Mais do que isso. Uma análise dos acordos mostra que eles esclarecem a possibilidade de que as licenças para construção do número de unidades habitacionais comercializadas não sejam aceitos. Isso decorre do "mecanismo de emissão" estabelecido na cláusula 5.8 do acordo de compartilhamento, segundo o qual, caso os membros do grupo fiquem sem unidades habitacionais, serão expulsos do grupo com retorno sobre seu investimento.
Nesse contexto, é importante notar que os autores se referem em seus resumos à transcrição da reunião dos membros da classe em 10 de novembro de 2014 (no parágrafo 432 de seus resumos, nota 194), que foi anexada como Apêndice 14 à declaração juramentada do Sr. Shinar (na página 174). Eles afirmam que, na transcrição, o advogado Nof diz que, se se descobrir que a Sra. Or vendeu aos inquilinos algo sobre o qual um apartamento não pode ser construído, então isso significa que "ela tem que devolver o dinheiro para você [ênfase adicionada]." No entanto, os réus argumentaram em seus resumos a respeito deste ponto (no parágrafo 149) que, ao ouvir a gravação daquela reunião, emerge (Anexo P/12, aproximadamente a partir da ata 00:41:10) que a transcrição correta das palavras da Adv. Noff não é "que ela deva devolver o dinheiro a você" (Apêndice 14 ao depoimento juramentado de Shinar, na página 174, Q. 27), mas "o dinheiro deve ser devolvido a você." De fato, após ouvir a gravação da reunião (ibid. 00:41:28-29), descobri que os réus estavam certos nesse ponto. Está explicitamente declarado ali que "é necessário" devolver o dinheiro para você. Além disso, pouco antes e depois dessa citação, o advogado Nof de fato explicou sobre o mecanismo de emissão ancorado no parágrafo 5.8 do acordo de compartilhamento.
Nesse sentido, não é semântica. Na medida em que o advogado Nof observou que a Sra. Or arcaria com a taxa adicional, isso reflete que o risco neste caso é dela. Mas ele não disse isso, e de acordo com o acordo, a pessoa em risco é todo o grupo de 102. Caso não haja unidades habitacionais suficientes para todos os membros, todo o grupo terá que devolver seu investimento, o que significa que, como resultado, seu saldo financeiro diminuirá.
- Tudo isso mostra que a solução empresarial encontrada para o problema de que não haveria apartamentos suficientes para os membros do Grupo 102 não foi acorrentar os membros do Grupo 104, mas formular um mecanismo de compensação para aqueles que ficariam sem apartamento após a conclusão do trabalho das autoridades de planejamento. Essa é uma solução que de fato vem acompanhada de um risco significativo, mas esse risco era visível e conhecido e foi registrado nos acordos assinados pelos autores. Não foram os réus que conceberam a estrutura comercial do grupo e, para eles, cumpriram seu dever enquanto a situação era evidente pelo quadro contratual que formularam.
A alegação dos autores de negligência por parte dos réus de que não estabeleceram um mecanismo fiduciário
- Os autores alegam (no capítulo 15 de seus resumos) que os réus foram negligentes ao não estabelecer nos acordos um mecanismo fiduciário que permitisse que o dinheiro fosse mantido até a compra do terreno ou até que uma licença de construção fosse concedida.
- Para avaliar esse argumento, vale mencionar que os réus não representaram os autores na fase de negociação antes da conclusão do contrato de venda. De fato, em vários casos, um mecanismo fiduciário foi adicionado ao pedido de autores concretos no âmbito de uma lei que eles defendiam (ver, por exemplo, o parágrafo 14 da declaração juramentada do Sr. Geva). O advogado Nof estimou que houve alguns casos em que membros da classe levantaram uma demanda por isso (p. 720, 24-18), e nenhuma violação dessas disposições foi estabelecida onde foram incluídas.
- Os autores não provaram sua alegação de que os acordos existentes incluíam um compromisso geral de manter os fundos em trust. Eles se referiram à cláusula 3.6 do formulário de junção, onde estava escrito que o valor inicial da contribuição seria transferido "para a ordem do advogado Guy Nof em trust", mas imediatamente depois veio a cláusula 3.7, que afirma que "o valor inicial da contribuição será transferido [para] um vendedor e será usado, entre outras coisas, para efetuar pagamentos ao comprador do terreno pelo proprietário". Isso indica que não há garantia no acordo de que o valor pago será mantido em trust mesmo após a compra do terreno da empresa vendedora. Como se pode lembrar, a cláusula 8.1 do contrato de venda (que tinha cerca de quatro páginas) estipulava que as disposições nele são exaustivas e não se aplicam a declarações ou promessas anteriores de mudanças sem que sejam fundamentadas por escrito.
Os autores também sabiam, ou poderiam ter ciente, de que o dinheiro pago era, na maioria dos casos, transferido diretamente para Green-City por transferência bancária ou por cheques sob seu comando. Portanto, seu argumento não deve ser aceito em seus resumos (no parágrafo 398), pois só em retrospecto descobriram que não havia conta fiduciária alguma.
- Após tudo isso, surge a questão se a ausência de um mecanismo de trust constitui um desvio por parte dos réus em relação aos padrões razoáveis? Eles deveriam ter insistido - em relação à Sra. Or - que os acordos incluiriam tais mecanismos, e tal não insistência equivale a negligência?
Os réus se referem ao parágrafo 4.4 do contrato de venda, onde outra garantia, que não é um trust, foi estabelecida para o valor do lucro. Trata-se do registro de um ônus junto ao Registrador de Empresas sobre os direitos do vendedor na venda, que permanecerá em vigor até que uma nota de advertência seja registrada a favor dos diversos compradores. Os autores, por outro lado, alegam que essa garantia é insuficiente, já que a Sra. Or pagou pelo terreno em duas parcelas, e se não tivesse completado o pagamento, os membros da classe teriam enfrentado um calo quebrado.