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Dever de Divulgação - Disposições da Lei de Venda
- O réu deveria ter divulgado todos os dados sobre o adiamento da execução do levantamento do levantamento de terras, já que estava ciente de todos os dados sobre o caso. Ele também sabia que a expectativa dos compradores era que ele cumprisse todas as condições da aprovação em princípio, incluindo a realização de um levantamento de terras para satisfação do Ministério da Proteção Ambiental.
Os autores têm direito de se basear na não conformidade em vista da disposição da seção 16 da Lei da Venda , segundo a qual: "Se a não conformidade decorre de fatos que o vendedor sabia ou deveria saber no momento da celebração do contrato e não os revelou ao comprador, o comprador tem direito a confiar nela, independentemente do que está estabelecido nas seções 14 e 15 ou em qualquer acordo, desde que tenha notificado o vendedor imediatamente após descobri-la."
De acordo com as disposições desta seção, quando há uma discrepância decorrente de fatos que o vendedor sabia ou deveria ter conhecido e não divulgado ao comprador, o comprador tem o direito de confiar nela, independentemente das disposições dos artigos 14 e 15 da Lei de Venda ou de qualquer acordo. No nosso caso, a rescisão do contrato não ocorre no momento da assinatura, como o réu alega, mas no momento em que a condição suspensa foi cumprida e o contrato foi aperfeiçoado. Naquele momento, o réu deve ter conhecimento da incompatibilidade. O dever de divulgação imposto ao vendedor é um serviço ativo e o réu não pode se isentar do fato de que os compradores são empresas envolvidas em imóveis e possuem amplo conhecimento e experiência na construção e operação de postos de gasolina.
A interpretação dada ao artigo 16 mencionado anteriormente na opinião majoritária em Other Municipal Applications 8068/11 Eini v. Shifris (11 de fevereiro de 2014) é que a regra relativa à "cautela do comprador" não deve ser aplicada quando o vendedor conhece os fatos em sua totalidade, e apenas o conhecimento efetivo do conhecimento do comprador sobre a não conformidade isentará o vendedor de seu dever de arcar com as consequências da não divulgação. Também foi determinado que o vendedor pode ser responsabilizado mesmo em casos em que ele acredita que a informação é marginal e sem importância. No nosso caso, e como será detalhado abaixo, essa informação não é insignificante, já que o acordo em que Idan era sócia impede que a construção comece até a conclusão do exame do terreno.
- O réu alega que não há conexão causal entre a violação do dever de divulgação e a decisão dos compradores de celebrar o acordo. Segundo ele, o levantamento da terra não tem impacto no refinamento do acordo; Mesmo que a contaminação tivesse sido descoberta antes da data de recebimento da licença, isso não teria permitido que os compradores renunciassem ao acordo, e os resultados da pesquisa já estão à sua porta. No acordo, os compradores assumiram consciente e calculadamente o risco total em relação à possibilidade de contaminação do terreno. Segundo ele, o réu ainda enfatiza que o Município de Kfar Saba renovou a licença de construção após a descoberta da contaminação no terreno e, portanto, a existência dessa contaminação não teria impedido a concessão da permissão de construção.
Achei esse argumento rejeitado.