Portanto, na medida em que a essência da transação se reflete no sistema contratual em questão, os requerentes para ingressar no grupo não poderão ser ouvidos alegando que não leram os acordos ou que não os analisaram.
- Nesse contexto, passaremos a examinar os acordos da pauta. E aqui vou começar o início, e observo que, pelas evidências apresentadas, parece que a essência da transação - com seus riscos - foi bem refletida nos documentos que os autores poderiam ter revisado. e eles não conseguiram convencê-los de que o advogado Nof ou Aharonson os haviam enganado, ou violado algum dever de divulgação imposto a eles.
O sistema contratual esclareceu a adesão a um grupo de compras e os riscos inerentes à maneira, diante da significativa incerteza do planejamento
- Não posso aceitar o argumento dos autores de que eles não sabiam que haviam ingressado em um grupo comprador, considerando os pontos claros expostos nos parágrafos 1-2 do formulário de junção.
No parágrafo 1, foi explicitamente declarado que os autores confirmam que têm interesse em se juntar a um "grupo de compradores" que está se organizando para comprar direitos sobre a terra. e o parágrafo 2 determinou ainda que os autores estavam interessados em "unir-se como candidatos para a compra conjunta do terreno do vendedor dentro do âmbito do grupo para a construção conjunta das unidades do projeto, pelo método de autoconstrução...".
Essa mensagem fala por ele. Isso não é uma compra de um empreiteiro, mas sim uma compra conjunta do terreno que também levará à construção conjunta. E se houvesse alguma dúvida, havia o parágrafo 5 do acordo de representação, no qual os autores afirmaram: "Foi explicado a mim/nós que eu/ ele fiz uma transação para a compra de uma parte relativa do terreno e para autoconstrução pelos membros da classe, e que isso não era uma transação para compra de um apartamento 'no papel'" [ênfase adicionada].
Estes não são documentos longos, e esperava-se que os autores cumprissem essas instruções.
- Os formulários relevantes também incluíam detalhes sobre os riscos inerentes à transação. Isso surge de vários pontos no formulário curto de inscrição, que ocupa três páginas:
- No início, foi escrito que "à medida que o grupo for formado e o edifício for construído", o direito de receber uma unidade habitacional será estabelecido. Portanto, não há certeza de que o grupo será formado, nem há compromisso de que a estrutura será construída. Isso também é declarado mais adiante, no parágrafo 3.8.3 do formulário, onde está escrito que "se uma equipe que adquirirá os direitos sobre o campo não for formada, então a taxa de seriedade será " Essa estatística reforça o risco apresentado no início da jornada de que a equipe não será estabelecida no final do dia.
- A tabela no início da forma afirma que esta é apenas uma "unidade conceitual", e seu número de série é escrito. Essa redação indica que não é um apartamento. O preço da unidade conceitual também não foi especificado com precisão, mas ficou claro que há uma estimativa de custo na pauta, e uma estimativa, como é bem conhecido, pode mudar.
- No parágrafo 2 do formulário, estava declarado - "Estamos interessados em nos unir como candidatos à compra conjunta do terreno..."; Em outras palavras, disso novamente se revela que não há certeza de que os autores farão parte do grupo e comprarão uma unidade habitacional, mas sim que se trata de uma candidatura. O mecanismo de compra conjunta no grupo de compras também é enfatizado.
Mais adiante no parágrafo, foi observado que a localização exata da unidade habitacional seria determinada "somente após receber a aprovação final do planejamento do terreno e da construção do projeto...". Mais uma vez, disso se descobre que a própria fundação é incerta, e não há aprovação final do planejamento do terreno e da construção dos edifícios nele.
- No parágrafo 3.2, é explicitamente declarado que os autores confirmam que sabem que um pedido para alterar o plano de zoneamento do terreno ainda não foi apresentado, que uma licença de construção ainda não foi emitida para o projeto e que a preparação dos planos finais a esse respeito ainda não foi concluída.
- O parágrafo 3.4 afirma que os autores concordam que o valor total do terreno e as taxas de comercialização serão transferidos para o propósito de comprar o terreno do proprietário. Em outras palavras, os autores confirmam que sabem que o terreno ainda não foi comprado neste estágio.
- A incerteza também é evidente no contrato de venda , que tem cerca de quatro páginas:
- No segundo "porque", foi declarado que Greeny teria direito a ser registrado como único proprietário da terra.)f) Sujeito à conclusão da consideração total." Portanto, atualmente não está registrado como proprietário, e isso depende da arrecadação de todos os fundos necessários para a compra.
- No quinto "motivo", foi observado que a venda reflete o direito de estabelecer e registrar um apartamento "em um edifício que será planejado e construído no terreno, na medida em que seja construído [ênfase adicionada]...". Em outras palavras, o edifício ainda não foi planejado, e não há certeza de que será construído no final do dia.
- O parágrafo 4.4 do acordo afirma que os membros da classe estão cientes de que, por enquanto, não pode ser registrada uma nota de advertência a seu favor.
- No parágrafo 8.1, foi determinado que não haverá validade em qualquer representação, troca ou semelhante ou memorando de entendimento antes da assinatura do contrato de venda, e qualquer alteração dele será feita apenas por escrito e com a assinatura das partes.
- No parágrafo 8.2, as partes declaram expressamente que leram e entenderam o Acordo "bem" e que "tiveram tempo e recursos para receber aconselhamento jurídico completo antes de assinar o Acordo e que não alegarão que confiaram em qualquer representação e/ou informação fornecida por qualquer parte, seja ela qual for, além do que está declarado neste Acordo e além dos dados examinados por elas..."
Aqui vemos que ficou claro que não havia validade em qualquer declaração de um tipo ou de outro, que não esteja ancorada nos acordos da pauta.
- Essa incerteza também surge do acordo de compartilhamento, do qual fica claro que toda a transação pode não se concretizar. Isso ocorre quando existem condições básicas que ainda não foram cumpridas e que dependem de muitos fatores. Embora o acordo seja longo e complexo, contendo 31 páginas, você já pode ver na primeira página alguns comentários que refletem o risco associado à transação:
- No primeiro "porquê", foi observado que Greeni ainda não é proprietário do lote, mas tem direito a ser registrado como seu proprietário "sujeito à conclusão da transação original de compra".
- No terceiro "motivo", foi observado que os membros do grupo estão trabalhando para tornar possível construir o projeto no lote e realizá-lo na prática "sujeito a procedimentos de planejamento a serem adotados pelo grupo de compradores".
- No quarto "motivo", observou-se que as partes têm interesse em realizar uma divisão conceitual preliminar entre elas das unidades conceituais que podem ser construídas no terreno, entre outras, "de acordo com os planos que serão submetidos às autoridades de planejamento, todas sujeitas à aprovação das autoridades de planejamento conforme mencionado acima". Daí se segue que planos ainda precisam ser submetidos e aprovações devem ser obtidas, e essa questão introduz uma incerteza significativa, já que a aprovação das autoridades de planejamento não é nada certa.
- No quinto "motivo", foi explicitamente declarado que, antes do planejamento do projeto, um pedido para alterar o plano ainda não havia sido submetido, e uma licença de construção ainda não havia sido emitida. Também foi observado que, diante de tudo isso, a divisão real e final das unidades conceituais só será feita após os planos detalhados do projeto serem elaborados pelo arquiteto, após a promoção e aprovação do plano de zoneamento, e após a emissão de uma licença de construção.
- No último "por quê" na primeira página do acordo de compartilhamento, os autores até afirmaram explicitamente que "a responsabilidade, os riscos e as chances que acompanham uma compra conjunta são claros e claros para eles", e que "todos esses se aplicarão apenas a eles."
- Diante desse contexto, o primeiro arquiteto do projeto, Sr. Danny Mualem, testemunhou que os planos apresentados aos autores eram ilustrativos e que "nada estava garantido ali" (p. 677, S. 33-34). De fato, este é um profissional cuja capacidade de entender o quadro do planejamento é fácil. Ainda assim, o sistema contratual, como apresentado acima, reflete bem os riscos associados a essa transação.
Os autores alegam que várias representações lhes foram apresentadas, mas o risco também é apresentado pelos documentos curtos que acompanham o sistema contratual, que também incluem uma declaração clara de que não há validade para tais e outras representações que não estejam fundamentadas por escrito. Uma leitura dos acordos teria possibilitado entender o risco e o fato de que a dependência de representações orais depende da contenção.
- De tudo isso, resulta que os argumentos dos autores, que se referiam à decisão do Tribunal Distrital sediado como Comitê de Apelações no Comitê de Apelações (Tel Aviv) 28717-09-22 Rom Kinneret Properties and Investments in a Tax Appeal v. State of Israel/Commissioner of the Sale Law (publicado nos bancos de dados [Nevo], 2023) (doravante: o caso Rom Kinneret). Neste caso, foi discutido um engajamento, que foi formalmente apresentado como um grupo comprador, quando na prática era uma transação de venda para todos os efeitos. Assim, por exemplo, nas circunstâncias do caso, todos os detalhes da transação eram certos e a atividade dos representantes dos membros do grupo não foi estabelecida ao longo do processo.
No presente caso, não há base para a alegação de que o grupo em questão não era um grupo comprador. Esse argumento foi feito apenas pelos autores em geral. As circunstâncias mostram o contrário. Os riscos e incertezas eram inúmeros. A realização do projeto envolveu componentes semelhantes aos enfrentados pelos incorporadores - incluindo a necessidade de comprar o terreno e promover planos que permitissem apenas entender quantas unidades habitacionais seriam construídas nele. O representante dos membros do grupo trabalhou ao longo do caminho, e portanto o caso de Rom Kinneret não tem relação com o nosso caso.
- Os autores sabiam - ou poderiam saber, após revisar os acordos e documentos - que estavam se juntando a um grupo comprador, e que a incerteza em torno disso era muito grande, e, consequentemente, os riscos associados.
O argumento de que os autores não leram os acordos ou que não tiveram a oportunidade adequada de lê-los não deve ser aceito
- Os autores alegam que não "leram atentamente" os acordos (parágrafos 10.10 das declarações originais e alteradas da reivindicação) e, portanto, não perceberam que seu conteúdo contradizia os acordos orais apresentados antes de assiná-los.
Esse argumento não deve ser aceito.
- Ela é rejeitada à luz da regra estabelecida na jurisprudência, segundo a qual "uma pessoa que assina um documento é considerada como tendo lido, compreendido seu conteúdo e que o assinou com seu consentimento" (Civil Appeal 6799/02 Yulzari v. United Mizrahi Bank Ltd., IsrSC 58(2) 145, 149 (2003)). Essa suposição é pesada. Nesse sentido, o que importa não é se a pessoa realmente leu o documento antes de assiná-lo ou não. O que importa é se ele teve a oportunidade de fazê-lo. E enquanto tivesse a oportunidade e não aproveitasse isso, não poderia reclamar.
À luz doprecedente claro, os autores estão vinculados pelos acordos que assinaram e não podem negá-los sob o pretexto de não os terem lido de forma alguma ou aprofundada.
- Nesse sentido, alguns dos autores testemunharam que optaram por assinar rapidamente os documentos porque lhes foi apresentado que era um bom negócio, que estava em alta demanda e que não queriam perder a oportunidade em questão. Portanto, isso é uma questão de pressão exercida sobre eles, mas não uma que os impediu de ler os documentos. Além disso, foi ativado pelos representantes da Sra. Or, e o processo diante de mim não é dirigido contra eles, nem contra a Sra. Or ou suas empresas:
- Assim, quando o Sr. Ofir Paz (autor 45) foi questionado em seu interrogatório por que não leu o formulário de solicitação, que tinha apenas três páginas, antes de assiná-lo, ele respondeu que ele "não me parecia tão substancial" e que "o valor ali não parecia alto" (p. 390, Q. 19-20). Portanto, do ponto de vista dele, era um acordo atraente.
- O Sr. David Cohen (autor 31) testemunhou que havia revisado o formulário de união e assinou que "seria uma pena perder uma transação" (p. 456, Q. 29), e sua esposa, autora 30 (Sra. Rinat Cohen), declarou em sua declaração que havia lido o formulário de inscrição (parágrafo 9), mas mesmo assim testemunhou que receberam dados que não estavam ancorados nele.
- O Sr. Benz também testemunhou em seu nome e em nome da esposa que eles haviam lido o formulário de solicitação, e alegou que, apesar da pressão para adquirir, concordaram em assinar. Ele explicou que, como parte da aquisição e negociação, eles receberam um desconto de ILS 15.000, "Eu não queria perder o negócio e queria reservar um apartamento para mim, especialmente pelo fato de que ela disse que estava dando desconto para você" (p. 319, s.2). Ele repetiu seu depoimento de que havia pressão e acrescentou: "Sim, mas era pressão, como se não, fosse pressão, mas concordávamos com essa pressão, certo? Não é que eles se sentaram com uma arma apontada para minha cabeça e me mandaram assinar" (ibid., p. 6).
- Os autores não alegaram em seu processo que assinaram os acordos após coerção ou opressão. Eles tentaram justificar não se aprofundarem nos documentos não dando tempo suficiente para lê-los, e dizendo que foram pressionados a assinar o sistema de tratados. Assim, foi alegado (no parágrafo 13.7 da declaração de reivindicação alterada) que eles não conseguiram ler todos os acordos porque precisavam ler dezenas de páginas em cerca de meia hora.
Também não vou conseguir aceitar esse argumento.