A Babylon também não apresentou evidências da declaração de Effi na declaração de que um período de dois anos é "o período mínimo necessário para trazer a agência a um fluxo de caixa positivo." Embora Effi afirme em sua declaração que a rede administra cerca de 10 agências em Israel, assim como em Londres, Espanha e Belgrado, e em seu depoimento no tribunal, tenha afirmado que operou cerca de 18 agências ao longo de 31 anos no negócio (p. 155 da transcrição, art. 11), nenhum dado empírico foi apresentado em relação a nenhuma das filiais que sustentam a suposta tese, e o CPA Eini testemunhou no interrogatório em cidades como Tel Aviv, "o período é muito mais curto" (p. 92 da transcrição, p. 16-25). Quanto à receita, os dados apresentados para os meses de julho de 2021 a março de 2022 resultam que, com exceção dos meses de verão, a receita foi inferior ao aluguel mínimo, mas nenhum dado completo foi apresentado para fundamentar a alegação de que o playground "causou grandes perdas" (apesar de o aluguel mínimo não ter sido pago), que permaneceu como uma declaração não comprovada nas declarações juramentadas de Effi e da CPA Eini.
Em outras palavras, é possível aceitar que as circunstâncias da pandemia de coronavírus prejudicaram o negócio de jogos da Babylon e as expectativas comerciais, mas os poucos dados apresentados e que não foram respaldados por documentos e opiniões de especialistas não comprovam a extensão do dano, e certamente não comprovam o suposto dano grave.
- Por outro lado, não há disputa de que a Babylon investiu ILS 3,6 milhões (antes do IVA) na reforma do edifício para prepará-lo como playground, o que é cerca de ILS 1,2 milhão a mais do que o valor investido pela Babylon na adaptação do edifício, segundo o depoimento do CPA Eini. Rabatz, portanto, investiu substancialmente na adaptação do edifício a um playground. Também esperava receitas maiores do imóvel arrendado, o que cobriria seus investimentos adaptando-o ao playground e geraria um bom retorno e lucros com o imóvel. O autor, portanto, também foi prejudicado pelas circunstâncias do coronavírus devido às baixas receitas do playground ou à falta de receita total (durante o período de lockdowns e o período de adaptação do edifício), dos quais aluguéis muito baixos foram derivados após a abertura do playground , e em vista do acordo de que, por dois anos, o aluguel seria derivado apenas do resgate.
Para explicar a situação, podemos apontar dezembro de 2020, quando a receita foi de ILS 21.475 (e o aluguel foi de ILS 3.221), janeiro de 2021, quando o parquinho foi fechado e nenhum aluguel foi pago; e fevereiro de 2021, quando a receita foi de apenas ILS 8.682 (e o aluguel foi ILS 1.302)). Durante o restante do período, a receita mensal geralmente rondava dezenas de milhares de shekels, enquanto nos meses de verão os resgates atingiam a ordem de ILS 250.000 por mês.
- Neste contexto da audiência de boa-fé, a obrigação da Babylon também deve ser atribuída à não remuneração de aluguel e taxas de administração (nem mesmo de acordo com o resgate) pelo período após julho de 2021, por iniciativa própria, em violação às disposições do acordo, enquanto continua a manter e usar a propriedade arrendada. Somente em junho de 2022, após o processo ser movido, foram feitos pagamentos parciais do aluguel desse período. Também observo, nesse contexto, que de acordo com as disposições do acordo, a Babilônia não tem direito de compensação (cláusula 22.7 do acordo).
- Portanto, não há justificativa, nas circunstâncias do caso, para intervir na distribuição contratual dos riscos conforme expresso no acordo entre as partes e para sua reescrita pelo tribunal quanto ao prazo do pagamento do aluguel mínimo. Gostaria de lembrar que, segundo a jurisprudência, "insistir em um direito contratual, por si só, não é normalmente considerado falta de boa-fé" (Civil Appeal 1756/11 Hava v. Bank Hapoalim Ltd., parágrafo 25 [Nevo] (8 de abril de 2013); e que "a intervenção do tribunal em um contrato contratual em virtude do princípio da boa-fé deve ser feita com moderação e restrição, e somente após um exame cuidadoso dos fundamentos alternativos reconhecidos, para que não escorregemos para uma decisão 'justa' apenas" (Civil Appeal 6145/19 Krief Mordechai Gallery, Tel Aviv v. Smadja, no parágrafo 15 [Nevo] (6 de maio de 2021)). Aqui também, as palavras do Honorável Justice E. Stein, citadas acima da decisão no pedido de permissão para apelar no caso Isonik, são Isso ocorre em geral, e em particular à luz da ratificação dos termos do adendo ao acordo assinado em maio de 2020; No meio do período do Corona.
- Vou observar, finalmente, entre parênteses, que para os fins dessa conclusão, não sou obrigado a aceitar a alegação de Rabatz em seus resumos de que foi enganada pela Babylon quanto à estimativa da renda do playground e às despesas necessárias para sua criação para fazer Rabatz concordar com a condição de que, por dois anos, o aluguel será deduzido apenas da receita, sem pagamento mínimo de aluguel. Não é necessária uma decisão sobre essa reivindicação e trata-se de uma reivindicação séria que não foi feita na declaração de ação (não foi apresentada uma resposta).
Alegações de Babylon sobre taxas de administração
- A Babylon afirma em seus resumos que o autor não apresentou evidências de que serviços de gestão foram prestados durante o período de 18 de julho de 2019 a 20 de junho de 2020, mas, mesmo assim, cobrou taxas de gestão da Babylon por esse período. Foi ainda alegado que, no período de 1º de janeiro de 2020 a 18 de fevereiro de 2021, a Babylon foi cobrada de taxas de gestão, apesar de os serviços de gestão não terem sido prestados nesse período, exceto por duas semanas em dezembro. Segundo ela, nesses períodos, foram pagas taxas de administração no valor de ILS 386.100 (incluindo IVA), pelas quais os serviços não foram recebidos, e esse valor deve ser deduzido de qualquer valor concedido ao autor.
- O autor alegou no aviso datado de 27 de março de 2023 e nos resumos da resposta que isso é uma extensão da frente e que a lei está com ela. Para ser preciso: isso não é um argumento de que, durante o período em que a reivindicação foi protocolada, nenhuma taxa de administração foi fornecida, caso em que, se houver uma disputa sobre a prestação do serviço, o ônus cabe à autora provar que ela prestou os serviços pelos quais as taxas de administração são reivindicadas. A reivindicação da Babylon é uma reivindicação de compensação por taxas de administração que já pagou apesar de não ter recebido, segundo ela, os serviços de gestão conforme definidos nas disposições do acordo de gestão. Esse argumento pode, de fato, justificar uma reivindicação de compensação (na medida em que há direito de compensação, veja a cláusula 22.7 do acordo neste contexto) ou uma reivindicação de restituição, e não é impossível que a cobrança total das taxas de gestão nas circunstâncias do coronavírus, apesar de uma redução significativa nas despesas de gestão e nos serviços de gestão prestados, possa ser considerada uma violação do acordo ou falta de boa-fé em sua existência. No entanto, como alega o autor, a reivindicação não foi levantada na declaração de defesa. Embora a declaração da defesa tenha afirmado laconicamente que o centro comercial estava "sujo de tempos em tempos" e que havia "problemas de manutenção" (por exemplo, nos parágrafos 5 e 39), a declaração da defesa não afirma que serviços de gestão não foram prestados durante os períodos mencionados, nem mencionou o valor das taxas de administração que foi solicitado a ser compensado pela falta de prestação de serviços de gestão. Na ausência de uma alegação clara e explícita na declaração de defesa de que os serviços de gestão não foram prestados, e que a Babylon tem direito à dedução das taxas de administração pagas por um período definido - não há razão para abordar essa alegação, que é reservada à Babylon para outro processo, sujeito, é claro, a qualquer alegação da defesa que o autor tenha.
- Para ser preciso: as petições têm como objetivo delimitar as facções no processo legal. Com base no que é alegado na declaração de ação e nas disputas decorrentes das petições, o réu conduz sua defesa, incluindo a demarcação das empresas, o que tem implicações tanto para a condução dos procedimentos preliminares quanto para a apresentação das provas. Se um determinado argumento não foi levantado ou feito de forma ambígua, isso pode privar a parte contrária de sua defesa (ver, Minnie Manyur, Civil Appeal 1653/08 Semyon Liptz v. Bank Leumi Le-Israel Ltd., parágrafo 5 [Nevo] (14 de julho de 2011); Autoridade de Apelação Civil 9123/05 Adamov Projects (89) no caso de Apelação Tributária (em liquidação voluntária) v. Estado da Cidade do Grupo Alpo Ltd., parágrafo 12 [Nevo] (25 de outubro de 2007)). O padrão do exame está na questão de saber se uma parte contrária razoável entende o argumento contra ela a partir da apresentação das petições (Issachar Rosen-Zvi The Reform of Civil Procedure: Guide of the Perplexed 321-327 (Terceira Edição - Digital, 2025)). O que é alegado na declaração de defesa sobre as taxas de administração não atende claramente a esse padrão. Rabatz não conseguiu lidar com o argumento que surgiu inicialmente nas declarações juramentadas da principal testemunha de Babylon e deveria ser desqualificado, como mencionado acima, pois era uma expansão de uma frente proibida.
- Quanto à alegação de que o centro comercial é "imundo", esse é um argumento que foi feito em geral em uma declaração juramentada (no parágrafo 107) e a autora também não indicou os danos causados a ela como resultado. As fotos de 9 de junho de 2021 (anexadas em um pen drive) são de um único dia e não são baseadas nelas para dar uma ideia do nível de limpeza durante todo o período, especialmente porque as próprias fotos mostram um único saco no chão e sinais de flores caindo, o que não indica falta de serviços de limpeza ou defeitos de manutenção que justifiquem redução nas taxas de gestão para a qualidade da limpeza. Quanto ao período em que Yoel admitiu que nenhum serviço de limpeza foi prestado - de outubro de 2020 a fevereiro de 2021, com exceção de duas semanas em dezembro de 2020 -, parece haver dificuldade no fato de que as taxas de administração totais foram cobradas sem reduzir a parcela relativa dos serviços de limpeza, e não é impossível que houvesse espaço para conceder à Babylon a devolução de uma parte relativa das taxas de administração desse período. O mesmo se aplica ao período em que o trabalho de adaptação foi realizado e em que não foram prestados serviços de limpeza, quando, segundo Rabatz - que não foi comprovado porque não foi sustentado por documentos sem uma explicação satisfatória - o empreiteiro da reforma foi responsável por isso (o acordo não estava anexado). No entanto, a Babylon não comprovou a parcela relativa do custo dos serviços de limpeza a partir das taxas de administração. Nem nos dados, nem mesmo em opinião de especialista. Ela nem sequer sugeriu em seus resumos como isso pode ser avaliado. Na ausência de provas e até mesmo de um argumento ordenado a esse respeito, os dados do caso não permitem o reembolso parcial das taxas de administração (que na verdade foram pagas) pela falta de prestação dos serviços de limpeza durante o período em que não foram prestados.
As reivindicações dos réus por danos devido a várias violações de Rabetz não foram comprovadas, e de qualquer forma geralmente trata-se de uma extensão da fachada
- Uma parte significativa das evidências de Babylon refere-se a supostas violações do acordo por Levon e supostos danos causados a Babylon, bem como supostas deturpações. Alguns desses argumentos (que foram levantados nos resumos do réu nos parágrafos 59-65) são uma extensão da fachada, como o autor alega. Assim, por exemplo, a reivindicação da responsabilidade do autor por interrupções no fornecimento de eletricidade e danos causados por isso. Esse é o caso em relação a alegações que supostamente foram feitas antes de entrar na propriedade arrendada sobre seu estado e a questão dos ar-condicionados. De qualquer forma, todas essas reivindicações foram levantadas nos resumos sem qualquer indenização devido a essas violações e deficiências, e mesmo sem a apresentação de um parecer pericialista que justifique a redução das taxas de administração em relação a essas reivindicações em maior ou menor grau (para um processo em que o tribunal ordenou a redução das taxas de administração usando um parecer especialista, veja Recurso Civil (Distrito de Tel Aviv) 40539-04-23 The New Central Bus Station Management Company in Tel Aviv 1988 em a Tax Appeal v. Hasidim [Nevo] (15.2.2024)). Também não é explicado nos resumos por que esses argumentos são relevantes para os remédios alegados no processo. Portanto, não achei necessário abordar esses argumentos por seus méritos.
- Quanto à reivindicação relativa aos danos causados às máquinas de jogo em decorrência de quedas de energia, que segundo a reivindicação são responsabilidade de Ratz, levantada no processo, a reivindicação não foi comprovada. Não há detalhamento das datas das quedas de energia que ocorreram; Babylon não se referiu à obrigação contratual de Rabatz de instalar um gerador, e mesmo assumindo tal obrigação, a alegação de que não foi a falha em instalar um gerador que causou o dano não foi sustentada por um parecer especialista; Aqueles que consertaram as máquinas não foram chamados para testemunhar que danos foram causados por quedas de energia e que, se um gerador tivesse sido instalado, teria evitado os supostos danos; E mesmo nas faturas anexadas (Apêndice 21), não há indicação de que danos tenham sido causados por quedas de energia. Também não é possível saber pelas faturas que elas estão relacionadas à agência que é objeto do processo, e é até afirmado nelas que são para "reparo e manutenção de máquinas". Em outras palavras, o conteúdo das faturas, que também se refere à manutenção, não nos permite aceitar o argumento da Babilônia, mesmo assumindo que se tratam de faturas de um serviço prestado na agência de Jerusalém e somente na agência de Jerusalém, na ausência de depoimento detalhado do prestador de serviços sobre o serviço prestado por ele.
Cobrando dos Réus Taxas de Administração e Aluguel
- Pelo total, a lei da reivindicação sobre taxas de administração e aluguel deve ser aceita e, portanto, os réus são obrigados, conjunta e solidária, a pagar o valor da reivindicação em relação às taxas de administração e aluguel no valor de ILS 1.392.438, descontado os valores não contestados pagos após o ajuizamento da reivindicação: ILS 200.000 pela perda de uma garantia bancária em junho de 2022; e uma quantia adicional de ILS 396.696 que a autora pagou por iniciativa própria até junho de 2022. Assim, o valor total cobrado por aluguel e taxas de administração é de ILS 795.742.
Deve-se notar que a análise da fatura com base na qual a reivindicação foi apresentada mostra que a cobrança da fatura pelo aluguel de 18 de julho de 2021 até a data de apresentação da reivindicação em março de 2022 está de acordo com o aluguel mínimo estabelecido no acordo (ILS 120.000 mais IVA), e, como corretamente alegado, a Babylon admitiu em seus resumos (parágrafo 33) o valor da dívida com base no apêndice dos termos comerciais assinados (mas alegou que um rascunho anterior era vinculativo; reivindicação da qual foi posteriormente retratada no relatório preliminar).