Obrigação dos Réus em relação à Compensação Acordada
- A disposição da cláusula 19.6 estabelece que a pessoa tem direito a uma compensação acordada por uma violação fundamental do acordo. Esta é a redação dela [minha ênfase - 30:3]:
No caso de violação fundamental do contrato pelo Inquilino, que não tenha sido corrigida pelo Inquilino dentro de 10 dias a partir da data de recebimento do aviso por escrito da alegada violação fundamental, o Inquilino deverá pagar ao Locador uma indenização previamente acordada no valor igual ao último aluguel e taxas administrativas pagas antes da violação, mais IVA, por um período de três meses (doravante: a "Compensação Monetária"), sem necessidade de comprovar a existência do Contrato. Se o proprietário escolheu cumprir o contrato ou não. As partes declaram e confirmam que o valor da compensação mencionada foi determinado por elas após uma avaliação cuidadosa e cuidadosa dos prováveis danos que serão causados ao proprietário em decorrência da violação, e nenhuma reivindicação será ouvida do inquilino de que o valor referido seja irrazoável ou determinado por uma multa, e o inquilino seja impedido de fazer tal reivindicação.
- Segundo Rabatz, ela tem direito a uma compensação acordada sob essa disposição devido ao não pagamento do aluguel e das taxas de administração, conforme alegado no processo. O réu, por outro lado, apresenta uma longa lista de reivindicações sobre a compensação acordada.
- Segundo a Babylon, a autora não especificou a violação pela qual a indenização acordada foi reivindicada e, portanto, ela não tem direito a reivindicar a indenização acordada. Não acredito que haja qualquer fundamento nesse argumento. A alegação é simples e clara, e é explicitamente alegado que, devido ao não pagamento da dívida de aluguel e à administração que é objeto do processo, o autor está exigindo uma compensação acordada.
- Outro argumento levantado pela Babylon é que a compensação acordada deve ser calculada de acordo com o aluguel e as taxas de administração efetivamente pagas nos últimos três meses anteriores à violação (ILS 143.385; parágrafos 143-145 da declaração juramentada de Effie) e não pelos valores que ela deveria pagar sob o acordo nos últimos três meses, como alega a autora. Foi argumentado que isso é explicitamente instruído pela redação do acordo. Esse argumento deve ser aceito nas circunstâncias do caso.
- Primeiramente, observo que a alegação do autor de que isso é um argumento de extensão da frente deve ser rejeitada. A declaração da reivindicação foi redigida de forma lacunal e não especificou a forma como a compensação acordada pelo réu no valor de ILS 501.162 foi calculada (na seção 11). No parágrafo 10 da declaração de ação, a própria autora escreve até que tem direito a uma compensação acordada "de valor igual a três vezes o aluguel mensal e as últimas taxas de administração pagas antes da violação, mais um recurso fiscal [ênfase no original - L. C]." Em outras palavras, pela linguagem clara da declaração de ação, parece que, segundo o próprio autor, a compensação acordada está de acordo com o aluguel e as taxas de administração dos últimos três meses que foram realmente pagos, como o réu alega, e não pelos pagamentos que deveriam ter sido pagos, conforme alegado nos resumos do autor. Em vista da redação da reivindicação, não há fundamento na alegação de alargamento da fachada, e a questão se reforça ainda mais quando, na declaração de defesa, o réu negou o valor reivindicado (parágrafo 67 da declaração de defesa).
- De fato, em vista da redação da reivindicação como mencionado, a questão é se a redação da reivindicação, segundo a qual o valor da compensação acordada foi derivado do pagamento efetivo nos últimos três meses, não é suficiente para concluir que a posição da ré sobre esse assunto, na ausência de sua empresa, deveria ser aceita, e como não foi explicado como o valor reivindicado foi calculado. Não sou obrigado a expressar uma posição definitiva sobre isso porque minha conclusão é que a interpretação do acordo feita pela Babilônia deve ser adotada com base no mérito do caso, nas circunstâncias do caso.
- Como mencionado, este é um acordo feito entre entidades empresariais sofisticadas e legalmente representadas. Como mencionado acima, em acordos desse tipo, deve ser dado peso decisivo à linguagem do acordo e ao significado rotineiro de suas palavras. Isso também ocorre ao custo do risco de erros na redação que não serão corrigidos pelo tribunal (Bibi Roads, nos parágrafos 5-6 da opinião do Honorável Justice A. Grosskopf; Ofer Grosskopf e Yifat Naftali Ben-Zion, "Os Propósitos do Direito de Interpretação Contratual: Qual Caminho Devemos Seguir Quando É Importante para Nós Onde Alcançaremos?" Sefer Gabriela Shalev: Estudos na Teoria do Contrato 523, 547 (Yehuda Adar, Aharon Barak e Effi Zemach, eds. 2021)).
- O significado usual do texto da cláusula de indenização acordada é consistente com a posição da Babilônia. O acordo afirmava que a compensação acordada era derivada dos "últimos pagamentos pagos" e não das cobranças do réu pelos últimos três meses (que são os últimos pagamentos que deveriam ter sido pagos, conforme alegado nos resumos do autor).
- Rabatz argumentou em seus resumos que aceitar a interpretação do réu levaria ao pecador sendo recompensado. Assim, quando nada foi pago por um longo período, a compensação acordada será zero. A reivindicação deve ser rejeitada. Assim, considerando o peso decisivo que deve ser dado à redação do contrato, mas especialmente diante de outra cláusula do contrato que dá direito ao proprietário a uma compensação na forma de juros mensais atrasados de 2% por atraso nos pagamentos, quando a autora admite em seus resumos que isso é uma compensação acordada, mesmo que não tenha sido explicitamente definida assim no contrato (em um cálculo anual aproximado e cumulativo dos juros compostos, isso corresponde a uma taxa anual de juros superior a 26%).
Em outras palavras, como a cláusula de compensação acordada na seção 19.6 é uma cláusula abrangente para toda violação fundamental, e quando o proprietário tem a opção de exigir a ativação de uma cláusula de compensação acordada diferente e específica, na forma de juros atrasados elevados por atraso no pagamento, não é possível aceitar o argumento de que um pecador será recompensado. Também não há margem, à luz da estipulação de juros atrasados, para exercer a presunção interpretativa de que o acordo não deve receber uma interpretação inaceitável (para uma discussão dessa presunção, veja Recurso Civil 4628/93 Estado de Israel v. Apropim Shikun e Iniciação (1991) Ltd., IsrSC 59(2) 265, 292-293 (1995)); A presunção de que havia espaço para considerar invocar essa cláusula caso ela não aparecesse no acordo. Como as partes incluíram no acordo uma estipulação específica concedendo compensação acordada na forma de juros atrasados, não é inconcebível que a redação linguística da estipulação geral de indenização acordada reflita a intenção de que ela se aplique de forma mais suave em caso de incumprimento devido a atraso no pagamento ou não pagamento.
- Portanto, os réus são obrigados a pagar a compensação acordada no valor de ILS 143.386, o que reflete aproximadamente o pagamento das taxas de administração e do aluguel por um mês conforme o acordo (compare, Civil Appeal 79/80 Willner v. Tal-Nir, IsrSC 36(3) 162 (1982), onde não foi considerado que uma compensação acordada no valor de um mês de aluguel fosse injustificada).
- Observo, nas margens, que também parece que a provisão da compensação acordada sobre esse valor, de acordo com a linguagem clara das disposições do acordo, levando em conta a cláusula de juros atrasados (que não foi reivindicada) e o direito do autor à concessão de juros e diferenciais de ligação (tanto sobre o aluguel e taxas de administração quanto sobre a compensação acordada), conduz a um resultado mais justo e equilibrado , em todas as circunstâncias.
- Diante dessa conclusão, não sou obrigado a decidir sobre os argumentos adicionais do réu, incluindo a alegação de que esta é uma cláusula de compensação acordada e uniforme que contradiz a seção 6 da Lei de Contratos Farmacêuticos; que a redação geral indica que não há relação razoável entre a compensação e o dano que poderia ter sido previsto no momento da conclusão do acordo como resultado provável da violação; que conceder compensação sob a disposição da seção 19.6 levará a uma acusação draconiana e injustificada; e que, se for determinado que o réu deve ser obrigado a pagar a compensação acordada, ela deve ser reduzida de acordo com a disposição Cláusula 21.1 do contrato de locação (que é o limite do dano real, segundo o réu, em relação aos atrasos no pagamento).
Vou observar, apenas de forma geral, que esses são argumentos que levantam questões que exigem uma discussão relativamente complexa (para uma discussão jurídica sobre as várias questões, veja Yitzhak Amit, "Agreed Compensation - Issues and Aspects", o livro de Gabriela Shalev - Studies in Contract Theory, 621-640 (2021)). Assim, levando em conta o fato de que a cláusula de compensação acordada é ampla e a importância que isso pode ter para o propósito de transferir o ônus para o autor de demonstrar que é uma quantia razoável para a violação concreta; Assim, diante do alto valor da compensação acordada em relação ao valor da dívida que está sujeito ao processo, e ainda mais considerando sua redução significativa logo após o protocolo; Isso também ocorre em vista do argumento dos réus de que a redução que deve ser aplicada é para uma compensação acordada de acordo com o juro em atraso estabelecido na cláusula 21.1 do acordo, sem argumentar expressamente que o período de juros em atraso deve ser fixado e, em caso afirmativo, de que maneira e quando, por outro lado, segundo o autor, a aplicação dos juros em atraso levará a uma compensação acordada maior do que a reivindicada na cláusula 19.6, considerando o passar do tempo desde o protocolo da reivindicação, Isso sem que nenhuma das partes apresentasse um cálculo comparativo preciso - que leve em conta as datas e a exigência do autor pela adição de diferenciais de ligação e juros pela compensação acordada sob a seção 19.6 (um cálculo que parece ter sido apoiado por um parecer especialista).