O aviso da não conformidade pode ser encontrado na conduta das partes em novembro de 2017, quando Idan enviou vários documentos a Kalfon a pedido de Calfon, e até adicionou documentos adicionais que encontrou. Entre outros documentos, um levantamento do terreno realizado pela ESD em nome do réu foi enviado a Kalfon. Após isso, houve uma conversa entre Kalfon e Lord, na qual Kalfon esclareceu que não sabia nada sobre o levantamento. Imediatamente depois, houve uma conversa entre Kalfon, Vered e Idan na qual Vered explicou ao Sr. Kalfon que era seu trabalho produzir o relatório para que o Sr. Kalfon recebesse a aprovação da Unidade Ambiental; ela perguntou diretamente a Idan se o terreno estava contaminado e ele respondeu que não poderia saber disso e confirmou que os testes necessários não haviam sido realizados sob o prédio.
O fato de que, após a descoberta da discrepância, os autores não envolveram o réu nem a Idan nos procedimentos relacionados à conclusão do levantamento não anula a causa da ação.
Dever de Divulgação - Disposições da Lei dos Contratos
- Além da violação do dever coerente de divulgação, consagrado na seção 16 da Lei de Vendas, a conduta do réu equivale à execução de um contrato de má-fé, contrariando a disposição do artigo 39 da Lei de Contratos (Parte Geral), 5733-1973. O princípio da boa-fé aplica a exigência de agir de boa-fé no cumprimento de todas as disposições do contrato, e exige que as partes do contrato ajam de forma justa e honesta. Uma das expressões do princípio da boa-fé é a proibição de uma parte de um acordo agir de forma que prejudique o espírito da transação e seus objetivos: "Quando uma parte de um contrato se comporta de maneira que prejudica o cumprimento do contrato e seu propósito, isso mina os princípios do contrato e, assim, frustra a vontade das partes, e, portanto, deve-se dizer que está agindo de má-fé. Um dos derivados dessa regra é o dever de cooperação para cumprir as expectativas razoáveis da outra parte do contrato" (Civil Appeal 1966/07 Ariel v. Egged Members Pension Fund (8 de setembro de 2010)).
No nosso caso, no período entre a conclusão do contrato e a data em que o acordo foi aperfeiçoado, o réu não está isento do dever de divulgação; O réu sabia muito bem que a execução do levantamento do terreno havia sido adiada e que não cumpriu a condição estabelecida na aprovação em princípio, mas optou por não atualizar os compradores com informações essenciais ao acordo. O silêncio e a ocultação da informação pelo réu prejudicam o espírito da transação e seus objetivos, e, portanto, equivalem a conduta de má-fé.
- Em resumo, o réu violou o dever de divulgação imposto a ele em virtude do artigo 16 da Lei da Venda e até agiu de má-fé. O réu sabia que uma condição material para receber uma licença de construção para o posto de gasolina - a conclusão do levantamento do terreno e a aprovação do Ministério da Proteção Ambiental - não havia sido concluída, e que havia uma exigência clara de não iniciar a construção antes que a pesquisa fosse concluída e a aprovação final fosse recebida. O réu sabia dessa discrepância no momento da "rescisão do contrato", ou seja, no cumprimento da condição de suspensão, e optou por não divulgá-la. Essas informações eram essenciais e essenciais para os compradores, e poderiam ter tido um impacto significativo na decisão deles de firmar o acordo. Ao fazer isso, o réu entregou aos autores uma propriedade substancialmente diferente daquela que ele se comprometeu a entregar, violando o cerne das expectativas deles em relação à transação. O réu não pode se isentar dessa obrigação com base no fato de que os compradores têm experiência, com base na alegação de "COMO ESTÁ", ou por não entrar em contato imediatamente. Essa conduta estabelece o direito dos autores à indenização pelos danos causados a eles.
O Dano
- Os autores estão pedindo compensação monetária por vários danos: o dano causado pelo cancelamento do acordo com a Sadash; despesas de financiamento devido ao tempo adicional até que o terreno seja desmaçado; despesas relacionadas à renovação da licença de construção; e despesas relacionadas ao pagamento a diversos consultores.
- Os autores alegam que foram obrigados a vender a terra para Sadash por ILS 15, 5 milhões, enquanto a terra valia ILS 19, 5 milhões. Na declaração de reivindicação, eles reivindicaram a quantia de ILS 4 milhões, que alegaram ser "a diferença no valor da terra." Em apoio a essa alegação, foi apresentada a opinião do avaliador Avi Shayo.
- O réu faz várias reivindicações relacionadas ao dano. Uma delas é a ausência de rivalidade com a autora nº 2, já que ela não é parte do acordo original. Esse argumento deve ser rejeitado. O direito de processar por quebra de contrato é cessível de acordo com a Lei de Cessão de Obrigações, 5729-1969. As empresas adicionais atribuíram ao autor 2 seus direitos completos sobre o terreno, incluindo os direitos e fundamentos decorrentes do contrato de venda. A cessão do direito foi anexada à declaração de reivindicação alterada. Em virtude desse protesto, o autor 2 assumiu o lugar das outras empresas para todos os efeitos, e os danos devido ao atraso e ao arranjo da licença foram consolidados durante o período em que o autor 2 era o proprietário dos direitos. Portanto, ela tem uma causa direta de ação contra o réu, mesmo que a cessão tenha sido feita após a aquisição dos direitos.
O réu ainda argumenta que o declarante, em nome daqueles que tinham conhecimento de sua inteligência, não compareceu ao interrogatório e que sua declaração continua, e, portanto, sua alegação deve ser rejeitada. Também achei esse argumento rejeitado; O arcabouço factual e legal de todos os autores é o mesmo. Se os outros autores provarem a reivindicação, então o autor 2 é parceiro nesse sucesso.
- Outras reivindicações do réu estão relacionadas aos danos reivindicados. O réu alega que não apenas os autores não foram prejudicados, como também ganharam ILS 4, 5 milhões com a venda do terreno. Ele enfatiza que, em seus resumos, os autores abandonaram a principal alegação de dano relativa à "diferença no valor do terreno" e levantaram uma nova reivindicação sobre "perda de fluxo de caixa", que constitui uma expansão de uma frente proibida.
O réu argumenta que a opinião do avaliador Shayo é pouco confiável, não está de acordo com as diretrizes para avaliação de postos de gasolina e apresenta outras falhas, como o uso de uma taxa de desconto extremamente baixa e a falha em reduzir o componente empreendedor. Ele enfatiza que essa avaliação contradiz uma avaliação objetiva anterior (a avaliação de Odells), que avaliava o valor do imóvel em um nível muito menor. O réu sustentou suas alegações sobre o valor do terreno na opinião do avaliador Gil Kedar, que estimou seu valor em 5 de julho de 2017 na quantia de ILS 11.390.000.