o contrato foi concluído." Simplificando, o fim do artigo 6 da Lei dos Medicamentos impõe uma limitação quanto à capacidade das partes do contrato de determinar quais violações serão consideradas fundamentais, segundo a qual não é possível estabelecer no contrato uma cláusula que transforme uma série de violações em violações fundamentais.  Tal estipulação é definida como uma estipulação abrangente e, portanto, é inválida – a menos que fosse razoável na época da celebração do contrato (ver, Min Many: Civil Appeal 158/80 Shalom v. Mota, IsrSC 36(4) 793, 805 (1982) (doravante: o caso Shalom); Recurso Civil 2106/91 Mazor v. Vahidi, IsrSC 47(5) 788, 795 (1993) (doravante: o caso Mazor); o caso Shema, no parágrafo 9; veja também Caso Civil (Distrito de Jerusalém) 26553-09-13 Ativos de Origem em  um Recurso Fiscal   Co-op Israel - Supermarket Chain Ltd., parágrafo 14 [Nevo] (10 de outubro de 2018) (o Honorável Juiz Eli Abarbanel), no qual as partes definiram em uma estipulação muitas violações como fundamentais, incluindo a violação de um artigo relacionado a drogas devido a uma violação, e foi determinado que era ampla (um recurso movido contra a sentença foi excluído a pedido das partes no âmbito  do recurso civil 8354/18)).  Deve-se notar que, mesmo que seja determinado em relação a uma estipulação de que é abrangente e que foi irrazoável no momento da celebração do contrato, as violações mencionadas podem ainda ser consideradas completas, por si só, tanto de acordo com a primeira alternativa que consta no preâmbulo do artigo 6 da Lei dos Medicamentos – uma provável violação fundamental; quanto em casos em que a rigor da violação foi acordada no âmbito de outra estipulação do acordo (ver Shalom , nas páginas 807-808).  Nesse contexto, a jurisprudência também determinou que, mesmo que uma estipulação abrangente não tenha poder para tornar violações rigorosas, ela pode ter efeito para outros fins (veja, por exemplo: Recurso Civil 121/84 Bar-Akiva-Mozes v. Alef.  Iodo.  Casa.  Porta.  (A.I.B.D.) Ltd., IsrSC 38(4) 673 (1985); Friedman e Cohen, pp. 323-324).
30. A questão interessante que surge em relação ao acima referido é: o que faz com que uma estipulação contratual que define quais são as violações fundamentais acordadas (doravante: a Cláusula de Violações Fundamentais Acordadas) se torne uma "estipulação abrangente" para os fins da seção 6 da Lei dos Medicamentos? A dificuldade está relacionada à determinação da linha de fronteira, em circunstâncias em que a estipulação vincula algumas, mas não todas, as violações do contrato como violações fundamentais (como foi feito no presente caso).
31. Muitos anos atrás, a jurisprudência expressava a posição de que duas violações diferentes agrupadas sob o mesmo teto em um contrato eram suficientes para que a mesma estipulação fosse considerada abrangente (ver: Caso Shalom, p. 806; Friedman e Cohen, pp. 322-323). De acordo com essa abordagem, que estabelece um teste técnico de sua natureza para identificar uma estipulação como abrangente, sempre que uma estipulação que comete violações profundas enumera vários assuntos diferentes, até mesmo apenas dois, "em uma única respiração, lado a lado, sem reservas e explicações" – trata-se de uma estipulação ampla, e só terá validade se fosse razoável no momento em que o contrato foi concluído (caso Shalom, p.  Veja também: caso Mazor, p. 795).  Assim, para definir um número de violações como fundamentais, e até mesmo todas as violações contratuais como fundamentais, é necessário separá-las e determiná-las sob cláusulas separadas (caso Shalom, p. 806).
32. Não acredito que o teste técnico seja realmente um teste adequado para classificar uma estipulação como ampla. Do ponto de vista linguístico, acredito que as duas partes da frase Na seção 6 A Lei dos Medicamentos deve ser lida como um termo e sua definição, ou seja, o que é "Estipulação geral no acordo"? É "que comete violações com violações fundamentais sem distinção entre elas."  Essa leitura também corresponde ao significado aceito do termo "Bulk".  E se esse for o caso do ponto de vista linguístico, então o teste para ser uma estipulação abrangente é a falta de distinção entre as várias violações ("Indiscriminado entre eles"Convertido em"Violações", e não "Por violações fundamentais"), ou seja, inclusão excessiva na definição da minuciosidade da infração de um ponto de vista substantivo, e não necessariamente de um ponto de vista formal-técnico.  Em outras palavras, a falta de distinção não é entre as "violações fundamentais", no sentido de que todas foram determinadas pela mesma disposição que as fundamentais, mas entre as várias "violações" do acordo, já que violações menores como violações graves foram definidas na estipulação como "violações fundamentais", sem qualquer tentativa de distinguir entre elas (até a posição de que é apropriado adotar um teste substantivo Sobre, veja Shalev e Adar, nas pp. 582-583, que observam que "O grau de atenção que as partes do contrato aparentemente dedicaram ao examinar a questão da minuciosidade, em vez de um teste técnico-formal que nega a priori (sujeito a um exame substantivo da razoabilidade) a validade de qualquer acordo que atribua rigor a mais de uma violação").  Especificamente, de acordo com esse teste, a questão chave é se as partes consideraram as distinções existentes entre várias possíveis violações do contrato, incluindo diferentes possíveis violações da mesma disposição.

NotaNa literatura jurídica, surgiu a questão se uma divisão técnica do acordo em relação a violações fundamentais acordadas em várias disposições contratuais, cada uma relacionada a uma violação diferente do acordo, e a define como uma "violação fundamental", levará ao fato de que não será possível classificá-las como uma "estipulação abrangente" na questão Seção 6 da Lei dos Medicamentos (ver Friedman & Cohen, na p. 322, os réus afirmativamente; Shalev e Adar, nas pp. 582-583 dos entrevistados em negativo).  Minha posição sobre esse assunto é intermediária: por um lado, tal divisão exige, na minha opinião, examinar cada uma das disposições contratuais mencionadas como uma estipulação de violações fundamentais acordadas que se sustenta por si só, e examinar se ela é abrangente de acordo com o teste substantivo apresentado acima; Por outro lado, a divisão acima mencionada não impede a determinação de que algumas ou todas essas disposições contratuais são abrangentes por si só.

33. Deve-se dizer que, a partir de agora, a estipulação das violações fundamentais acordadas só será considerada abrangente se emergir do fato de que as partes vincularam várias violações, sem fazer distinções entre aquelas que, segundo elas, deveriam ser classificadas como graves (e, portanto, justificar, na visão das partes, a determinação de que se trata de uma violação fundamental) e aquelas que, segundo sua visão, deveriam ser classificadas como menores (e, portanto, não justificarem essa determinação em sua opinião).
34. Aplicar o teste mencionado ao presente caso ensinará que a disposição da cláusula 18 do contrato não é uma "cláusula de violação acordada abrangente", pois faz pelo menos duas distinções importantes entre diferentes tipos de incumprimentos: primeiro, uma estipulação distingue entre as várias obrigações estabelecidas no contrato e distingue o termo "violação fundamental" apenas para três obrigações: a transferência dos direitos sobre o apartamento; a entrega da posse do apartamento; e o pagamento pela compra. Portanto, estamos lidando com um número limitado de empreendimentos, que, como mencionei acima, não há disputa quanto à importância de cada um deles para o acordo contratual como um todo.  Mais adiante, a disposição distingue entre atrasos menores (de até sete dias) e atrasos significativos (de mais do que isso), e esclarece que atrasos leves não serão considerados violação e certamente não constituirão uma "violação fundamental".  Portanto, a disposição da cláusula 18 do acordo não pode ser considerada  uma "estipulação abrangente", pois está claro que as partes não estabeleceram de forma abrangente uma lei uniforme para todos os casos de incumprimento de qualquer uma das obrigações do acordo, mas sim criaram uma hierarquia adequada e informada: um atraso no cumprimento de uma obrigação que não exceda 7 dias não constitui violação alguma; um atraso superior a 7 dias no cumprimento de uma obrigação que não está listada na cláusula não constitui uma violação fundamental acordada (quando ainda está a ser examinado se isso constitui uma violação fundamental não fundamental ou provável); Um atraso superior a 7 dias no cumprimento da obrigação listada nesta seção constitui uma violação fundamental do acordo.  Tal determinação informada é totalmente aplicada pelo direito contratual (e isso sem examinar sua razoabilidade no momento da celebração do contrato, como é exigido em relação à provisão de amplas violações fundamentais acordadas prevista no fim da  seção  6 da Lei dos Medicamentos).

A obrigação de agir de boa-fé no uso da força para cancelar um contrato

35. Vamos agora prosseguir para examinar o segundo argumento principal dos compradores, segundo o qual o exercício do direito de cancelamento pelo vendedor constitui, no presente caso, uma falta de boa-fé no uso de um direito contratual. Vamos começar apresentando a lei em relação à implementação do dever de agir de boa-fé no contexto do exercício do direito de rescindir o contrato após uma violação fundamental.  Após a apresentação do referido contexto jurídico, procederemos a examinar à luz da questão de saber se o vendedor deve ser atribuído a má-fé no exercício do poder de cancelamento, levando em conta as circunstâncias do caso em questão.
36. O ponto de partida para a discussão está na seção 7 da Lei dos Medicamentos, que regula o direito de rescindir um contrato devido à sua violação:
37. (a) A parte lesada tem direito de cancelar o contrato se a violação do contrato for fundamental.

(b) Se a violação do contrato não for fundamental, a parte lesada tem o direito de cancelar o contrato após ter inicialmente concedido a extensão da existência da violação, e o contrato não é cumprido dentro de um prazo razoável após a concessão da prorrogação, a menos que, nas circunstâncias do caso, o cancelamento do contrato tenha sido injusto; Não haverá argumento de que o cancelamento do contrato é injusto, a menos que a violação se oponha ao cancelamento dentro de um prazo razoável após a notificação do cancelamento ser entregue.