Comitê de Apelações (Centro) 15365-08-24 Arie Tussia-Cohen v. Netanya Administração de Tributação Imobiliária

Julgamento

Juiz Shmuel Bornstein, Presidente do Comitê:

Contexto Factual

1. Em 20 de dezembro de 2022, os apelantes, Aryeh e Efrat Tussia-Cohen (doravante: "os apelantes"), assinaram um acordo para a compra de uma unidade no segundo andar de um prédio na Rua HaBroshim, 24, em Ramat Hasharon, conhecido como Bloco 6415, Lote 279, sublote 2. (adiante a seguinte: "o contrato de venda; anexado como Apêndice 1 ao depoimento do Recorrido") Em troca do apartamento, que também incluía uma varanda, um telhado e duas vagas de estacionamento, os recorrentes pagaram a quantia de ILS 9.450.557 aos vendedores, Eyal Bezalel Weinberg e Yoav Weinberg (doravante: os "Vendedores").  O apartamento foi construído como parte de um projeto conjunto de autoconstrução pelos proprietários do terreno, sob uma licença de construção residencial, com os vendedores assinando um acordo com um empreiteiro executor para a entrega de um apartamento "ao incorporador", e a data de entrega conforme o acordo de execução foi marcada para 15 de março de 2023 (doravante: o "Acordo de Execução").
2. Os recorrentes apresentaram uma autoavaliação, no âmbito da qual relataram que haviam adquirido um "apartamento de luxo" que não é adequado para habitação e, portanto, deveria ser classificado como um "edifício" e a alíquota aplicável do imposto sobre compra é de 6%, conforme estabelecido no Regulamento 2(1) do Regulamento de Tributação de Imóveis (Valorização e Compra) (Imposto sobre Compra), 5735-1974 (doravante: o "Regulamento do Imposto sobre Compra"). O Recorrido, a Administração de Tributação Imobiliária Netanya (doravante: "o Recorrido"), emitiu aos Apelantes uma avaliação conforme o melhor julgamento em 11 de setembro de 2023 e determinou que o imóvel adquirido era um "apartamento residencial".  Portanto, e como este não é um único apartamento residencial pertencente aos apelantes, as alíquotas do imposto sobre compra são de 8% e 10%, conforme estabelecido na seção 9(c1f)(1) da Lei de Tributação de Imóveis (Valorização e Compra), 5723-1963 (doravante: a "Lei").  Os apelantes apresentaram uma objeção a essa avaliação em 24 de outubro de 2023, mas sua objeção foi rejeitada na decisão do recorrido de 20 de junho de 2024.  Daí o recurso.
3. Deve-se notar que, paralelamente ao processo de avaliação, os recorrentes apresentaram uma ação contra o empreiteiro executante, alegando defeitos de construção no apartamento adquirido por eles (A. 41655-11-23) e anexaram a essa reivindicação um parecer pericial em seu nome (doravante: "parecer especialista").  A declaração da reivindicação e o parecer pericial foram marcados como Anexo M/2 no presente recurso.

Resumo dos argumentos dos apelantes

4. O apartamento foi comprado inacabado e inabitável, e, portanto, os apelantes foram obrigados a alugar um apartamento por cerca de oito meses, período durante o qual concluíram o acabamento. O contrato de venda afirma em várias ocasiões que o apartamento foi vendido inacabado e que os compradores (apelantes) devem concluí-lo, com o custo real da conclusão da construção ultrapassando ILS 580.000.  O apartamento carecia de muitas facilidades essenciais, incluindo banheiros que não estavam conectados ao esgoto, falta de piso e revestimento nas banheiras, portas internas parciais, ausência de corrimão que representava perigo à vida, e a ausência de cozinha e torneiras.
5. De acordo com a redação da lei, como estava em vigor no momento da compra, um "apartamento residencial" não inclui um apartamento que não tenha obrigação do vendedor de concluir a construção. Os vendedores declararam explicitamente no contrato de venda que não se comprometem a concluir a construção do apartamento e vendê-lo como está ("COMO ESTÁ"), e, portanto, ele não deveria ser classificado como "apartamento residencial" para fins de imposto de compra.  O acordo original assinado entre os vendedores e o empreiteiro "até o ponto" foi alterado e reduzido na fase do acabamento, conforme confirmado pelo próprio empreiteiro em uma conversa com o representante do réu, já que os vendedores entenderam que não havia sentido investir em materiais de acabamento caros antes da venda.
6. O Acordo Otomano [Versão Antiga] 1916 Houve graves falhas na condução do processo pelo Recorrido. O Recorrido optou por testemunhar a Sra.  Dana Lipkis, que não lidou pessoalmente com o caso e cujo conhecimento completo do caso se baseia apenas em documentos, e, portanto, seu depoimento constitui testemunho inadmissível por testemunho de terceiros.  O Recorrido absteve-se de trazer para testemunhar as autoridades competentes que emitiram a avaliação de acordo com o melhor julgamento e a decisão da objeção (Sra.  Smadar Sommer e Sra.  Limor Georgi), e até se absteve de trazer para testemunhar os vendedores em cujas declarações ele se baseou.  Essa omissão estabelece uma presunção probatória de que, se as testemunhas tivessem sido trazidas para depor, seu depoimento teria prejudicado o Recorrido e apoiado a versão dos apelantes.

34-12-56-78 Tchekhov v.  Estado de Israel, P.D.  51 (2)

7. Outra grave falha administrativa é que a audiência da objeção foi realizada apenas por meio de uma breve conversa telefônica, sem que os recorrentes tivessem o direito de se declarar adequadamente e sem que fossem apresentados os documentos relevantes. Além disso, o réu ocultou documentos, recusou-se a divulgar todos os materiais nos quais a avaliação se baseava (como gravações das conversas) e agiu em violação do dever de justiça administrativa.  Os vendedores declararam unilateralmente a venda de um "apartamento residencial", por claro interesse econômico pessoal de declarar o imóvel como apartamento residencial qualificado para ser isenta do imposto de melhoria.
8. O preço de compra do apartamento era cerca de 20% menor do que o preço de mercado de um apartamento perfeito no mesmo prédio na época, o que indica que ambas as partes sabiam que um investimento financeiro significativo era necessário para trazer o imóvel a condição habitável.
9. Na medida em que se determine que os recorrentes devem pagar o imposto conforme a avaliação, os juros, ligações e multas acumulados ao longo dos anos e que somam dezenas de milhares de shekels devem ser reduzidos.

Resumo dos Argumentos do Recorrido

10. O apartamento comprado é um "apartamento residencial" para fins de imposto de compra, já que tanto os testes subjetivo quanto o objetivo são atendidos.
11. Citado de NevoQuanto ao teste subjetivo, o apelante admitiu em seu depoimento que a intenção dos recorrentes era morar no apartamento e, de fato, eles se mudaram. Quanto ao teste objetivo, o apartamento foi construído em um bairro residencial de acordo com uma licença de construção residencial, e como parte de um projeto de construção no qual os vendedores assinaram um acordo com o empreiteiro para a execução das obras de construção "Fausli" e "testemunha-chave".
12. Em 10 de janeiro de 2022, o prédio recebeu um "Formulário 5" da Prefeitura de Ramat Hasharon, indicando que a construção foi concluída de acordo com a permissão e que o apartamento era legalmente habitável. Além disso, o apartamento foi permanentemente conectado à eletricidade e à água (após receber o Formulário 4) e, a partir de 20 de fevereiro de 2022, os vendedores foram obrigados pelo município a pagar impostos sobre a propriedade residencial, chegando até a solicitar uma isenção para um "imóvel vazio".  A existência dessas permissões estabelece a presunção de que a construção deste é um apartamento cuja construção foi concluída, e o critério referente ao imposto sobre compra é ainda mais brando do que o imposto sobre melhoramento.
13. Como pode ser visto nas fotos tiradas dentro do apartamento pelo Inspetor da Prefeitura de Ramat Hasharon em 28 de dezembro de 2022 (apenas oito dias após a assinatura do acordo), o apartamento é rebocado e caiado com cai, piso de parquet, equipado com janelas de alumínio, venezianas elétricas, acessórios elétricos e de comunicação, churrasqueira para ar-condicionado central e banheiro revestido a cerâmica com chuveiro e vaso sanitário de vidro. Além disso, as fotos e documentos indicam que o apartamento possui uma cozinha moderna com pia, torneira e preparação para lava-louças, além de uma porta de entrada adequadamente trancada.  O fato de que alguns dos pequenos acabamentos não foram concluídos (como a instalação de um armário do banheiro) não diminui o fato de que a propriedade é um apartamento residencial.
14. Os apelantes entraram com uma ação contra o empreiteiro executor e, nesse contexto, apresentaram um parecer pericialista detalhando os defeitos construtivos do apartamento. Essa opinião prova inequivocamente que o apartamento possuía cozinha, banheiros, revestimento cerâmico e sistemas de água e eletricidade, em completa contradição com as declarações dos apelantes no presente processo.  Os apelantes acumularam muitas dificuldades e deliberadamente ocultaram a opinião do perito, chegando até a levantar falsas alegações que constituem uma extensão de uma fachada proibida e depoimentos ocupados, como a alegação de que a imagem mostrando a cozinha não é do apartamento deles.
15. De acordo com a lei e a jurisprudência, não há obrigação de testemunhar perante a parte específica que tomou a decisão, mas é suficiente para uma pessoa familiarizada com os detalhes do caso e os documentos que ele inclui. Os apelantes tiveram pleno direito de se apresentar tanto por escrito quanto oralmente na avaliação e na fase de objeção, e, de qualquer forma, de acordo com a doutrina da nulidade relativa, não há razão para cancelar a avaliação por causa desses argumentos.
16. Não há razão para isentar os apelantes de juros, vinculação e multas, em vista de sua conduta claramente de má-fé, e não há justificativa para discriminá-los em favor de qualquer outro contribuinte.

Discussão e Decisão

17. Começo dizendo que, a partir do material probatório apresentado ao comitê, fica claro que o apartamento comprado é um "apartamento residencial" para todos os efeitos, e portanto o réu estava correto ao determinar que os apelantes deveriam ser cobrados imposto de compra pela compra de um apartamento residencial que não seja um único apartamento. Além disso, a conduta do apelante no âmbito do presente procedimento, que ele testemunhou perante o comitê em um depoimento que é, no mínimo, inconsistente com a situação real, como facilmente pode ser visto pelas provas perante o comitê, incluindo fotografias mostrando o estado do apartamento próximo à data de sua compra, causou desconforto.  O resultado é que, ao determinar a base factual relevante para o presente procedimento, há uma dificuldade real em confiar no testemunho do recorrente, e a base probatória apresentada pelo recorrido, que foi consistente, clara, clara e confiável, deve ser adotada.

Portanto, o recurso deve ser rejeitado, e é isso que sugeriria aos meus colegas.

18. Como foi dito, a principal questão neste recurso é se o apartamento comprado é um "apartamento residencial" para fins de imposto de compra como posição do réu, ou um "apartamento shell" ou "edifício" como posição dos apelantes.

A Seção 9(c) da Lei, conforme redigida na época, define um "apartamento residencial" para fins de imposto sobre compra como "um apartamento que é usado ou destinado a ser usado para fins residenciais, e em um apartamento cuja construção ainda não foi concluída, exceto para um apartamento no qual não há obrigação por parte do vendedor de concluir a construção." (Deve-se notar que a definição de "apartamentos residenciais" para fins de imposto sobre melhorias é ligeiramente diferente e inclui um componente adicional, ou seja, "um apartamento usado para fins residenciais ou destinado a fins residenciais de acordo com sua natureza"). 

19. Outros Pedidos do Município 278/84 Dalia Friedman v. Land Appreciation Tax Administration (10 de agosto de 1987) (doravante: "o Caso Friedman") Foi decidido que a designação do apartamento residencial para fins de imposto sobre compra foi examinada por meio de dois testes cumulativos: um teste objetivo (potencial residencial) e um teste subjetivo (a intenção do comprador de utilizar o imóvel residencial).  Quando esses dois elementos forem atendidos, o imóvel será considerado um apartamento residencial para fins de imposto de compra.

É isso que está escrito lá: