Também me referirei (seguindo os passos do juiz Weizmann) à abordagem do Honorável Juiz Ilan Dafadi, Vice-Presidente do Caso Civil (Tel Aviv) 36426-09-16 Roy Ben Yosef v. Aura Israel Empreendedorismo e Investimentos em Apelação Fiscal (6 de novembro de 2020) no parágrafo 37, conforme segue:
"Além disso, conceder kosher, de acordo com a alegação do réu, pode levar a uma contornação da disposição da seção 5A da Lei da Venda, que visa proteger o comprador de atrasos na entrega do apartamento que adquiriu, por meio de uma decisão de compensação adequada. Tal situação permitirá que o empreiteiro embosce o comprador que, por vários motivos, não pagou um determinado valor, por menor que seja no prazo, e, quando necessário, retire essa reivindicação para privá-lo da compensação a que tem direito."
Em outras palavras, de acordo com o princípio da boa-fé, não é possível apresentar uma ação de defesa sobre atraso no pagamento, contra uma alegação relativa ao atraso na entrega. Nem é preciso dizer que, em nosso caso, nenhuma carta de advertência foi enviada, com tudo o que dela deriva, e parece que esse argumento suprimido foi levantado apenas para o propósito do processo que me apresenta. Nem é preciso dizer que essa reivindicação não foi reivindicada como uma reivindicação de compensação e, além disso, nenhuma reconvenção foi apresentada até o momento sobre o atraso na entrega.
Resumo Interino
- Portanto, da compilação se descobre que a data de entrega, incluindo a data de desocupação da loja, bem como a data de entrega das chaves da loja em questão, é 27 de agosto de 2019. Agora precisamos abordar a questão do cálculo da compensação.
Estimando o aluguel da loja
- No âmbito do depoimento juramentado do Sr. Steindam, não há referência ao aluguel da loja em questão, e em seu contra-interrogatório (p. 72, parágrafos 1-16) o Sr. Steindem admite que ela não era alugada antes da apresentação de sua declaração juramentada, quando, segundo ele, um contrato de locação com a loja foi firmado com o restaurante Tzipora Skewers somente no final de 2023 (ibid., parágrafos 6-7). Veja também explicitamente no parágrafo 2 dos resumos da resposta do advogado do autor, no qual também é explicado que foi justamente nesse período que a pandemia de coronavírus se espalhou e houve dificuldade em alugar a loja). De qualquer forma, o acordo de espetos da Tzipora não me foi apresentado em primeiro lugar, dado que a declaração juramentada do Sr. Steindem foi assinada e entregue ao arquivo antes da data real do aluguel da loja. O autor argumenta que o acordo firmado pela Housing A.P.Z. com o Cocoa Center em um recurso fiscal em 29 de julho de 2019, relativo às duas lojas adjacentes que possui (Apêndice 19 à declaração juramentada do Sr. Steindem e parágrafo 41 da declaração; doravante: o Acordo Cocoa) também deve ser aplicado ao aluguel em relação à loja em questão, dado que o legislador determina que o aluguel será determinado em "um valor igual ao aluguel de um apartamento de tamanho e localização semelhantes". Esses valores são multiplicados pelos valores especificados nos subsetores da seção 5a(a) da Lei, de acordo com sua aplicabilidade na data da celebração do acordo em questão. Como mencionado acima, na ausência de um acordo em relação à loja em questão, de fato não há necessidade de um acordo relacionado a essa loja, nem mesmo de opinião do avaliador, mas a prova mínima de uma loja semelhante em tamanho e localização é suficiente.
- Deve-se enfatizar: de acordo com a Lei de Venda de Apartamentos, não há necessidade de provar o dano causado, conforme explicado na seção 5a(a) desta lei; Isso contrasta com as disposições da seção 10 da Lei de Contratos (Remédios para Incumprimento de Contrato), 5731-1970, que trata de danos que o infrator viu ou deveria ter visto previamente, no momento da celebração do contrato, como provável resultado da violação. Nesse contexto, vou me referir à jurisprudência relativa ao ônus da prova imposto ao requerente para receber aluguel, conforme expresso em Recurso Civil (Be'er Sheva) 14808-08-19 Kochav Hanegev - Building and Development Company (1990) no caso Tax Appeal v. Gavriel Shmalov (16 de dezembro de 2019, parágrafos 12-13 da decisão da Honorável Juíza Geula Levin) conforme segue:
"Esse acordo buscava reduzir a disparidade de poder entre as partes e fortalecer o status do comprador do apartamento de forma a garantir o direito do comprador à compensação e incentivar o empreiteiro a evitar atrasos na entrega do apartamento (Civil Appeal Authority 6605/15 Ilana Shemesh v. Space Construction and Development in a Tax Appeal [publicado em Nevo] [emitido em 21 de fevereiro de 2016]). O acordo especial de compensação concede o direito à indenização sem prova de dano. O comprador não é obrigado a provar que realmente gastou dinheiro ou foi prejudicado pelo atraso na entrega do apartamento. O acordo de compensação também beneficia o comprador ao colocar a compensação nos primeiros oito meses sobre o valor igual do aluguel para um apartamento de tamanho e localização semelhantes, multiplicado por 1,5, e a partir do nono mês, o multiplicador é 1,25. 13. Foi constatado que o único valor que deve ser apresentado ao tribunal para determinar a indenização é "o aluguel de um apartamento semelhante em tamanho e localização". Esse valor faz parte dos componentes da reivindicação, e o autor é obrigado a prová-lo para fundamentar sua reivindicação. Embora estejamos lidando com um acordo de compensação sem prova de dano, que tem como objetivo fortalecer o status do comprador do apartamento e desencorajar empreiteiros de atrasos na entrega dos apartamentos, esse ainda é um componente que deve ser comprovado de acordo com as leis de prova que são costumeiras no direito civil."
- Como mencionado acima, para calcular o aluguel mensal, de acordo com as disposições da Lei de Venda de Apartamentos, devemos solicitar dados sobre o aluguel da loja em questão ou de lojas similares na região. Nas circunstâncias do caso, a autora anexou o Acordo do Cacau à declaração juramentada do Sr. Steindam, onde, segundo ela, o aluguel médio para todo o período é de ILS 190, juntamente com um recurso fiscal por metro quadrado. Segundo o autor na declaração juramentada, deve ser feito o seguinte cálculo: Período de atraso: 34,2 meses * Aluguel por metro quadrado no valor de ILS 190 junto com recurso fiscal (ILS 222,30)* A área da loja, à taxa de 262,2 metros quadrados = ILS 1.993.417.452. Como parte de seus resumos, o autor solicita que o réu tenha um período de atraso de 37,2 meses, ou seja, três meses adicionais além dos especificados na declaração de reivindicação, sem omitir o período de carência, contrariando, como mencionado acima, o que é exigido na declaração de reivindicação. Segundo o autor, está agindo de acordo com as disposições coerentes da seção 5A da Lei de Venda de Apartamentos, conforme redigida na época, segundo a qual o atraso a partir da data contratual de entrega deve ser calculado, sem levar em conta o período de carência. Nesse contexto, o autor é obrigado a consultar a jurisprudência de outros pedidos municipais 8570/09 Samira Hagoli v. Rishon LeZion Municipality (15 de março de 2011, parágrafo 21 da opinião do Honorável Ministro Fogelman), nos quais foram estabelecidas três condições cumulativas para conceder reparação que exceda o que é buscado no próprio processo, conforme segue: Uma análise do caso diante de mim mostra que as três condições exigidas na jurisprudência não foram totalmente atendidas: De fato, é necessário esclarecer as questões em disputa entre as partes, e essas exigem a concessão do alívio. Além disso, esse é um remédio que deriva diretamente do remédio solicitado. O problema é que esse remédio só foi solicitado na fase sumária, quando o réu foi obrigado a calcular o cálculo do autor. E, finalmente, todas as provas necessárias para uma decisão no processo diante de mim não foram esclarecidas, incluindo um método meticuloso de cálculo da compensação. Vou tratar desse assunto imediatamente. Nesse contexto, vou me referir à jurisprudência de outros pedidos municipais 8570/09 Samira Hagoli v. Rishon LeZion Municipality (15 de março de 2011, parágrafo 21 da opinião do Honorável Ministro Vogelman), segundo os quais - "Neste contexto, a jurisprudência apontou para três condições cumulativas, cujo cumprimento o tribunal pode conceder alívio mesmo que não tenha sido explicitamente solicitado: a primeira condição é que a justiça ou a necessidade de esclarecer as questões substantivas em disputa exigam a concessão da reparação. A segunda é que esse é um alívio que deriva diretamente do alívio solicitado. A terceira condição é que todas as provas necessárias para uma decisão sobre o remédio em questão tenham sido esclarecidas, e, nesse contexto, a jurisprudência apontou para três condições cumulativas: se cumpridas, o tribunal pode conceder alívio mesmo que não tenha sido explicitamente solicitado: a primeira condição é que a justiça ou a necessidade de esclarecer as questões substantivas em disputa exijam a concessão da reparação. A segunda é que esse é um alívio que deriva diretamente do alívio solicitado. A terceira condição é que todas as provas necessárias para uma decisão sobre o remédio em questão tenham sido esclarecidas, de modo que não haja necessidade de mais litígios..."
- Nesse contexto, gostaria de observar que, na data relevante, que é a data oficial de entrega, em 27 de agosto de 2019, a Seção 5a(a) da Lei de Venda de Apartamentos (Mudando para a Emenda 5782-2022 (Emenda nº 9) de 7 de julho de 2022) estipulou que o direito à indenização sem prova de dano é o dobro do valor da indenização em 1,5 nos primeiros oito meses, e multiplicado por 1,25 para o período iniciado nove meses após a data contratual de entrega. Assim, o cálculo da taxa de uso é: 8 * 222,30 ILS * 262,2 metros quadrados * 1,5 = 699.444,72 ILS + 26,2 * 222,30 ILS * 262,2 metros quadrados * 1,25 = 1.908.901,215 ILS, totalizando 2.608.345.935 ILS. O problema é que esse valor excede o valor pelo qual a taxa foi paga, bem como as limitações da autoridade substantiva deste painel. Aqui também, honrarei e seguirei os passos do juiz Weizmann em suas decisões no processo paralelo (parágrafo 47): "A autora não pode processar em seus resumos mais do que o réu na declaração de reivindicação, pois "o precedente é que nenhum juiz concede ao autor mais do que uma posse de juramento, mesmo que tenha ficado claro durante a audiência de sua reivindicação que ele tem direito a mais" (Yoel Sussman, Civil Procedure, 162 (Sétima Edição, 1995)). Da mesma forma, a autora não pode reivindicar compensação monetária que exceda o remédio pelo qual pagou uma taxa (Civil Appeal Authority 1927/13 Elco Installations and Services (1973) no caso Tax Appeal v. Noy Electricity and Control Ltd., parágrafo 5 (2013); Recurso Civil 1226/11 Uzi Israel-Pour et al. Yehuda Eliyahu, parágrafos 57-58 (2014)."
- Além disso, e como mencionado acima, o valor declarado contradiz o cálculo detalhado no parágrafo 42 da declaração juramentada do Sr. Em outras palavras, havia várias falhas na conduta do autor no assunto: Primeiro, nada foi mencionado em relação ao cálculo do período de carência: nem na declaração da reivindicação nem nas declarações juramentadas do autor; Segundo: o pedido para criar essa obrigação nasce de onde ela estava apenas na fase de conclusão; E, em terceiro lugar, levar em consideração esse cálculo me levará à conclusão de que o valor da reivindicação excederá os limites da jurisdição substantiva deste painel, bem como que nenhuma taxa apropriada foi paga pela cobrança de acordo com esse cálculo. Portanto, neste momento não posso, abordar os argumentos do autor sobre a data do cálculo da indenização, e vou basear o cálculo em um período de apenas 34,2 meses.
Cálculo da área da loja e a reivindicação sobre a ampliação de uma fachada proibida
- Quanto ao cálculo da área da loja, nesse assunto foi determinado no acordo que ela tem uma área líquida de 228 metros quadrados e 262,2 metros quadrados brutos (conforme detalhado no sétimo ponto, já no preâmbulo do acordo). Nesse contexto, o réu argumenta pela primeira vez em seus resumos (parágrafo 44(c) dos resumos do réu) que o propósito do uso era diferente, com o próprio Sr. Steindem admitindo que a loja era destinada apenas ao uso comercial em relação a uma área de 150 metros quadrados e nada mais. Esse argumento é direcionado tanto à demanda por compensação e seu cálculo, quanto à comparação da loja em questão com as lojas paralelas da Dior A.P.Z. o que foi alegado na ampliação de uma fachada proibida em relação à área designada para comércio. Deve-se notar que a própria autora discorda da decisão do Tribunal Distrital no processo paralelo, segundo a qual o aluguel em relação às lojas da Dior A.P.Z. deve ser calculado apenas em relação à área designada para comércio, ou seja, em relação a uma área de 150 metros quadrados, e não em relação a toda a área bruta ali, que é adicional de 272 metros quadrados, e nos distritos comerciais um total de 422 metros quadrados.
- Nesse contexto, a jurisprudência afirma que:
"É uma regra bem conhecida no direito civil que são as petições que resolvem a disputa, e que o tribunal decidirá apenas com base nas declarações de confissão e nos depoimentos dados no âmbito das alegações... e não com base em algo surpreendente no depoimento de uma das partes, e especialmente se não fosse confirmado por seu oponente" (Civil Appeal 397/68, Weiss v. George, IsrSC 23(1) 402, 407 (1969)).