(b) Uma transação de evacuação e construção não incluiu a provisão de um apartamento permanente alternativo conforme estabelecido no subparágrafo (a) – a transação não inclui contraprestação devido ao valor dos ajustes, desde que eles existiam no apartamento onde os direitos foram transferidos."
- Quanto a uma recusa irrazoável, no caso Schwarzberger foi decidido que a recusa de um proprietário de apartamento só será considerada irrazoável se a maioria privilegiada dos proprietários concordar com a transação Pinui-Binui, e também foi constatado que esta é uma transação econômica que inclui garantias adequadas, que o inquilino recalcitrante recebeu a oferta de acomodação alternativa adequada, que inclui, se necessário, ajustes nas condições especiais exigidas, levando em conta suas circunstâncias pessoais e únicas, na medida em que as seguintes condições sejam atendidas:
"Deve-se notar que, no âmbito de projetos de evacuação e construção, a propriedade dos proprietários de seus imóveis é transferida por uma contraprestação justa, ou mantida, enquanto geralmente, em vez de seu pequeno apartamento obsoleto, os proprietários recebem um apartamento maior e mais moderno. Portanto, no fim das contas, o valor do imóvel que eles possuem superará o valor do antigo apartamento que eles desocuparam. Além disso, de acordo com a Lei de Evacuação e Construção, a recusa de um proprietário de apartamento em um condomínio só parecerá irrazoável se a maioria privilegiada dos proprietários tiver concordado com a transação em questão, e também se verificou que se trata de uma transação economicamente proveitosa que inclui garantias adequadas; Além disso, no âmbito da proposta apresentada ao inquilino recalcitrante, foi-lhe oferecida uma acomodação alternativa adequada, que inclui, se necessário, ajustes às condições especiais exigidas por ele, tudo levando em conta suas circunstâncias pessoais únicas, na medida em que existam. Além disso, deve-se considerar o fato de que o direito de todos os proprietários de apartamentos de se recusar a se juntar ao projeto é igualmente limitado, e que esses projetos têm tanto um propósito público quanto privado" (parágrafo 25).
- Diante do exposto acima, voltarei para examinar as questões jurídicas descritas acima.
Pergunta 1: Existe uma maioria privilegiada dos proprietários de apartamentos no cluster Pinui-Binui que entrou em uma transação Pinui-Binui?
- Como mencionado acima, "uma maioria privilegiada dos proprietários de apartamentos no Agrupamento Pinui-Binui" foi definida na Seção 1 da Lei Pinui-Binui, de modo que será cumprida diante de três condições cumulativas:
- os proprietários de apartamentos no agrupamento que possuem pelo menos dois terços de todos os apartamentos do agrupamento;
- Os mesmos dois terços dos proprietários mencionados, pelo menos três quintos dos apartamentos em cada condomínio do mesmo agrupamento...;
- Ao lado dos apartamentos dos mesmos dois terços, mais da metade das propriedades comuns em cada condomínio do mesmo conjunto.
- No nosso caso, os proprietários do condomínio que assinaram o contrato atendem às três condições:
- Eles possuem 91,6% dos apartamentos do agrupamento (22 de 24 apartamentos), mais de dois terços;
- no condomínio Katznelson 2, eles possuem 87,5% dos apartamentos (7 de 8 apartamentos); no condomínio Katznelson 4, possuem 93,75% (15 de 16 apartamentos) – mais de três quintos;
- Os autores possuem mais da metade dos bens comuns em cada condomínio do conjunto.
- Isso também se debruça da declaração do advogado Farbman de que todos os autores mencionados na declaração de ação e especificados na procuração anexada à declaração, que constituem a maioria privilegiada dos proprietários de apartamentos do agrupamento, assinaram o acordo e as procurações diante dele ou de um procurador de seu escritório (incluindo uma procuração geral, uma procuração para processos legais e uma procuração irrevogável e autenticada).
- Quanto à alegação dos réus de que Amidar não assinou o acordo e, portanto, não há maioria privilegiada, após examinar a reivindicação, cheguei à conclusão de que ela deve ser rejeitada. Amidar assinou um adendo ao acordo, no qual indica inequívocamente que concorda com as disposições do acordo, de modo que assinar o adendo equivale a assinar o próprio acordo.
- Nas circunstâncias mencionadas, cheguei à conclusão de que uma maioria privilegiada dos proprietários de apartamentos do agrupamento está comprometida em concluir um acordo de evacuação-reconstrução. Agora vou examinar se a recusa dos réus em assinar o acordo é razoável.
Segunda pergunta: A recusa dos réus é uma recusa irrazoável?
- Como foi constatado que há maioria dos proprietários de apartamentos no agrupamento para a conclusão do acordo, é necessário examinar se a recusa dos réus em se juntar ao projeto constitui uma recusa razoável nas circunstâncias do caso, nos termos da Lei Pinui-Banui. Entre outras coisas, é necessário examinar se a objeção dos réus decorre de razões honestas e adequadas que devem ser levadas em consideração, bem como se sua objeção é irrazoável perante a lei. Se a resposta for negativa, a reivindicação contra eles será aceita (Schwartzberg, parágrafo 29):
"Quando se trata de julgar uma reivindicação apresentada sob a Lei Pinui-Binui, a principal questão perante o tribunal, após examinar e concluir que este é um condomínio declarado complexo de evacuação e construção e que a maioria privilegiada requerida dos proprietários de apartamentos nele já aderiu ao projeto, é, portanto, a questão de quando um proprietário que se recusar a participar de um projeto de evacuação e evacuação, ou condicionar sua adesão, será considerado um inquilino recalcitrante, cuja recusa é irrazoável nas circunstâncias do caso. No quadro de sua decisão, o tribunal deve distinguir entre o proprietário do apartamento cuja objeção decorre de razões honestas e adequadas que devem ser levadas em consideração, e o proprietário cuja objeção decorre de razões que não devem ser levadas em conta nas circunstâncias do caso, e o proprietário do apartamento cuja objeção é extorsionadora – para aproveitar sua posição como último obstáculo ao início do projeto, com o objetivo de obter ganho financeiro ou outras condições favoráveis que os outros proprietários não desfrutam. Se a recusa do proprietário for considerada irrazoável, o tribunal determinará qual parte do dano causado pelos outros proprietários de apartamentos será suportada pelo inquilino recalcitrante, de acordo com a seção 3 da lei e sujeita à prova do dano e à conexão causal entre ele e a recusa."
- Em relação às alegações dos réus nas petições, parece haver quatro razões principais para sua objeção à assinatura do acordo e à entrada no projeto: (1) a falta de viabilidade econômica do projeto; (2) considerações desiguais para os proprietários de apartamentos; (3) a conduta do incorporador; (4) A alegação do Réu 2 de que o apartamento em consideração receberá estará sem três direções aéreas.
- A seguir, vou examinar esses motivos e saber se são razoáveis ou não.
Falta de viabilidade econômica