Na cláusula 1 do Apêndice dos Pagamentos e Datas, foi determinado que o bem seria entregue após 12 meses -
"Após o pagamento da contraprestação total e o cumprimento de todas as obrigações do comprador sob o contrato."
A cláusula 2.4 do acordo estipulava que um atraso nos prazos geraria diferenças de ligação e juros. Na prática, o autor não atendia às datas especificadas no acordo e precisava suportar diferenças de ligação e juros. Para fins de ilustração, até 10 de janeiro de 2019, o autor transferiu a quantia de ILS 5.992.090 mais apenas um recurso fiscal. Isso ocorreu quando foi exigido pagar ILS 6.418.656 mais IVA conforme o acordo. Em outras palavras, um atraso no pagamento de uma quantia de ILS 426.566 por cerca de três anos e meio.
- O réu ainda alega que o autor era sócio e parte ativa em todos os procedimentos de planejamento. Durante o projeto, o réu foi obrigado a fazer uma alteração, incluindo aumentar o número de pisos do porão de 2,5 para 3 andares. Esse era um trabalho que exigia a obtenção de uma licença de construção alterada, e o Sr. Appel deu seu consentimento para a solicitação. Ficou claro que as mudanças atrasariam a entrega.
- O réu ainda alega que o atraso decorre da falta de uma licença de extinção de incêndio, quando a Autoridade de Incêndio e Resgate atrasou a inspeção da propriedade para fins de fornecer o Formulário 4 e a concessão das permissões por um período incomum e prolongado, por um motivo que não depende do réu. O Sr. Appel sabia dos atrasos e até tentou ajudar. A licença para extintor de incêndio foi emitida somente em 22 de outubro de 2018, e mesmo assim, após muita pressão e esforço.
- Foi ainda argumentado, em relação ao suposto período de atraso, que a posse da loja já havia sido entregue em 28 de outubro de 2018, quando o formulário de conexão ao sistema elétrico foi entregue, e não como o autor alegava.
Contexto e Evidências das Partes
- Primeiramente, quero observar que, no caso das duas lojas adicionais, que pertencem à A.P.Z. Housing, foi conduzida uma ação judicial no Tribunal Distrital Central no Processo Civil 44600-10-20, Housing A.P.Z. Netanel Group (20 de janeiro de 2025), no âmbito do qual foi proferida a decisão do Honorável Juiz Zvi Weizmann (doravante: o processo paralelo), enquanto no processo paralelo, a Dior A.P.Z. apresentou sua reivindicação no valor de ILS 4.039.637, como derivado do tamanho das duas lojas que são objeto deste processo. Isso, junto com a reivindicação de entregar as vagas de estacionamento da autora para ela. A reivindicação no processo paralelo foi aceita em pequena parte, após receber as alegações substantivas do autor sobre a falta de entrega oportuna. No entanto, uma parte significativa do cálculo feito pelo réu sobre a perda das taxas de uso adequado nas lojas ali não foi aceita. À margem, deve-se notar que, como se devê da decisão no processo paralelo (parágrafo 1), os acionistas da APC Housing são o Sr. Appel e sua esposa, em partes iguais, com o Sr. Appel atuando como diretor único desta empresa. Após a conclusão da fase de provas no processo diante de mim e a conclusão da fase sumária, a sentença no processo paralelo será comunicada. O advogado do autor teve tempo para analisar a decisão no processo paralelo nos resumos da resposta em seu nome, enquanto o advogado do réu tentou abordar essa decisão. Na minha decisão de 24 de março de 2025 sobre a Moção 30, determinei que o advogado do réu poderia apresentar seus comentários à sentença no processo paralelo, enquanto ao mesmo tempo eu também seria obrigado a apresentar argumentos em nome do advogado do autor, mas apesar da observação do réu sobre essa decisão, nenhuma referência foi fornecida na data marcada por mim. Portanto, decidi em 9 de abril de 2025 que a sentença seria enviada ao advogado das partes sem esperar que as partes abordassem o processo paralelo. Nas margens destas palavras, observo que já em minha decisão cerca de um mês antes, em 10 de março de 2025, manifestei minha dúvida sobre se a decisão no processo paralelo havia se tornado definitiva, dado as decisões desta decisão que constituem uma decisão para o processo diante de mim, e levando em conta a petição da autora na rede de resumos de sua resposta à decisão de acordo com as decisões do processo paralelo (com as alterações apropriadas, segundo a autora, dadas suas objeções às decisões do painel no processo paralelo em relação ao cálculo do aluguel em relação ao contrato de locação celebrado pela Dior A.P.Z. para o aluguel de suas duas lojas, que são objeto do processo paralelo). quando, segundo a autora, essas determinações estão "silenciando sua empresa"; No entanto, tanto o autor quanto o réu anunciaram que pretendiam recorrer da decisão, embora, no final, e conforme declarado, um recurso tenha sido movido contra a sentença no processo paralelo apenas pela A.P.Z. Housing e não pelo réu ali e aqui. De qualquer forma, considerando a certa variação entre os casos em questão, e levando em conta o fato de que, em qualquer caso, a decisão no processo paralelo não se tornou conclusiva, e como parece que uma decisão final no processo mencionado não será tomada em breve, constatei que não há outra escolha a não ser divulgar minha decisão no processo diante de mim sem esperar uma decisão final sobre a disputa que é objeto do processo paralelo.
- Apesar do exposto acima, e durante o trabalho inicial no rascunho da sentença em questão, tomei conhecimento de que, de fato, a loja estava alugada (e após a apresentação das provas das partes) para um negócio chamado "Tzipora Skewers" (p. 72, parágrafos 6-7 do contra-interrogatório do Sr. Steindam em nome do autor, adiante o Acordo Tzipora Skewers). Nesse contexto, observei em minha decisão de 18 de abril de 2025 que não encontrei nenhum dado que me foi submetido em relação ao custo do aluguel em relação ao acordo de espetadas de Tzipora, assim como não constatei que o réu tenha se referido a esse assunto em seus resumos. Nas circunstâncias do caso, fui questionado sobre a posição das partes em relação ao Acordo de Espetos de Tzipora. Sobre esse assunto, foi realizada uma audiência de lembrete com a participação dos advogados das partes, em 28 de abril de 2025. O advogado do autor anunciou durante a audiência que não havia impedimento para o autor apresentar as novas provas, que dizem respeito ao acordo de espetos da Tzipora, quando ele anunciou que o aluguel previsto neste acordo é aproximadamente ILS 135 por mês por metro quadrado. O advogado do réu, por sua vez, anunciou que seria difícil para ele se relacionar com o acordo que ainda não havia sido apresentado, preservando seu direito de apresentar uma referência às novas provas. Durante a própria audiência, as partes se referiram ao acordo do cacau assinado em relação aos estoques da Dior A.P.Z. No mérito do caso, e com o consentimento dos advogados das partes, ordenei que a autora apresentasse um acordo sobre as espetadas de Tzipora, preservando os direitos da ré de apresentar sua resposta junto com provas.
- O acordo de espetos Zipporah foi apresentado em 7 de maio de 2025, com notas explicativas em nome do advogado do autor. Quero observar brevemente que este é um acordo datado de 6 de junho de 2023, que foi feito, conforme mencionado acima, após a apresentação de todas as provas das partes. Além disso, desse acordo parece que ela se relaciona à área bruta da loja, e a calcula de acordo com uma área de 275 metros quadrados (ver seção 1.4). Também vale ressaltar que este é um contrato de locação de 5 anos com opção por mais 5 anos. Além disso, a contraprestação é calculada de acordo com a área bruta, com variáveis, de acordo com os períodos de locação (ver cláusula 4.1 do contrato). Em 14 de julho de 2025, foi apresentada a resposta do réu a este acordo, com a opinião do avaliador Moshe Sapir, datada de 6 de julho de 2025, em nome do réu (doravante: o avaliador Sapir). Em 17 de agosto de 2025, foi apresentada a resposta do advogado do autor à resposta do advogado do réu, acompanhada também de duas opiniões: uma em nome do réu pelo avaliador Avi Biron em 14 de agosto de 2025 (doravante: o avaliador Biron), e a segunda pelo avaliador decisivo Boaz Barzilai, referente às taxas de melhoria do imóvel, datadas de 18 de junho de 2024 (doravante: o avaliador decisivo). Logo após a apresentação dessa resposta, foi apresentado o pedido do advogado da ré para excluir a resposta da autora, bem como para ordenar a remoção da opinião dela. Já na minha decisão de 17 de agosto de 2025 sobre a moção do réu (pedido 37), deixei claro que precisaria aceitar a posição do autor. No entanto, sugeri que as partes examinassem ouvindo as provas adicionais que divergem às opiniões dos especialistas. Após receber a resposta do réu, determinei em minha decisão de 9 de setembro de 2025 sobre a aplicação 40 que não poderia ordenar a exclusão do parecer perizial do autor, considerando a apresentação do réu sobre a opinião do réu (que por sua vez ocorreu após a apresentação do acordo Tzipora Skewers). Também observei que as duas opiniões foram apresentadas somente após uma audiência de lembrete em 28 de abril de 2025, e após meu comentário sobre o acordo de espetar a Tzipora, que constitui novas evidências. Também sugeri nomear um perito em nome do tribunal, enquanto nesse contexto sugeri nomes diferentes de avaliadores. O advogado do réu recorreu da decisão mencionada e, na decisão de 16 de setembro de 2025, determinei que não constitui um tribunal de apelação contra minhas decisões. Também observei que a opinião do autor não entra em conflito com a do réu. Também propus várias opções para avançar com o processo a partir desta etapa, com base nas opiniões dos especialistas das partes. Após essas observações, e levando em conta o aviso do advogado do réu em 25 de setembro de 2025, bem como o que foi declarado na resposta do autor em relação ao pedido do réu para ordenar a exclusão do parecer perizial do autor, ordenei em minha decisão de 25 de setembro de 2025 que fosse agendada uma audiência para o fim de interrogar os peritos das partes, e isso acabou ocorrendo em 8 de janeiro de 2026. Posteriormente, referirei as opiniões das partes e seus contra-interrogatórios, conforme surgiram naquela audiência.
- Além disso, ao final da audiência de 8 de janeiro de 2026, os advogados das partes aceitaram minha proposta sobre a nomeação do avaliador e engenheiro Zvi Ron como perito em nome do tribunal (doravante: o perito e/ou o perito do tribunal). Ele deu sua opinião em 30 de março de 2026. Vou consultar a opinião abaixo. Quanto ao procedimento, o réu ISA enviou perguntas de esclarecimento ao perito em 30 de março de 2026, e o perito respondeu em 26 de abril de 2026. O perito foi questionado sobre sua opinião em 14 de maio de 2026, quando a maior parte do interrogatório foi conduzida pelo advogado do autor, que renunciou à decisão de enviar perguntas de esclarecimento ao perito. Os advogados das partes renunciaram à apresentação de resumos e argumentos adicionais após o interrogatório do perito, e, portanto, chegou o momento certo para redigir a sentença, após a revisão da transcrição do interrogatório do perito.
- Agora vou passar para as provas das partes: em nome da autora, foram apresentadas declarações juramentadas apelando da decisão do Registrador da Sra. Gali Appel Castel, filha do Sr. Appel, e da pessoa que conduziu as negociações em seu nome em conexão com a implementação do acordo (doravante: Appel), bem como do Sr. Steindem. Uma parte significativa dos documentos do autor foi anexada à declaração juramentada do Sr. Steindem e uma minoria à declaração da Sra. Appel. No entanto, parece que a Sra. Appel foi o fator dominante e o elo de ligação com os representantes do réu, enquanto o Sr. Steindem, um dos acionistas do autor, agiu nos bastidores, e constatei que ele não necessariamente esteve envolvido nas negociações entre as partes. Além disso, o Sr. Steindem testemunha que parte de seu depoimento é testemunho de ouvir dizer, após ouvir o que disse do Sr. Appel, que compartilhou com ele como parceiro a questão do atraso na entrega (da p. 36, parágrafo 30 a p. 37, parágrafo 11). Portanto, vou me referir principalmente ao depoimento da Sra. Appel. Quanto ao depoimento do Sr. Steindem, abordarei esse testemunho brevemente e na medida em que se refere às questões substantivas do presente caso. Deve-se notar também que, na lista de testemunhas em nome do réu, o nome do Sr. Appel estava listado e, no final, o autor não apresentou uma declaração juramentada em seu favor, e ele não testemunhou. Posteriormente, abordarei os argumentos das partes sobre a falta de depoimentos em favor do Sr. Appel e a importância probatória que deve ser atribuída a isso.
- Em nome do réu, foram apresentadas declarações juramentadas de recurso contra a decisão do Registrador do gerente e acionista controlador do réu, Sr. Arie Netanel (doravante: Netanel), bem como uma breve declaração juramentada do advogado do réu, Adv. Nili Braunstein (doravante: Adv. Braunstein).
- Como parte do procedimento, foram realizadas duas sessões pré-julgamento (em 3 de novembro de 2021 e 3 de maio de 2023) e duas audiências de prova provatória. No decorrer da primeira audiência probacional (em 1º de janeiro de 2024), a Sra. Appel e o Sr. Steindem, em nome da autora, e o advogado Braunstein, em nome do réu, foram questionados sobre as declarações em seu nome. Como parte da segunda audiência probacional (datada de 4 de março de 2024), o Sr. Netanel foi questionado sobre sua declaração em nome do réu. As referências aos contra-interrogatórios estão de acordo com os protocolos relevantes. Além disso, e seguindo os desenvolvimentos sobre o procedimento para uma audiência de lembrete em uma conferência visual, datada de 28 de abril de 2025, na qual tomei uma decisão ao final da ata, com o consentimento das partes, segundo a qual instruí o autor a apresentar o acordo de espetos de Tzipora, tudo conforme detalhado acima. Após essas observações, e conforme declarado acima, foi realizada uma audiência adicional de prova em 8 de janeiro de 2026, com o objetivo de contra-interrogatório dos peritos das partes e, finalmente, uma audiência de prova em 14 de maio de 2026, destinada ao contra-interrogatório do perito do tribunal. Após essas observações, os advogados das partes concordaram que não havia necessidade de resumos adicionais além dos já apresentados e dos suplementos ao assunto.
- Deve-se notar que, no início do procedimento, as partes recorreram a um processo de mediação perante a Honorável Juíza Aposentada Hila Gerstel, e o aviso foi dado em 8 de junho de 2022. Como resultado, ele chegou a ser solicitado a adiar a apresentação das declarações juramentadas das partes. No entanto, em 3 de maio de 2023, o advogado do autor anunciou que o processo de mediação não foi bem-sucedido.
- No que diz respeito à apresentação das provas, incluindo a apresentação das atas da audiência do procedimento paralelo, eu já era obrigado a fazê-lo no decorrer da audiência de 1º de janeiro de 2024 (da p. 6 do parágrafo, parágrafo 33 a p. 7, parágrafo 8). Durante o depoimento do Sr. Steindem, ele foi questionado pelo advogado do réu sobre o depoimento do Sr. Appel no processo paralelo (p. 38, parágrafos 21-39), numa tentativa de corrigir sua ausência de ser convocado para o depoimento do Sr. Appel no processo perante mim. Segundo o advogado do réu, em sua pergunta sobre o assunto no âmbito do processo paralelo, o Sr. Appel confirmou que, devido à necessidade de alterar os planos do projeto, houve um atraso no projeto, no recebimento do Formulário 4 e, de qualquer forma, também na entrega da loja. O Sr. Steindem foi questionado sobre isso em seu depoimento, enquanto se referia, conforme declarado, ao depoimento do Sr. Appel no processo paralelo. O advogado do réu pediu que apresentasse a ata do processo paralelo como prova diante de mim, enquanto o advogado do autor se recusou a apresentar a transcrição, levantando o argumento de que não havia motivo para apresentar por meio do Sr. Steindem um documento que não fosse relacionado a ele e que ele não tivesse preparado (p. 42, parágrafos 1-30). Nesse momento, recusei o pedido de apresentar a transcrição para mim mesma e para a testemunha no processo paralelo. Nesse contexto, determinei o seguinte:
"Primeiro, sobre o mérito do assunto, da página 17 da transcrição (no processo paralelo. Y.P. não surge explicitamente, como afirma o advogado do réu; quanto às perguntas e respostas, parece que o Sr. Appel enfatiza explicitamente que ele é de fato o proprietário, mas não controlava o projeto, nem submeteu planos. Ele assinou os planos, concordou com eles, mas não os iniciou.