O método da "subtração da contraprestação contratual" calcula a compensação como a diferença entre a contraprestação contratual acordada e o valor real de mercado do ativo no momento da assinatura do contrato.
O método da "lacuna de valor de mercado" foca na diferença entre o valor de mercado do ativo de acordo com a deturpação e o valor real de mercado desse ativo, independentemente da contraprestação contratual.
O método do "cálculo relativo" funciona por meio de uma comparação relativa entre o valor de mercado do ativo com base na deturpação e seu valor real de mercado, como base para atualizar a contraprestação contratual. Esse método incorpora a estimativa mais próxima do contrato que as partes teriam feito se soubessem da falsa representação. O cálculo da compensação segundo esse método é realizado da seguinte forma: Primeiro, a diferença relativa entre o valor de mercado do imóvel de acordo com a falsa declaração e o valor de mercado do ativo de acordo com os fatos como são, na data da celebração do contrato. Subsequentemente, a diferença relativa determinada é deduzida da contraprestação paga ou garantida.
- Com relação às vantagens e desvantagens de cada um dos métodos, foi determinado que o método da "subtração da contraprestação contratual" não é sensível a diferenças legítimas nas posições de negociação das partes, podendo levar a supercompensação ou subcompensação, e que o método da "lacuna de valor de mercado" não é suficiente porque é inconsistente com os princípios de compensação por falta de boa-fé nas negociações, e não reflete uma conexão causal entre a deturpação e o dano. Constatou-se que o método de cálculo proporcional é preciso, refletindo o poder de negociação das partes e isentando a parte lesada do ônus de provar uma conexão causal entre a falsa representação e seus danos por meio de cenários hipotéticos.
- Os autores reivindicaram os danos devido às despesas incorridas como parte da conclusão do Ministério da Proteção Ambiental (parágrafos 73-75 da declaração de Kalfon). Além disso, eles também optaram por processar pela diferença entre o valor do terreno em 5 de julho de 2017 e o valor pelo qual o terreno foi finalmente vendido à Comissão de Valores Mobiliários (SEC).
Quanto à diferença no valor do imóvel - os autores não reivindicam indenização pelos danos causados a eles caso o acordo não tivesse sido concluído, mas sim uma indenização cujo propósito é colocá-los no mesmo lugar onde estariam se soubessem dos fatos como estavam, com ênfase nos danos causados como resultado do cancelamento do acordo com a Sadash. Os autores não agiram de acordo com nenhum dos métodos mencionados anteriormente ao calcular a indenização dessa forma. Não encontro conexão causal entre a conduta do réu e o preço pelo qual o terreno foi finalmente vendido, pois no momento da venda (31 de dezembro de 2019), todos os requisitos do Ministério da Proteção Ambiental já haviam sido cumpridos e a validade da licença de construção foi estendida. Nessas circunstâncias, não está nada claro por que o imóvel foi vendido por um preço inferior ao seu valor em 2017 e, de qualquer forma, isso não tem nada a ver com a conduta do réu. A esse respeito, observo que o Sr. Itzik Kalfon afirmou no parágrafo 70 de sua declaração que "a queda no preço dos imóveis também foi causada pelo fato de que, durante esse período, houve uma queda significativa nas margens de comercialização no mundo dos combustíveis, o que levou a uma queda no valor do terreno", mas essa alegação não está fundamentada na opinião do avaliador Shayo.
- Parece que os autores também entenderam que havia dificuldade em calcular o dano conforme reivindicado na declaração de reivindicação, e nos resumos em seu nome reivindicaram outros danos - "em nosso caso, houve um contrato de locação com fluxo de caixa que foi cancelado e a perda de fluxo de caixa é o dano causado aos autores" (parágrafo 100 nos resumos, veja também o parágrafo 89 dos resumos, onde alegavam que o dano causado a eles foi devido à perda do contrato sedash). No entanto, o acordo Sadash que foi cancelado é um contrato de locação, e os autores não reivindicaram a perda do aluguel. Além disso, os autores não apresentaram uma opinião sobre a perda de fluxo de caixa após o cancelamento do acordo Sadash, e tal dano não pode ser avaliado sem uma opinião legalmente preparada.
- À luz do exposto, não vejo espaço para confiar na opinião do avaliador nomeado em nome dos autores, por três razões: a opinião não está de acordo com os princípios dos métodos de cálculo detalhados acima; A opinião estima o valor do dano ao terreno e os autores, em seus resumos, não insistem nesse dano; Não há conexão de causa entre o preço pelo qual o terreno foi vendido e a conduta do réu, já que, naquele momento, a violação causada por ele já havia sido corrigida e passada do mundo. Como resultado, também não há necessidade de discutir a opinião do avaliador Gil Keidar apresentada pelo réu, nem as alegações dos autores sobre falhas nessa conduta.
- Os autores alegam nos resumos da resposta que a opinião do avaliador Shayo examina o valor econômico do acordo SDS, já que o avaliador Shayo avaliou o valor do imóvel com base nesse acordo. Essa afirmação é imprecisa. O avaliador Shayo estimou o valor do terreno levando em conta todas as características do terreno, incluindo a construção planejada aprovada na permissão de construção e o acordo com Sadash. Para determinar os danos causados pelo cancelamento do contrato com a Sadash, foi apropriado examinar o valor do imóvel no momento da venda, considerando uma vez o acordo da Sadash e outra sem ele, mas levando em conta a possibilidade de um contrato com outro inquilino. Os autores não fizeram isso. No mínimo, o avaliador deveria ter explicado, em sua opinião, como o cancelamento do acordo com a Sadash leva a um golpe fatal no valor do terreno (cerca de 20% do valor do terreno). No entanto, isso não foi feito, e em seu depoimento, Shayo explica que o valor que ele estabeleceu "expressa tudo, tanto a solicitação, a poluição quanto a reemissão da licença" (p. 61 da ata de 30 de junho de 2024). Como foi dito, os autores reivindicaram as despesas adicionais separadamente e, portanto, para determinar o valor do dano ao terreno, o avaliador teve que tratar da questão do cancelamento do acordo Sadash em detalhes e detalhes. Só para demonstrar por que a opinião não é convincente, observo que a combinação dos valores pela perda de aluguel conforme determinado no Acordo Sadash, ao período durante o qual os autores foram impedidos de construir (cerca de dois anos) e até por um período adicional necessário para encontrar um inquilino alternativo (vários meses), juntamente com a concessão especial mencionada no Acordo Sadash - ainda fica aquém da diferença entre o preço de compra e o preço de venda. Nesse sentido, acrescento que o aviso de cancelamento foi enviado alguns dias após a aprovação do Ministério da Proteção Ambiental, e a versão do autor sobre o motivo pelo qual o acordo Sadash foi cancelado especificamente após receber a aprovação está ausente. Nenhuma correspondência foi anexada entre o autor e Sadash após o aviso de cancelamento. No entanto, é necessário que os autores tentem dissuadir Sadash de sua decisão após o levantamento do impedimento para iniciar a construção. A proximidade do momento entre o cancelamento do acordo e a venda do terreno para Sedesh também levanta questões, e o fato de um representante de Sedesh não ter sido convocado para testemunhar em seu favor atua contra os autores.
À luz do exposto, os autores não cumpriram o ônus de provar os danos causados à terra devido ao fato de que a aprovação do Ministério do Meio Ambiente foi concedida apenas dois anos após a entrega da terra.
- Portanto, a compensação relevante no caso dos autores é a indenização que eles reivindicaram por todas as despesas que tiveram após a declaração falsa - e, em nosso caso, as despesas que eles foram obrigados a incorrer para obter a aprovação do Ministério da Proteção Ambiental. Nas ações tomadas pelos autores para obter a aprovação, ambos agiram para reduzir o dano e têm direito à devolução dos fundos gastos durante o período em que atuaram conforme referido. Essa compensação faz a ponte entre a terra como foi entregue aos autores em seu caráter ausente e a terra como o réu deveria tê-la entregue a eles. Agora vou discutir essas despesas.
- Os autores discutiram despesas decorrentes da declaração falsa: honorários e honorários advocatícios, despesas com financiamento de projetos e despesas incorridas para obter aprovação do Ministério da Proteção Ambiental (honorários de consultores e especialistas, pagamentos à Green Wave Company, etc.).
Despesas com honorários advocatícios e honorários para renovar a licença de construção.
- Os autores alegam que foram obrigados a pagar ILS 55.842 em honorários e honorários advocatícios para fins de renovação da licença de construção. Segundo eles, levou um tempo considerável para lidar com as exigências do Ministério do Meio Ambiente e, como resultado, foram obrigados a renovar a licença de construção. Os autores atribuem a duração do processo de construção à conduta do réu e, segundo eles, ele deve arcar com essas despesas na totalidade.
- O réu alega que a licença de construção expirou independentemente da questão da poluição do solo. Ele esclarece que a permissão de construção foi emitida em 6 de março de 2016 e que, de acordo com as condições estabelecidas nele, a permissão expirou um ano após a data em que foi concedida, devido ao fato de que os autores não começaram a realizar a obra.
- Aceito o argumento do réu. Como declarado, a licença de construção foi emitida em 6 de março de 2016, mas até essa data os compradores ainda não haviam pago a consideração integral. Somente em 30 de abril de 2017 os autores concluíram o pagamento da contraprestação integral. O Sr. Kalfon confirmou em seu interrogatório que a condição relativa à expiração da licença consta nos termos da licença de construção e que, quando pagaram o saldo da contraprestação, ele sabia que a permissão havia sido cancelada (p. 89 da ata de 1º de julho de 2024). Portanto, a reivindicação dos autores por esse dano é rejeitada.
Despesas de Financiamento
- Os autores alegam que foram obrigados a pagar a quantia de ILS 732.446 mais IVA para despesas de financiamento. Os autores anexaram a aprovação dos contadores Rimberg-Citat. De acordo com a análise deles, as despesas de financiamento que eles financiaram para o projeto nos relatórios da parceria nos anos de 2017 a 2019 foram as seguintes:
229, 921 - 2017 ₪