Processo Civil (Centro) 63837-03-22 Aharon Itzkowitz vs. Tal Mordechai Naveh - parte 12

Para formular sua opinião sobre o lucro empreendedor adequado, o avaliador levará em conta o lucro habitual nos projetos Pinui-Binui naquele momento e na mesma área, de acordo com o documento "Lucro Mínimo Empreendedor nos Planos Pinui-Banui" publicado pelo avaliador governamental e atualizado periodicamente.  O avaliador que redigiu o parecer poderá desviar-se das tarifas estabelecidas no documento, com relação ao plano objeto da análise, de acordo com os seguintes parâmetros, e explicará sua determinação, levando em conta o tipo de projeto (evacuação-construção ou evacuação-construção), sua localização, escopo, a taxa de consentimento dos proprietários (na medida conhecida), isenção ou não isenção da taxa de melhoria (no plano específico), limitações físicas específicas, necessidade de terrenos suplementares, estado do mercado de aluguel em relação ao número de evacuados (saturados não saturados),  Disposições no plano que exigem o adiamento da implementação, etc.  Esses parâmetros expressam principalmente o risco envolvido no empreendimento" (Seção 5.14.13 do Padrão).

"O lucro empreendedor que constituirá um incentivo econômico adequado em um determinado empreendimento depende de muitos e variados fatores, incluindo o momento e a localização.  Portanto, não é correto determinar em um padrão geral qual é o lucro empreendedor adequado em um determinado plano.  Além disso, uma determinação geral de um lucro empreendedor adequado pode criar uma situação em que, conforme explicado na introdução deste padrão (seção 1 acima), o lucro empreendedor geral guiará o planejamento, sem saber se o lucro determinado é correto e adequado para o plano específico que se deseja promover.  À luz do exposto acima, o cálculo econômico do avaliador nesta seção tem como objetivo examinar a taxa esperada de lucratividade do empreendimento proposto, sem definir, em geral, qual é o lucro adequado." (Seção 5.14 Risha).

103. Em outras palavras, o avaliador do governo deve, de tempos em tempos, determinar o valor mínimo específico do lucro empreendedor de acordo com o período e a localização do projeto, com base no qual a viabilidade econômica do plano Pinui-Binui será examinada, na fase de depósito do plano.
104. Assim, em 13 de junho de 2022, a Divisão de Avaliação de Terras publicou o procedimento para o "Lucro Mínimo Empreendedor nos Planos Pinui-Binui" (doravante: o "Procedimento"). De acordo com a Seção 3 do Procedimento, a taxa de lucro empreendedor estabelecida para a cidade de Lod é de 17%, sujeita ao consentimento de 60% dos proprietários de apartamentos.  Ao mesmo tempo, o procedimento afirma que é possível desviar da taxa de lucro empreendedor quando a taxa de desvio não ultrapassa 2% abaixo e 3% acima dos valores fixos.

Decisão

105. Após examinar os argumentos das partes, as provas apresentadas e ficar impressionado com seus depoimentos, cheguei à conclusão de que os argumentos dos autores neste caso, de que o projeto é economicamente viável e que a recusa dos réus em realizar a transação é irrazoável, pelos seguintes motivos:
106. Primeiro, os autores assumiram o ônus de provar que o projeto era financeiramente
107. Como mencionado acima, o argumento dos réus de que o projeto não é economicamente viável baseia-se no fato de que o lucro empreendedor é baixo, segundo eles, e, portanto, há preocupação de que o incorporador não consiga cumprir o projeto, de modo que, no final, o projeto fracasse e os edifícios se tornem um "canteiro de obras".
108. O ônus de provar que o projeto é economicamente proveitoso recai sobre os autores. Acredito que eles assumiram esse fardo.  Os autores anexaram duas opiniões de avaliação de diferentes períodos, 2020 e 2022, segundo as quais o projeto é economicamente viável.  Por outro lado, os réus não apresentaram nenhuma opinião contraditória ou contraditória (a única opinião que apresentaram trata do valor da contraprestação para os proprietários do apartamento e não da viabilidade econômica).
109. Constatei que as opiniões da Paz Economics são confiáveis, fundamentadas e profissionais, levando em conta as despesas envolvidas na execução da obra do projeto, entre outras, despesas de planejamento, transporte e armazenamento, honorários de representação jurídica, organização e gestão, aluguel para inquilinos, taxas de melhoramento se aplicável, imposto de compra, desenvolvimento de pátio, construção de edifício público, taxas de construção, conexão elétrica, marketing e publicidade, gestão, veículos (inesperados), Advogado, avaliador e supervisor em nome dos inquilinos, o custo de compra de terrenos suplementares, bem como despesas de financiamento.
110. Em relação ao parecer de 2020, que determinou um lucro empreendedor de 17,2%, este foi elaborado para aprovar o plano, deveria ser submetido a auditoria pela autoridade local e foi aprovado junto com o plano. A partir de hoje, a análise está disponível para visualização online.  Paz Eqtesad explicou bem na investigação a essência da opinião, e explicou que ela tinha como objetivo examinar a viabilidade do projeto e o lucro empreendedor com o objetivo de examinar a viabilidade do projeto (par. de 19 de maio de 2024, pp. 276, 25-26, pp. 277, 5-7, p. 279, 24-26, p. 280, 1-9).  Eu estava convencido de que o depoimento da Paz Economics era crível, profissional, coerente e que podia ser confiável.
111. O parecer de 2022 foi preparado com o objetivo de atualizar os dados cerca de dois anos depois, e determinou que o lucro empreendedor desde o parecer de 2020 havia diminuído, e, na data do parecer (2022), estava em 16%.
112. Como mencionado acima, o Standard 21.1 e o procedimento que o seguiu não constituem uma disposição legal vinculante. Eles apenas orientam o lucro mínimo mínimo habitual do empreendedorismo.  A taxa de lucro empreendedor na cidade de Lod é de 17% e pode ser desviada em até 2%, ou seja, até 15%.  O conjunto de lucros empreendedores para o projeto, tanto em 2020 quanto em 2022, atende a essas diretrizes.  Assim, a opinião de 2020 estabeleceu um lucro empreendedor de 17,2%, que supera o lucro empreendedor habitual em 0,2%.  O parecer de 2022 determinou um lucro empreendedor de 16%, que está dentro da faixa normal de desvio conforme o procedimento.
113. Nessas circunstâncias, eu estava convencido de que havia viabilidade econômica para o projeto. Essa razão sozinha já é suficiente para determinar que a recusa dos réus em participar do projeto devido à falta de viabilidade econômica é irrazoável.
114. Segundo, a viabilidade econômica do projeto foi examinada e aprovada pelos órgãos municipais relevantes, incluindo o Comitê Distrital, o Município de Lod e o Mevo, de modo que, no final, o plano foi Como testemunhou a Sra. Aliza Tarona, coordenadora social do saguão que acompanhou o projeto (doravante: "Sra. Tarona"), o saguão auxiliou os moradores na organização para a criação do projeto (a organização dos moradores, a seleção de um representante e um advogado) e após o início do projeto (par. de 19 de maio de 2024, pp. 367, parágrafos 8-13).  A Sra. Taruna testemunhou que o lucro empreendedor do projeto foi analisado por um economista do Município de Lod (par. de 19 de maio de 2024, pp. 370-371) e que a posição do introdutório era realizar o projeto (p. 367, parágrafos 14-18).  Esse depoimento não foi ocultado.  O comitê distrital, após ouvir objeções, também considerou o plano economicamente valioso e o aprovou, mesmo após aceitar (parcialmente) a objeção do incorporador à adição de áreas ao projeto.  E para ser preciso.  A abordagem do Comitê Distrital, do Município de Lod e do Mevoa – órgãos municipais cuja finalidade é supervisionar o projeto, incluindo sua viabilidade econômica – também tem viabilidade econômica para o projeto.  Assim, o plano começou a ser implementado, de uma forma que é mais um indicativo de sua viabilidade econômica.
115. Em terceiro lugar, e mais do que o necessário, mesmo que eu conseguisse aceitar o argumento dos réus de que o lucro empreendedor não é alto o suficiente e que o projeto não tem viabilidade econômica, não achei necessário aceitar o argumento deles de que há preocupação de que o projeto fracasse e se torne um "canteiro de obras", já que o projeto será emprestado por um banco empréstimo e garantias suficientes serão fornecidas aos proprietários dos apartamentos, incluindo os réus. De acordo com o acordo, o incorporador se comprometeu a financiar o projeto por meio do apoio bancário.  Ele também se comprometeu a que os proprietários receberiam garantias para a proteção de seus direitos, tais como: uma garantia bancária conforme a Lei de Venda pelo valor do novo apartamento em valor determinado por um avaliador em nome do banco, acompanhando o relatório zero, garantia fiscal, garantia de inspeção e garantia de registro.  Os proprietários do condomínio não deixarão seus apartamentos existentes até que seus direitos sejam garantidos por meio de garantias do banco empréstimo no valor do apartamento em consideração.  Nessas circunstâncias, se o projeto "falhar", os direitos dos proprietários do apartamento serão protegidos e garantidos pelo banco credor, a um valor superior ao valor do apartamento atual.  Pelo contrário, se os réus estiverem certos e o projeto não tiver viabilidade econômica, então, em qualquer caso, as chances de encontrar um banco emprestando para o projeto são pequenas, e em qualquer caso o projeto não será implementado.  Dessa forma, as preocupações dos réus devem ser neutralizadas.
116. Quarto, tenho a impressão de que a recusa dos réus em participar do projeto por falta de viabilidade econômica não decorre de razões honestas e adequadas que devem ser levadas em consideração.
117. Um exame da conduta dos réus em tempo real mostra que eles não se incomodaram sinceramente com a viabilidade econômica do projeto, de uma forma que os impediu de assinar o acordo:
     • Os réus não agiram de forma alguma para verificar a viabilidade econômica do projeto. Os réus não solicitaram se reunir com os representantes do saguão que acompanharam os inquilinos do projeto, inclusive em questões econômicas, para examinar a viabilidade econômica do projeto ou para examinar por que o saguão acreditava que o projeto deveria ser aprovado, mesmo que, em sua opinião, não fosse economicamente viável (e veja o depoimento da Sra. Tarna, segundo o qual nem os réus nem seus advogados solicitaram se encontrar com os representantes do saguão para fins de inquisição).  No par. de 19 de maio de 2024, p. 368, parágrafos 13-20; e o depoimento da ré 2, que confirmou em seu interrogatório que não entrou em contato com o saguão sobre esse assunto, no parágrafo de 19 de maio de 2024, pp. 440, parágrafos 9-17, pp. 441, parágrafos 10-26).
     • Os réus não apresentaram objeção ao plano devido à falta de viabilidade econômica. Quanto ao réu 2, o oposto é verdadeiro.  Sua objeção baseou-se (entre outras coisas) na alegação de que o incorporador havia sido aprovado para concessões e direitos que constituíam um incentivo excessivamente alto e que não era, por assim dizer, justificado, para o benefício dos inquilinos.  Como o réu 2 pode argumentar, por um lado, que o projeto não é economicamente viável (ou seja, o incorporador não tem lucro empreendedor suficiente) e, por outro, que o incorporador tem um incentivo adicional muito alto? Essas são afirmações contraditórias.  De qualquer forma, o réu 2 não apresentou pedido de permissão para apelar ao Conselho Nacional sob  a seção 110(a)(2) da Lei de Planejamento e Construção, 5725-1965, contra a decisão do Comitê Distrital de aprovar o plano e rejeitar sua objeção à aprovação do plano (que, de qualquer forma, não se relacionava à viabilidade econômica).  Além disso, o réu 2 alegou contraditório tanto que o projeto carecia de viabilidade econômica quanto que "o projeto Dana, no qual dois prédios antigos contendo 24 apartamentos foram demolidos e três prédios novos com 130 apartamentos estão sendo construídos em seu lugar, além de áreas comerciais e áreas públicas, está muito longe de ser 'não lucrativo', e parece não haver necessidade de elaborar sobre essa questão" (ênfase adicionada) (parágrafo 31 da declaração original de defesa).
     • Os réus não se deram ao trabalho de apresentar uma petição administrativa contra a decisão de aprovar o plano.
     • Os réus não entraram em contato com a prefeitura após a aprovação do plano e expressaram preocupação ou reclamação de que o projeto não tinha viabilidade econômica, nem se opuseram ao subsequente pedido de permissão de construção.
     • Mesmo pelo interrogatório dos réus, fiquei convencido de que a razão para a falta de viabilidade econômica do projeto simplesmente não é a razão pela qual eles se opuseram.
     • Quanto ao réu 1, em seu interrogatório, contradições foram descobertas com declarações em suas declarações de defesa e em sua declaração de depoimento primário. Embora em suas declarações de defesa ele tenha afirmado e afirmado na declaração da principal testemunha que o projeto carecia de viabilidade econômica, seu interrogatório revelou que ele não havia examinado o assunto de forma alguma e que não conhecia os detalhes.  O réu 1 não sabia se havia acompanhamento bancário para o projeto ou sequer o que era um acompanhamento bancário e o que significava (par. de 20 de junho de 2024, pp. 103, parágrafos 12-26, e também em pp. 104-106).  Quando questionado se o advogado Naveh lhe explicou sobre o compromisso do banco empresário e o que o banco emprestador queria dizer, ele respondeu que não era um assunto que ele havia abordado e que "não se lembrava" (p. 106, parágrafos 1-19).  O réu não sabia como o acompanhamento bancário afeta o projeto e evitou a questão (p. 174, parágrafos 9-18).  O réu 1 não sabia como responder às perguntas sobre as garantias que seriam dadas aos inquilinos, evitou e mudou de assunto (pp. 104, 22-26, pp. 105, 1-9).  O réu 1 não participou de reuniões ou reuniões relacionadas ao projeto e não tentou entender a viabilidade econômica do projeto, e quando questionado sobre por que não compareceu a reuniões ou não enviou seu advogado, ele evitou responder e apenas de forma vaga que tentou obter documentos do incorporador (sem saber quais documentos lhe faltavam, como será detalhado abaixo) e que entrou em contato com um avaliador em nome da prefeitura, que alegou que não havia viabilidade para o projeto.  Sem explicar quem foi o avaliador, o que foi dito, quando, e sem apresentar evidências mínimas nesse sentido, enquanto tentava transferir o assunto para outro depoimento dado durante o procedimento, pelo Sr. Itzkowitz, que é irrelevante e tarde para as perguntas que lhe foram feitas sobre suas ações em tempo real (pp. 91, 3-26, pp. 92-93).  No final, admitiu que não era contra o projeto, mas que não tinha confiança no incorporador (pp. 94, parágrafos 1-18).
     • Este é o lugar para observar que, ao longo de seu depoimento, o réu 1 não soube como responder às perguntas e, de fato, seu advogado interveio repetidamente no interrogatório até que o tribunal considerasse adequado comentar várias vezes, de forma que poderia prejudicar a credibilidade e o peso do depoimento do réu 1 (pp. 41, s. 21-26, p. 42, s. 1-5, p. 43, s. 26, p. 44, s. 1-3, 85 s. 15-18, p. 87 s. 1-16, p. 122 s. 8-26, p. 123 s. 1-2, p. 147 s. 13-26, p. 148 s. 1-11, p. 160 s. 13-15, p. 162 s. 7-8).
     • Quanto à ré 2, quando foi questionada em seu interrogatório sobre por que se opunha ao projeto, a questão da viabilidade econômica estava ausente em suas respostas, mas ela respondeu que "se a situação tivesse sido normal desde o início, todo o processo teria sido normal, eu teria sido a primeira a ser favorável" (par. de 19 de maio de 2024, p. 419, parágrafos 17-20); que o projeto causa superlotação (p. 420, s. 23); E que, se em 2022 tivessem dito a ela que Twito e Itzkowitz concordaram em receber apartamentos idênticos em troca de contraprestação ao seu apartamento, ela teria assinado o acordo (pp. 452, 13-23).
118. Antes de concluir esta parte, também achei necessário abordar o argumento do réu 1 de que custos no valor de milhões de shekels não foram levados em conta na opinião de Paz Eqtesa, como o custo de compra de uma área suplementar da ILA (Lote 7), o custo de escavação de água subterrânea, solo e poluição de águas subterrâneas e outros problemas ambientais, custos de indenização, compensação em relação ao artigo 197 da Lei de Planejamento e Construção. 5725-1965 e a taxa de custo de melhoria.  Após analisar a reivindicação, percebi que ela deveria ser rejeitada.  Quanto ao custo de compra de terrenos suplementares, ao contrário da alegação do réu 1, ele foi levado em conta na opinião (parágrafo 13 da opinião de 2022; depoimento da Paz Economics no parágrafo de 19 de maio de 2024, p. 331, p. 332, s. 1).  Quanto às outras despesas, a Paz Economics explicou na investigação que, na fase em que o parecer foi elaborado, não foi possível estimar o valor dos custos, de modo que o parecer foi elaborado, como é costume, para uma fase em que os custos finais ainda não são conhecidos (Par. de 19 de maio de 2024, pp. 332, parágrafos 12-26, 333 Q. 2-23).  Pelo depoimento da Shepaz Economics, que não foi ocultado, não estou convencido de que esses custos tenham potencial para afetar a viabilidade econômica do projeto, de uma forma que justifique a recusa dos réus.  A opinião também leva em conta custos inesperados, portanto é razoável supor que os custos que o réu 1 alega que não foram considerados podem ser incluídos nos custos inesperados.
119. Para completar o quadro, deve-se notar que não perdi de vista o argumento dos autores em seus resumos de que a alegação de falta de viabilidade econômica é um argumento de planejamento que deve ser apresentado ao comitê distrital. Por causa do resultado que cheguei, não achei necessário tratar da reivindicação.
120. Nessas circunstâncias, foi provado que o projeto é economicamente proveitoso e que a recusa dos réus devido à falta de viabilidade econômica não constitui uma recusa razoável nas circunstâncias do caso.

Considerações desiguais para alguns proprietários de apartamentos e violação do princípio da igualdade entre os proprietários do projeto

121. O principal argumento dos réus nesse contexto foi que há proprietários de apartamentos que recebem consideração excessiva: a família Twito recebe um grande apartamento de seis cômodos, aumento do aluguel, divisão e design de interiores, melhoria da cozinha e dos armários, isenção do pagamento de terrenos suplementares à ILA, seguro contra danos e riscos, e participação na manutenção do prédio; e a família Itzkowitz, que possui um pequeno apartamento, receberá uma unidade comercial, aumento do aluguel e aumentos de melhoria (parágrafos 7-8 da declaração juramentada da principal testemunha do réu 1; parágrafos 21-28 da declaração da principal testemunha do réu 2). Deve-se notar que os réus alegaram que havia outros proprietários de apartamentos que receberam consideração excessiva, mas em seu interrogatório negligenciaram os outros proprietários e focaram apenas nos apartamentos para consideração para a família Itzkowitz e a família Twito (réu 2: par. de 19 de maio de 2024, pp. 447, p. 23-26, p. 448, s. 1-20; réu 1: par. de 20 de junho de 2024, p. 77, s. 15-26, p. 78, s. 1-21).  Além disso, a alegação relativa a outros proprietários de apartamentos não foi comprovada.  Portanto, a discussão abaixo ocorrerá apenas em relação a esses dois apartamentos.
122. Nesse contexto, deve-se notar que a alegação dos réus sobre a falta de consideração igualitária foi apenas argumentada nas declarações de defesa, sem especificar quem eram os proprietários de apartamentos que receberam consideração excessiva. Somente nas declarações juramentadas da principal testemunha em seu nome os réus mencionaram a identidade dos proprietários do apartamento que, segundo eles, receberam consideração excessiva.  No interrogatório, o réu 1 testemunhou que "há outro apartamento, seis cômodos, 130 metros quadrados, e ninguém sabe para quem" (parágrafo de 20 de junho de 2024, p. 82, parágrafos 20-21).  Essa falta de conhecimento é inconsistente com o fato de que, já após o cancelamento da multa administrativa em 28 de setembro de 2023, o Sr. Adir Keinan anunciou que o proprietário do apartamento que recebeu o apartamento de seis cômodos era a família Twito.  Isso também foi declarado na declaração juramentada da principal testemunha do Sr. Adir Keinan, do Sr. Twito e do próprio réu 1.
123. Em apoio à sua alegação, os réus anexaram a opinião da Sra. Pnina Even-Chen, datada de 28 de fevereiro de 2024 (opinião dos réus), intitulada "Um exame do valor dos dois apartamentos dos réus (1) e (2) em relação aos apartamentos dos autores em um projeto Pinui-Binui no plano [...]" (Apêndice 6 à declaração juramentada da principal testemunha do réu 2). Uma leitura da opinião mostra que suas conclusões são duplas.  A primeira é que a avaliação dos apartamentos reivindicados no parecer da Paz Economics não leva em conta as diferenças de valor dos apartamentos devido à localização dos apartamentos no andar, à área dos apartamentos, à área do pátio vazio, densidade e mais.  A segunda é que há uma diferença de valor entre o apartamento do réu 2 e o apartamento da família Itzkowitz e o apartamento da família Twito.  O apartamento da família Itzkowitz possui uma clínica odontológica (comercial) onde o valor de um imóvel  comercial geralmente é maior, em 30% do valor de um imóvel residencial.  O apartamento da família Toyoto tem uma área adicional de 40 metros quadrados devido a estacionamento/armazenamento construído sem permissão.
124. Os autores alegaram que os apartamentos das famílias Twito e Itzkowitz eram apartamentos únicos. A consideração pela família Twito decorre da adição da área adjacente ao apartamento mesmo antes do início do projeto.  e a contraprestação para a família Itzkowitz é uma unidade comercial porque o apartamento é usado pelo Sr. Itzkowitz para sua profissão – como clínica odontológica (parágrafos 103-108 da declaração da principal testemunha do Sr. Keinan).
125. Em apoio à sua reivindicação, os autores anexaram um parecer adicional datado de 2 de maio de 2024, referente à opinião dos réus (a opinião suplementar). Nessa opinião, argumentou-se que as conclusões do avaliador dos réus, Even Chen, na opinião dos réus, são erronadas: primeiro, os apartamentos de consideração devem ser examinados de acordo com a Parte B do Padrão 21.1.  O avaliador examinou as considerações de acordo com a Norma 15, que trata da preparação de tabelas de alocação e balanço (tabelas de alocação e balanço fazem parte dos documentos do plano).  Instalação nº 15, o avaliador dos réus conclui que havia espaço para alterar a porcentagem do valor relativo do terreno determinada para os apartamentos dos réus.  No entanto, na medida em que os réus têm reivindicações sobre a preparação da tabela de alocação e balanço, deveriam tê-las levantado no âmbito da objeção ao plano, e não agora, após sua aprovação.  Segundo, o avaliador dos réus examina o valor dos apartamentos dos réus na data de aprovação do plano, e não está claro se ele se baseia em um valor maior por metro quadrado construído.  Pois, se o valor por metro quadrado construído fosse maior no edifício, como alegado pelos réus, então esse valor também deveria estar em todas as unidades típicas do complexo, de modo que, em qualquer caso, o valor relativo na tabela de alocação e balanço de cada apartamento teria sido preservado.  Portanto, esse exame não tem relação com a porcentagem relativa da terra.  Terceiro, o ponto chave a considerar para proprietários típicos de apartamentos é uniforme e idêntico – 10% da área existente do apartamento.  Quarto, com relação à alegação de falta de igualdade na contraprestação devido ao apartamento Itzkovitz, o avaliador dos réus apresenta uma reivindicação em que o valor de um metro quadrado construído comercial é cerca de 30% maior do que o valor de um metro quadrado construído residencial, sem apresentar uma pesquisa de mercado ou referência para sustentar a alegação.  O propósito da determinação não está claro, pois, de qualquer forma, a contraprestação que a família Itzkowitz receberá reflete 10% da área da unidade existente (seja usada para uso residencial ou comercial).
126. Em nome dos autores, foi apresentada uma declaração juramentada pelo Sr. Risher Twito, que afirmou que, devido ao fato de uma área de cerca de 24 metros quadrados estar anexada ao apartamento, seu apartamento de consideração leva em consideração a área anexada. Além disso, pequenas mudanças foram acordadas nas especificações do apartamento.  Anexado à sua declaração havia um certificado de direitos de que a área estava legalmente anexada.

Decisão

127. No caso diante de nós, não estou convencido de que haja desigualdade entre as considerações e os proprietários dos apartamentos. A recusa dos réus em firmar um acordo devido à desigualdade é irrazoável.
128. Primeiro, a objeção dos réus à alegação de falta de igualdade devido à suposta consideração excessiva das famílias Itzkovitz e Twito não constitui uma recusa razoável segundo a lei. Como regra, o exame da alegação de falta de igualdade é feito de forma substancial.  A consideração para cada apartamento não precisa ser a mesma.  O exame é se a contraprestação foi calculada com base em um cálculo idêntico ou se o cálculo foi feito com base em uma avaliação prática e profissional.  Veja a decisão do Honorável Juiz H. Ovadia no Caso Civil (Distrito de Tel Aviv) 49303-10-20 Nir v. Shashua (Nevo, 12 de julho de 2023), no parágrafo 100 (um recurso foi apresentado contra a sentença à Suprema Corte, que terminou em acordo, Outros Pedidos Municipais 8330/23 Uri Shasha v. Nili Nir et al. (Nevo 20 de agosto de 2024)) (doravante: "Caso Shashua"):

"O tribunal é obrigado a examinar a igualdade entre as considerações concedidas aos proprietários dos apartamentos no projeto de forma substancial, e a igualdade exigida não significa necessariamente que todos os proprietários de apartamentos receberão a mesma consideração que os proprietários de um apartamento vizinho no condomínio.  Parece que, nas circunstâncias do caso, há uma igualdade substancial no projeto, e os réus não alegaram nem provaram que a contraprestação que receberiam era menor do que a recebida pelos outros proprietários de apartamentos em relação à área registrada de seu apartamento, ou que a contraprestação oferecida a eles foi calculada com base em um cálculo diferente para a adição da área ampliada em seu apartamento em relação aos outros apartamentos estendidos do projeto, ou que o cálculo não foi feito com base em uma avaliação prática e profissional."

129. No caso Shashua, a alegação de falta de igualdade foi rejeitada. Foi entendido que, como os réus da recusa não provaram que a contraprestação que receberiam era inferior à recebida pelos outros proprietários de apartamentos em relação à área registrada de seu apartamento, que a contraprestação oferecida a eles foi calculada em uma base diferente ou que o cálculo não se baseou em uma avaliação substantiva e profissional, sua recusa é irrazoável (parágrafos 100 e 105 da decisão).
130. No caso de um recurso diferente - civil (Tel Aviv) 13039-12-20 Nissani v. Habib (Nevo, 26 de abril de 2021) (doravante: "o caso Nissani"), o Honorável Ministro L. Bibi decidiu que a regra prática para examinar a alegação de falta de igualdade em consideração é o escopo das áreas que cada apartamento recebe, ou seja, se cada um dos apartamentos recebe acréscimos de terra substancialmente semelhantes, em oposição a semelhanças em valor ou valor agregado.  Embora a decisão não trate de um projeto de evacuação-reconstrução, mas sim de um projeto TAMA 38 para reforço, as razões aí apresentadas são apropriadas para nossos propósitos.  Veja o versículo 60:

"A concentração do acima ensina, primeiro, que o exame da igualdade entre as ampliações de cada um dos apartamentos será examinado categoricamente, e quando a regra geral será se cada um dos apartamentos recebe acréscimos de terra substancialmente semelhantes, com diferença no valor imaginário ou no valor agregado que acrescentam a cada um dos apartamentos.  Segundo, está claro que alguns proprietários de apartamentos se beneficiam ou sofrem mais com as ampliações do prédio, mas para que sua objeção seja ouvida, a violação de seus direitos deve ser substancial, caso contrário o remédio para tal inquilino será, no máximo, pagamentos de indenização."

131. No caso Nissani, a alegação de falta de igualdade foi rejeitada, pois o inquilino recalcitrante recebeu a mesma consideração que os outros inquilinos (parágrafo 72).
132. Veja também Recurso Diverso - Civil (Distrito de Tel Aviv) 14413-02-22 Shochat et al. v. Peretz et al. (Nevo, 26 de abril de 2022) (recurso contra a decisão do Supervisor do Registro de Terras, no âmbito da qual foi emitida uma ordem para a execução de obras de demolição e reconstrução de um condomínio). No mesmo caso, a Honorável Juíza L. Bibi reiterou suas decisões no caso Nissani.  Um pedido de autorização para recorrer contra a sentença foi apresentado à Suprema Corte no  caso de Apelação Civil 4443/22 Yocheved Peretz v. Shlomo Shochat (Nevo, 7 de agosto de 2022).  O pedido de autorização para apelar foi rejeitado com base no fato de que, apesar da importância do princípio da questão jurídica de saber se o aspecto econômico tem peso decisivo na existência de discriminação por parte do inquilino oposto, nas circunstâncias do caso, a questão era teórica e não justificava conceder permissão para recurso.
133. No nosso caso, de acordo com os critérios determinados, os réus não provaram que a contraprestação que receberiam sob o acordo era menor do que a recebida pelos outros proprietários de apartamentos que possuem a mesma área registrada, ou que a contraprestação oferecida a eles foi calculada com base em um cálculo diferente, ou que não se baseou em uma avaliação prática e profissional. Todos os proprietários de apartamentos no projeto recebem uma área adicional de 10% da área registrada, um depósito, estacionamento e uma varanda.
134. Nesse contexto, vale notar que a Lei Pinui-Binui não estipula que uma recusa razoável seja uma recusa que decorre da falta de consideração igualitária no projeto. A seção 6 da Lei Pinui-Binui estabelece que uma pessoa agindo em nome de um incorporador interessada em executar uma transação de evacuação e construção, uma pessoa que receba ou está prestes a receber do incorporador uma alteração que não seja negligenciável em comparação com outros proprietários do mesmo agrupamento, e cujo salário dependa da existência de uma transação de evacuação e construção, deverá informar por iniciativa própria aos proprietários do agrupamento qualquer alteração de contraprestação, que não seja negligenciável, que um proprietário do conjunto receba, em comparação com outros proprietários do mesmo agrupamento (seção 6(a)(2) e seção 6(b) à Lei Pinui-Binui).  A seção não afirma que há proibição de transferir considerações que não sejam iguais ou que uma recusa por falta de igualdade seja uma recusa razoável.  Tudo o que determina é o dever de divulgação e transparência nesse assunto.  Sem tirar conclusões sobre o assunto, é possível que o arranjo legislativo apropriado neste caso seja fornecer alívio na forma de uma decisão de compensação adequada aos proprietários de apartamentos que foram privados, e não impedir um projeto no qual todos os proprietários de apartamentos estejam interessados, exceto os refuseniks.
135. Segundo, os autores provaram que os apartamentos de Itzkowitz e Twito não são idênticos aos outros apartamentos do projeto e, portanto, a contraprestação por seus apartamentos é diferente.
136. Como regra, a questão da igualdade em consideração deve ser examinada entre iguais e não entre diferentes (Recurso Diferente - Civil (Distrito de Tel Aviv) 48996-10-18 Mazal Kaleb v. Ben Uri (1973) Public Works and Building Company in a Tax Appeal (Nevo, 9 de dezembro de 2018), o Honorável Justice L. Bibi, parágrafo 19).
137. As Partes B e C do Padrão 21.1 descrevem os princípios orientadores para um avaliador em um exame de avaliação econômica, a fim de examinar se a transação oferecida aos proprietários de apartamentos no projeto é economicamente viável e as várias considerações para apartamentos (ao contrário do Capítulo A do padrão mencionado anteriormente, que examina a viabilidade econômica para o incorporador para fins de estudo de viabilidade econômica).
138. A Seção 6.11(a) da Parte B da Diretriz estipula que "a chave de consideração para os proprietários dos apartamentos típicos será uniforme, levando em conta as diferenças entre as áreas dos apartamentos existentes, e áreas adicionais como varandas, áreas adjacentes aos apartamentos, etc., também serão consideradas."
139. A Seção 7.11 da Parte C do Padrão orienta os princípios para examinar a consideração excessiva por um determinado proprietário de apartamento, segundo os quais os dados do apartamento devem ser considerados em comparação com os dados dos apartamentos típicos do edifício. Os critérios para examinar as características do apartamento são a área do apartamento, as ligações que afetam o valor do apartamento, a localização do apartamento, uma reforma interna significativa realizada até 7 anos antes da data marcada, bem como direitos adicionais ou outros benefícios econômicos atribuídos ao apartamento individual em comparação com um apartamento típico desse tipo.
140. Como explicado pelo Honorável Justice Y. Kasher no caso do Institute for Reform, nos parágrafos 41-43:

"A Norma 21.1 inclui três partes, que são destinadas a diferentes propósitos e em diferentes estágios do processo de planejamento.  Enquanto a Parte A, na qual os níveis de consideração discutidos acima são mencionados, tem como objetivo auxiliar as autoridades de planejamento a examinar a viabilidade econômica do projeto, as Partes B e C têm como objetivo auxiliar a examinar a viabilidade econômica de uma transação oferecida aos proprietários de apartamentos por um incorporador.  As Partes B e C diferem entre si porque a Parte B trata de uma avaliação realizada a pedido de um grupo de proprietários de apartamentos, enquanto a Parte C trata de uma avaliação realizada a pedido de um determinado proprietário ou em relação a um determinado proprietário a pedido dos outros proprietários.  Uma avaliação de acordo com essas partes é, de fato, usada pelo tribunal para examinar a razoabilidade da consideração.  [...]