Essa emenda não se aplica ao assunto em nossa questão, mas os apelantes buscaram aprender dela que, de acordo com a situação existente antes da emenda, um apartamento que ainda não foi concluído, como o apartamento objeto do recurso, não é um apartamento residencial. Esclareço, portanto, que não acredito que essa emenda ajude os apelantes. De fato, a definição de "apartamento residencial" foi ampliada, e agora inclui qualquer apartamento que não tenha as facilidades normalmente encontradas em um apartamento residencial, que permitam seu uso para fins residenciais, mas também um "apartamento de concha" que inclui apenas paredes externas, mas está claro que, na medida em que o apartamento está localizado nas instalações mencionadas, e que ele tem um potencial claro para habitação, e na medida em que haja intenção de usar o apartamento para fins residenciais, ele deve ser considerado um "apartamento residencial".
- Também deve ser notado que, ao longo dos anos, a jurisprudência adotou uma abordagem mais flexível em relação ao teste de designação residencial na questão do imposto de melhoramento, quando inicialmente se deu ênfase à presença de instalações físicas e acessórios que normalmente caracterizam um apartamento residencial (cozinha, banheiro, chuveiro, etc.; ver: Recurso Civil 668/82 Koresh v. Land Betterment Tax Administration (16 de maio de 1985)), enquanto posteriormente foi argumentado que o teste objetivo formal da presença de instalações físicas no apartamento não é o único e absoluto (Recurso Civil 2170/03 Marguerite Schachner v. Land Appreciation Tax Administration (12 de setembro de 2004)); Recurso Civil 1046/12 Frederic Hakim v. Netanya Land Taxation Administration (21 de janeiro de 2014)), e foi enfatizada a possibilidade do imóvel ser usado para uso residencial, enquanto foi esclarecido que todas as circunstâncias factuais concretas devem ser consideradas (ver: Comitê de Apelações 1701-07-24 Hannah Yaacobi v. Real Estate Taxation Administration (17 de agosto de 2026); doravante: "o caso Yaacobi"). Portanto, mesmo um imóvel localizado em um edifício residencial conectado à rede de eletricidade e água também pode ser considerado um apartamento residencial, mesmo que ainda não possua as instalações e cavaleiros mencionados, já que eles podem ser facilmente instalados e adicionados (ver Comitê de Apelações (Tel Aviv) 28079-10-15 Nira Maayan v. Administração de Tributação Imobiliária de Tel Aviv (19 de julho de 2020). Nem é preciso dizer que, se essa flexibilidade foi adotada para definir um "apartamento residencial" para fins de imposto de melhoria, ainda mais deveria ser adotada para fins de imposto sobre compra, como pode ser deduzido da citação acima do julgamento no caso Friedman.
- De qualquer forma, estou na opinião de que, de acordo com o teste objetivo mais restrito, que examina a existência de instalações normalmente localizadas em um apartamento residencial, e ainda mais segundo o teste mais amplo, que examina o potencial residencial, o apartamento diante de nós atende à definição de apartamento residencial para fins de imposto de compra.
- Não há disputa quanto à existência do teste subjetivo no caso em questão; A intenção dos apelantes era morar no apartamento e, de fato, em outubro de 2023 (cerca de dez meses após a compra e cerca de sete meses após a entrega da posse) eles se mudaram para lá.
- Quanto ao teste objetivo, antes de tudo, deve-se considerar o fato de que o apartamento foi construído de acordo com uma licença residencial "até o ponto", conforme especificações técnicas detalhadas que faziam parte do acordo de execução, e recebeu tanto o Formulário 4 quanto o Formulário 5 (Certificado de Conclusão). No certificado de conclusão (Apêndice 13 ao depoimento do Recorrido) foi explicitamente declarado que a construção havia sido concluída e que o edifício estava apto para uso. Além disso, o apartamento foi cobrado de impostos residenciais sobre propriedade e incluiu conexões à infraestrutura, divisão em cômodos, sistemas de ar-condicionado, piso de parquet, cozinha (incluindo uma "ilha"), portas e instalações sanitárias. Dessa forma, o apartamento diante de nós difere do apartamento discutido no caso do Comitê de Apelações (Tel Aviv) 39040-09-22 Chen Krasny v. Tel Aviv Land Taxation Administration (16 de março de 2025), em relação ao qual foi determinado que não atendia ao teste objetivo da definição de "apartamento residencial", quando o apartamento naquele caso foi descrito da seguinte forma: o teto do apartamento feito de concreto exposto; a ausência de piso final; a ausência de cozinha; a ausência de divisórias internas, a ausência de conexão permanente à eletricidade e à água, e a ausência de chuveiro. Além disso, foi feito um pedido ao município alegando que este era um apartamento de concha que não era adequado para habitação (sobre a importância que deve ser atribuída à representação do contribuinte perante o município, veja o caso Yaacobi). À primeira vista, o caso diante de nós é completamente diferente.
- 00Ao contrário da alegação dos apelantes, no contrato de venda a venda é definida como uma "unidade habitacional" e não como um apartamento de cobertura, e foi determinado que várias "conexões" foram instaladas nela. O acordo indica que o apartamento possui sistemas de ar-condicionado, eletricidade e persianas instalados, e que possui cozinha, armários e outras instalações e acessórios. Como declarado, o apartamento foi cobrado imposto sobre a propriedade residencial a partir de 20 de fevereiro de 2022, ou seja, antes mesmo de ser comprado pelos apelantes. Posteriormente, foi recebida uma isenção para "propriedade vazia". Nem é preciso dizer que isso também deve ser demonstrado que este é um apartamento residencial, mesmo que esteja "vazio".
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- Também a partir das fotografias tiradas no apartamento em tempo real - fotografias (coloridas) feitas pelo inspetor municipal que visitou o apartamento em 28 de dezembro de 2022 (Apêndice 17 da declaração juramentada); fotografias (coloridas) tiradas pelos vendedores pouco antes da entrega do apartamento e transferidas para o réu (Apêndice 15 da declaração juramentada); fotografias (em preto e branco) anexadas ao parecer pericial (marcado como Anexo M/1) - e pelo que é descrito no parecer pericial, também é possível ter uma ideia da condição do apartamento, que inclui acessórios e instalações normalmente encontrados em um apartamento residencial: Acessórios elétricos e de comunicação (incluindo tomadas, disjuntores, casas de luminárias e luminárias), revestimento de parquet, piso de deck, corrimão transparente (embora não concluído), porta e campainha de entrada, portas internas, banheiros com vasos sanitários instalados, chuveiro com chuveiro e painel, revestimento cerâmico, gesso e tinta, cozinha moderna incluindo uma "ilha", torneira e tomadas, um ar-condicionado central "churrasqueira", conexão com máquina de lavar, janelas de alumínio, persianas elétricas.
- A compra do apartamento em status AS-IS e o fato de que algumas das obras de acabamento não foram concluídas, ou de haver defeitos de construção no apartamento pelos quais foi movida uma reivindicação contra o empreiteiro executante, não prejudicam sua classificação como "apartamento residencial", especialmente quando parece que o acabamento é relativamente menor, certamente aos olhos de uma pessoa razoável, e como pode ser visto pelo material do arquivo, incluindo a opinião do especialista. De fato, é possível que os apelantes tenham buscado modernizar seu apartamento, fazer algumas alterações de projeto, incluindo mudanças cujo custo não é negligenciável, e para não satisfazer o apartamento com o padrão que o empreiteiro de execução deveria entregar conforme o acordo de execução, mas não acredito que isso seja suficiente para transformar o apartamento em um apartamento de concha ou em um "edifício".
Veja que, se esse fosse o caso, o resultado seria que, sempre que reformas forem realizadas em um apartamento residencial, e certamente reformas extensas que incluem a substituição de utensílios sanitários, a troca da cozinha, dos armários de parede, etc., o apartamento durante o período das reformas seria um "prédio" com tudo o que isso implica. Esse resultado é irrazoável e contradiz a ideia por trás dos arranjos especiais relacionados a apartamentos residenciais - o alívio fiscal para um único apartamento residencial e, por outro lado, o aumento de imposto para um apartamento residencial que não é um único - e este caso vai provar isso.
- Quanto ao contrato de venda, ele indica de fato que as obras de acabamento não foram concluídas ao final das obras, mas não inclui detalhes sobre aquelas obras que ainda não foram concluídas, e o réu está correto ao afirmar que esse é o dever dos apelantes. Além disso, este é um apartamento que foi vendido quando, junto com ele, os vendedores transferiram seus direitos para os recorrentes sob o contrato de execução, que inclui o compromisso de construir um apartamento "até o ponto de chave". De acordo com a definição de "apartamento residencial", isso é suficiente para classificar o imóvel como "apartamento residencial". Acrescento que o caso em questão é mais semelhante ao discutido no caso do Comitê de Apelações59441-10-17 Mary Lesman v. Central Real Estate Taxation (Nevo 27.4.2020), em oposição ao caso discutido no caso do Comitê de Apelações 2651-05-23 Mike Menashe Michaeli v. Central Real Estate Appreciation Tax Administration (12 de janeiro de 2026) (vale ressaltar que um recurso foi aberto contra a decisão no caso Michaeli que ainda não foi decidida).
- Além disso, os vendedores reportaram a transação como uma transação para venda de um "apartamento residencial qualificado" e solicitaram um cálculo linear do beneficiário de acordo com a seção 48A(b1)(5) da Lei de Tributação Imobiliária. À primeira vista, este relatório não apenas não contradiz o contrato de venda, mas, como declarado, é consistente com as provas e anexos apresentados no âmbito deste procedimento, que indicam que o apartamento de fato não era um "apartamento de cobertura", como alegado, mas sim um apartamento residencial para todos os efeitos. O vendedor afirmou na declaração que apresentou ao réu (Apêndice 14 da declaração em nome do réu) que, no momento da venda, o apartamento estava conectado à eletricidade e água, dividido em cômodos e incluía banheiros instalados e uma cozinha. Na medida em que os apelantes discordam dessa versão do vendedor, não houve impedimento para seu tempo, e eles não o fizeram, portanto isso é obrigação deles. De qualquer forma, esta declaração é consistente com o restante do material, e especialmente com as fotografias do apartamento, que nos permitem obter uma impressão não mediada do estado do apartamento próxima à data de sua compra.
- Não acredito que seja possível atribuir aos vendedores a intenção de apresentar um relatório que não corresponda à condição do apartamento, apenas para evitar impostos, especialmente considerando que esse valor fiscal é relativamente baixo (ILS 14.000). Mesmo o argumento de que foi acordado entre os vendedores e os apelantes de que os vendedores não apresentariam um pedido de isenção do imposto de melhoria foi feito em vão e sem qualquer referência, e de qualquer forma, mesmo que tal acordo existisse, isso não altera a conclusão em questão.
- A tudo isso, deve ser acrescentado que os apelantes apresentaram, conforme declarado acima, uma ação judicial contra o empreiteiro por defeitos que foram descobertos, segundo eles, no apartamento, e anexado à acusação o parecer perital, que visitou o apartamento em 13 de fevereiro de 2023, antes da entrega da posse aos apelantes e um ano após a entrega aos vendedores. Dessa opinião, que se refere a vários defeitos no apartamento e nas instalações localizadas, pode-se saber que naquela época o apartamento incluía revestimento em parquet, revestimento cerâmico nos banheiros, paredes caiadas com cai, porta de sala segura, vários vasos sanitários, preparação para máquina de lavar e uma cozinha com pia e torneira. De fato, a opinião diz respeito a vários defeitos no apartamento, mas é justamente a partir dele que podemos aprender que este é um apartamento que inclui todas as facilidades essenciais para o propósito de viver, e no máximo que suplementos não materiais são necessários, de acordo com as intenções da pessoa razoável.
- Deve-se notar que os apelantes optaram por não anexar à sua declaração a declaração de reivindicação e a opinião do perito, mas apenas o acordo de liquidação assinado com o empreiteiro (Apêndice 2 à declaração dos apelantes). Segundo o réu, que não foi ocultado, ele entrou em contato com os recorrentes para receber os documentos do arquivo da reivindicação, mas os apelantes alegaram que não possuíam o arquivo. Portanto, o réu apresentou um pedido de revisão ao tribunal, que, como se veio ver, os apelantes se opuseram, conforme consta do documento marcado como prova M/2. No final, o tribunal aprovou o pedido e os documentos do arquivo chegaram ao réu, incluindo a referida opinião. Nem é preciso dizer que essa conduta dos apelantes, que buscaram ocultar do réu e do comitê de apelação um documento tão importante e vital, que é mais relevante para fins de decisão da questão em disputa, constitui uma falta significativa e até exigente de boa-fé.
- Neste ponto, é até apropriado prestar atenção à conduta do apelante em seu contra-interrogatório na audiência probatória, quando lhe foi mostrada a fotografia da cozinha tirada no apartamento (página 231 do depoimento juramentado do réu). Curiosamente, o apelante alegou em seu interrogatório que aquele não era seu próprio apartamento, mas talvez outro apartamento no prédio. Dessa forma, o apelante continuou a argumentar, mesmo quando lhe foi apresentada a mesma fotografia (em preto e branco) que o perito em seu nome anexou na ação que apresentou contra o empreiteiro (p. 106 de M/1). Também é intrigante para sua versão que ele não conseguiu obter o material original do perito, incluindo as fotografias coloridas anexadas à opinião. Considerando a importância do assunto e seu impacto na questão da confiabilidade do depoimento do recorrente, achei apropriado apresentar o que ele declarou em seu depoimento, e de forma detalhada (transcrição de 3 de dezembro de 2025, pp. 26, s. 10 - p. 28, s. 12; ênfases adicionadas):
"Adv. Wheeler: Refiro-me à página 106, meritíssimo, na foto de baixo abaixo vemos uma cozinha, também vemos na foto de cima as duas janelas, é uma espécie de apartamento duplex com uma vitrine que precisa ser construída ali, que provavelmente foi o que foi construído. Agora, quero mostrar a foto na página 106 e compará-la com a foto para mim, página 106 do depoimento do réu, e comparar com a foto da página 231 do depoimento do réu e me dizer se não é a mesma cozinha. Você pode ver exatamente a torneira, seu ângulo.