O cancelamento do acordo neste caso foi feito de má-fé?
- Pelas regras para sua aplicação: Nas circunstâncias do caso, o exercício do direito de cancelamento pelo vendedor foi feito de má-fé e, portanto, o contrato foi cancelado ilegalmente? Como mencionei acima, acredito que, nas circunstâncias únicas do caso em questão, essa questão deve ser respondida afirmativamente. Isso é verdade, pois, na minha opinião, o vendedor deveria ter dado uma extensão aos compradores antes de cancelar o contrato (veja e compare: Shalev e Adar, pp. 599-600; Friedman e Cohen, p. 327; Micro caso, p. 177), e como a extensão acima mencionada não foi concedida, ele agiu de má-fé. No presente caso, portanto, conceder uma extensão teria transformado o exercício do direito de cancelamento do uso do direito de má-fé em um ato de boa-fé; e, como resultado disso, o cancelamento ilegal do contrato é o cancelamento legal.
Agora vou detalhar as razões cumulativas que levaram a essa conclusão, com ênfase neste exame dada à conduta da O vendedor - Como a pessoa que cancelou o contrato – diferente da forma como o tribunal de primeira instância agiu, quando dava maior ênfase à conduta dos compradores.
- Primeiramente, como foi dito, o vendedor atrasou o recebimento do Formulário 4 cerca de três meses além do período de um ano acordado pelas partes; quando esse atraso constitui, por si só, uma violação fundamental (também acordada) do acordo. Na minha opinião, esse atraso deve ter efeito nas circunstâncias deste caso no prazo para pagamento do saldo da contraprestação. Assim, quando as partes estipularem a data de pagamento do saldo da contraprestação pelo recebimento do Formulário 4, o saldo da contraprestação será pago em até 10 dias úteis (e, no máximo, após a prorrogação da concessão) a partir da data em que o Formulário 4 será recebido, sendo o saldo da contraprestação pago. Nessas circunstâncias, acredito que uma insistência estrita no cumprimento dos prazos contratuais, por parte de uma parte que tenha atrasado significativamente o cumprimento de sua obrigação, que constitui uma pré-condição para o pagamento do saldo da contraprestação (sem decidir se há uma conexão causal entre o atraso no recebimento do Formulário 4 e o atraso no pagamento do saldo da contraprestação), que também constitui uma violação fundamental, não pode ser considerada conduta de boa-fé. Deve-se notar que as partes não estipularam nenhuma estipulação no contrato sobre as datas acordadas, dado um descumprimento fundamental do compromisso de receber o Formulário 4 dentro de 12 meses a partir da data da celebração do acordo; Portanto, ainda há a exigência de pagar o saldo da contraprestação em até 10 dias a partir dessa data. No entanto, em circunstâncias em que houve um atraso significativo no recebimento do Formulário 4, a insistência estrita no direito de cancelamento devido a atraso no pagamento do saldo da contraprestação, que, como veremos abaixo, não é significativa, constitui uma ação tomada de má-fé.
Deve-se esclarecer que o atraso no recebimento do Formulário 4 criou incerteza por parte dos compradores quanto à forma como o acordo seria cumprido em relação às datas – já que não se sabia quando o Formulário 4 seria finalmente aceito, nem por quanto tempo duraria a violação do acordo. Assim, os compradores não poderiam ter financiado seus passos de forma inteligente para garantir que o dinheiro da hipoteca estivesse em suas mãos na data prevista no acordo. Especificamente, a distribuição contratual de riscos impôs aos compradores a responsabilidade de estarem preparados e dispostos a pagar o saldo da contraprestação o mais rapidamente definido no contrato (10 dias úteis mais 7 dias de extensão de carência) dentro do ano destinado para obtenção do Formulário 4 (ou seja, até 5 de julho de 2021). No entanto, após o vendedor não cumprir esse prazo, não pode ser considerado como tendo violado a alocação contratual de riscos por não estar preparado e disposto a pagar a contraprestação tão rapidamente quanto definido no contrato no período subsequente.