Todas as ações acima são ações que o réu deveria ter realizado como condição para receber a licença de construção, e ele deveria ter informado os compradores de que não havia cumprido essa obrigação. Além disso, se não fosse pelo acordo com o Ministério do Meio Ambiente de que a implementação da pesquisa seria adiada, o acordo não teria sido aperfeiçoado na data marcada naquele momento, já que, de qualquer forma, o Comitê Local de Planejamento e Construção de Kfar Saba não teria aprovado a emissão da licença de construção até que o Ministério do Meio Ambiente receba seu parecer.
Quanto à alegação do réu de que o Município de Kfar Saba renovou a licença, e isso mostra que a existência da poluição não impede o recebimento da licença, e portanto o réu teria completado a inspeção, a permissão de construção foi renovada em 25 de novembro de 2019, após a conclusão dos requisitos do Ministério da Proteção Ambiental, portanto, o fato de a licença ter sido renovada neste momento não indica que a permissão tenha sido concedida em nenhum caso.
- O réu acrescenta que o dever de divulgação se aplica apenas a detalhes materiais e essenciais cujo conhecimento provavelmente terá impacto real na decisão do empreiteiro de celebrar o acordo e determinar seus termos, e que a conclusão do levantamento do terreno e a obtenção do parecer do Ministério da Proteção Ambiental não estão dentro do escopo do exposto acima. Segundo ele, as informações não se relacionam ao propósito do contrato e são uma das muitas ações que os compradores deveriam ter realizado.
Como declarado, todas as ações realizadas pela Green Wave Company e analisadas acima são ações pelas quais o réu foi responsável por executar. Quanto à vitalidade das informações - está claro que este é um detalhe material, já que, como mencionado, não foi possível iniciar as atividades de construção até que o Ministério da Proteção Ambiental tivesse concluído os requisitos. Essas informações atendem ao propósito do acordo entre as partes, os requisitos estabelecidos na aprovação em princípio são condição para receber uma licença de construção, e portanto foi estipulada uma condição de suspensão no acordo de que, se a licença de construção não for concedida na data estabelecida, o acordo não será aperfeiçoado.
- O réu alega que os compradores são empresas imobiliárias com expertise na área de construção em geral e na construção e operação de postos de gasolina em particular, e que conseguiram obter todas as informações sobre o levantamento de terras em uma operação simples no site do departamento de engenharia do Município de Kfar Saba, onde encontraram, retrospectivamente e após o protocolo da reivindicação, a carta do Sr. Oren Tavor datada de 27 de abril de 2015. O réu enfatiza que este não é um comprador inexperiente, mas sim um comprador competente e experiente, e, portanto, está sujeito a um "dever reduzido de divulgação" (parágrafo 55 dos resumos). Ele também alegou que Idan queria envolver os compradores nos procedimentos para obter a licença, mas eles não estavam interessados nos detalhes do procedimento. Nesse sentido, ele se refere ao depoimento de Itzik Kalfon em nome do autor 1 (doravante: Kalfon), segundo o qual os direitos adquiridos são um "produto acabado" - uma licença para um posto de gasolina e um prédio comercial (p. 38 e p. 61 na ata de 1º de julho de 2024).
Rejeito esses argumentos; o réu assumiu para si mesmo cumprir todas as condições estabelecidas na aprovação em princípio, incluindo realizar um levantamento topográfico e completar o parecer do Ministério da Proteção Ambiental. O resumo segundo o qual a execução dessa condição foi adiada é informação que ele sabia ser o criador e que deveria ter divulgado aos compradores por iniciativa própria. Ele não pode contar com a experiência profissional dos compradores para privá-lo dessa obrigação. A posição dos compradores não indica falta de interesse no processo, mas sim seu ponto de vista claro sobre a divisão dos riscos - eles queriam firmar uma transação em que todas as condições da aprovação em princípio fossem cumpridas, sabendo que todas as ações necessárias após o recebimento da licença de construção eram de sua responsabilidade. Eles não concordaram em tomar as ações necessárias até a etapa de obtenção da licença. Por esse motivo, também estabelecem uma condição de suspensão para que o contrato entre em vigor - a conclusão das condições de aprovação em princípio e o recebimento da licença de construção até a data acordada.
- Idan testemunhou que, na data de conclusão da transação e pagamento da contraprestação total (abril de 2017), entregou aos autores todos os documentos, incluindo o levantamento histórico realizado pela ESD em 2015. O réu alega que esse depoimento indica que os autores sabiam, no máximo, naquele momento, da necessidade de realizar um levantamento do terreno.
Mesmo que essa alegação, que os autores neguem, seja verdadeira, não acredito que ela beneficie o réu. Os autores não devem buscar informações materiais que possam ser extraídas de um "saco branco contendo muitos documentos" que lhes foi entregue na data de conclusão da transação (depoimento de Idan - p. 135 da ata da audiência de 18 de novembro de 2024). Eles tinham direito de se basear na licença de construção que lhes foi apresentada, o que significa que todas as condições estabelecidas na aprovação em princípio foram cumpridas. O dever do réu era informar ativamente a eles que um dos requisitos estabelecidos na aprovação em princípio não havia sido cumprido e que sua implementação havia sido adiada para outra data.
- Não encontrei qualquer fundamento na alegação do réu em seus resumos de que o terreno foi vendido aos compradores da AS IS, quando ele não sabe se há contaminação no terreno ou não, e, portanto, a disposição da seção 16 da Lei de Venda não se aplica. O terreno foi vendido à luz do compromisso do réu de cumprir todas as condições da aprovação em princípio, e o réu deveria ter informado aos compradores que havia adiado a implementação das condições relacionadas ao levantamento do terreno e o recebimento da opinião da Unidade Regional de Proteção Ambiental para outra data.
- O último argumento do réu neste caso é que os autores não o procuraram de forma alguma com base na alegação de engano ou não divulgação dos fatos em tempo real, mas o fizeram pela primeira vez apenas em abril de 2020, após a venda do terreno para a Sadash. Segundo ele, está claro que, se os autores acreditassem que ele havia ocultado informações deles, teriam entrado em contato com ele e exigido o cancelamento do acordo. Ele acrescenta que os autores não queriam cancelar o acordo de forma alguma, considerando sua intenção de vender o terreno, e isso mostra que, se soubessem que o levantamento do terreno não havia sido concluído, isso não teria importado para a decisão deles de firmar o acordo.
Também considerei esse argumento rejeitado; de acordo com os termos do artigo 16 da Lei da Venda, é suficiente que o comprador notifique o vendedor sobre a não conformidade. Ele não é obrigado a escolher e decidir, neste momento, qual é o remédio para a violação do acordo. O aviso tem a intenção de deixar claro ao vendedor "que o comprador está interessado em se apoiar no defeito e exigir os remédios a que tem direito" (Eyal Zamir, The Sale Law, 5728-1968 339 (1987), no quadro: Interpretação das Leis dos Contratos (editado por G. Tedeschi)).