Contexto: Como Examinar a Viabilidade Econômica e o Lucro Empreendedor de Acordo com o Padrão 21.1
- Como mencionado acima, a Seção 2(b)(1) da Lei Pinui-Binui estabelece que a recusa de um proprietário de apartamento a um projeto Pinui-Binui não será considerada irrazoável, caso o projeto não tenha viabilidade econômica. A esse respeito, o Honorável Justice Y. Danziger decidiu nocaso Schwarzberger (parágrafo 30):
"Parece que a principal condição no âmbito da análise da razoabilidade da recusa é a condição relativa à não lucratividade da transação de evacuação e construção na pauta (seção 2(b)(1))...".
- Quanto ao ônus de provar a viabilidade da transação para evacuação e construção, o Honorável Justice Y. Danziger decidiu no parágrafo 32 do caso Schwarzberger:
"Quanto ao ônus de provar a viabilidade da transação de evacuação e construção; Esse ônus recai sobre os ombros dos autores sob a Lei de Evacuação e Construção. O suporte disso está no fato de que a lei reconhece a presunção quanto à viabilidade da transação quando o avaliador de evacuação e construção determinou, conforme definido na seção 1 da lei, que a transação é economicamente proveitosa, ou será valer a pena se as condições que estabeleceu forem atendidas, quando o mecanismo estabelecido na seção 2A da lei permite que a maioria privilegiada dos proprietários de apartamentos nesse aspecto (conforme definido na seção 1 da lei) atue para nomear o avaliador. Essa posição também é consistente com a regra de que quem derruba seu amigo tem a prova..."
- No que diz respeito à forma como a viabilidade econômica da transação de evacuação e construção deve ser examinada, foi entendido no caso Schwartzberger que o exame é de uma perspectiva objetiva que analisa o projeto como um todo:
"Quanto à forma de examinar a viabilidade econômica de uma transação de evacuação e construção; Isso naturalmente será examinado de uma perspectiva objetiva que analisa o projeto como um todo, e não pela perspectiva subjetiva de cada um dos proprietários do condomínio. Isso decorre tanto da redação da seção 2(b)(1) da Lei de Evacuação & Banui, que se refere à viabilidade de uma "transação de evacuação e construção", quanto de seu conteúdo, levando em conta que a determinação de um avaliador de evacuação e construção estabelece uma presunção a esse respeito, conforme mencionado acima" (parágrafo 33).
- A análise da viabilidade econômica do projeto é realizada sob a orientação da Norma 21.1 (Capítulo A), que não constitui uma disposição legal vinculativa, mas orienta os princípios de cálculo da viabilidade econômica de um projeto de evacuação-reconstrução (parágrafo 49 do julgamento do Honorável Ministro R. Barkai em petição administrativa (Administração de Tel Aviv) 28180-02-20 S). Alon Investment and Building Company em um Recurso Fiscal v. O Comitê Distrital de Planejamento e Construção - Distrito de Tel Aviv (Nevo, 24 de junho de 2021); parágrafo 29 referente ao Instituto de Reforma).
- De modo geral, o Padrão 21.1 (Capítulo A) foi criado em 2012 devido à dificuldade enfrentada pelas instituições de planejamento em examinar todos os aspectos econômicos dos planos Pinui-Binui, de modo que alguns deles permaneceram "no papel" e não foram promovidos devido à falta de viabilidade econômica. O Standard 21.1 foi atualizado em 2022 (o Reform Institute, no parágrafo 5) e é relevante para o nosso caso.
- Foi assim que o Padrão 21.1 no caso do Reform Institute foi explicado, nos parágrafos 34-35 do julgamento do Honorável Justice Y. Kasher:
"A Norma 21.1 (e mais especificamente – o Capítulo A da Norma 21.1) leva ao fato de que o parecer do avaliador será apresentado à Autoridade de Planejamento, no qual o lucro empreendedor esperado será calculado no contexto de um plano específico para um projeto de evacuação-construção, entre outras coisas, dependendo das considerações que o incorporador dará aos proprietários do apartamento, de acordo com várias alternativas (ou "etapas"). Deve ser enfatizado: o lucro empreendedor em relação às diversas alternativas de remuneração é analisado em relação a um plano específico. O cálculo apresentado à autoridade de planejamento permite verificar a viabilidade econômica do projeto, caso o plano proposto seja aprovado...