Além disso, e no exame de mais do que o necessário, os autores argumentam ainda que, mesmo no nível jurídico, os réus não têm direito adquirido de adicionar terrenos ou à realização independente dos supostos direitos de construção, de forma que, em qualquer caso, anule suas reivindicações quanto ao direito à contraprestação adicional em relação a eles. Nesse sentido, foi especificado que uma condição para a realização dos direitos de construção é a obtenção do consentimento de 75% dos proprietários de apartamentos do condomínio (de acordo com a disposição do artigo 71B da Lei de Terras). Segundo os autores, com relação à maioria exigida acima, mesmo que os proprietários dos apartamentos ampliados possam ser considerados como silenciosos quanto a se oporem à adição de prédio que teria sido solicitada pelos réus, em qualquer caso os réus não teriam alcançado a maioria de 75%, dado que 13 dos proprietários dos pequenos apartamentos (que fazem parte dos autores) se recusam a exercer os direitos de construção dos réus. Diante disso, argumentou-se que, na ausência de consentimento legal - não há possibilidade de exercer esses direitos e, de acordo com isso, não é possível se basear em uma alegação teórica de direitos não utilizados para justificar a recusa em assinar o acordo Pinui-Binui.
- Os autores apontam ainda que o projeto, em sua forma atual, apresenta uma taxa razoável de lucro empreendedor de 16,2%, de acordo com o exame econômico realizado conforme a Norma 21. Levando em conta o exposto, os autores enfatizam que qualquer aumento adicional na consideração para os réus ou para todos os apartamentos originais prejudicará severamente a viabilidade do projeto e o frustrará. Além disso, com base nas respostas às perguntas de esclarecimento feitas ao perito, os autores afirmam que as condições do mercado até pioraram desde a data do estudo de viabilidade econômica do projeto, fato que restringiu ainda mais a margem de erro econômico.
- Nos resumos da resposta em seu nome e em resposta aos argumentos dos réus de que, no momento em que a reivindicação foi apresentada, o acordo Pinui-Binui não foi assinado pela maioria atribuível, conforme exigido pela Lei Pinui-Banui, os autores alegam que as alegações dos réus não têm fundamento. Isso porque, no momento em que a reivindicação foi apresentada, o acordo foi assinado pelos proprietários de 28 apartamentos dos 32 apartamentos do complexo. Foi ainda argumentado que as reivindicações dos réus, nesse contexto, constituem uma ampliação da fachada e não passam de uma tentativa dos réus de se retirar do acordo processual, na qual renunciaram a essas reivindicações e concordaram que a questão seria decidida com base na opinião do perito. Além disso, segundo os autores, essas alegações dos réus 1-6 foram rejeitadas por decisão administrativa final do Comitê Distrital de 23 de outubro de 2023, e não deveriam poder atacar indiretamente essa decisão. Com relação a essa última alegação, os autores argumentaram ainda relativamente aos réus 7-10 (que são herdeiros do falecido Gila Schorr) que as reivindicações destes últimos nesse contexto deveriam ser rejeitadas, pois não esgotaram legalmente os processos administrativos.
- À luz de tudo o exposto, os autores alegam que há espaço para aceitar a reivindicação e ordenar a concessão da liminar que instrua os réus a assinarem o acordo de evacuação-construção.
- Como declarado, os autores continuaram a exigir um remédio monetário alternativo, mas esse recurso foi mantido por eles.
- Os autores ainda alegam que, ao decidir sobre os custos do processo, deve ser considerada o fato de que os réus persistiram em sua recusa em assinar o acordo Pinui-Binui mesmo após a apresentação do parecer pericialista do tribunal, no qual todos os seus argumentos foram rejeitados e ficou claro que sua recusa era irrazoável e que as contraprestações apresentadas a eles eram justas, razoáveis e equitativas.
as alegações dos réus;
- Os réus, por outro lado, alegam que a ação deve ser arquivada, já que sua recusa em assinar o acordo de evacuação-reconstrução é razoável e justificada. Isso se deve essencialmente ao fato de que o acordo se baseia em um valor incorreto de área, que omite cerca de 8 metros quadrados da área legal e proprietária de seus apartamentos (67,6 metros quadrados na permissão original de 1974, em vez dos 60 metros quadrados registrados no acordo) e não oferece contraprestação adequada pelos direitos de construção não utilizados. Segundo os réus, essa disputa causa uma perda econômica de cerca de ILS 500.000 por apartamento e reduz a lucratividade do projeto para um nível não lucrativo de 9,2%.
- Assim, e com mais detalhes, os réus começam argumentando que, como a área de seu apartamento conforme a permissão é de cerca de 68 metros quadrados - conforme aprovado por um perito em nome do tribunal - o intervalo de 8 metros quadrados entre essa área e a área de seu apartamento especificado no acordo Pinui-Binui (60 metros quadrados) deve ser adicionado à área do apartamento de consideração ao qual têm direito. Os réus ainda argumentam que, devido ao alargamento da fachada, o argumento dos autores neste assunto em seus resumos é que não deve ser atribuída importância a essa abertura de área. Isso porque, no quadro dos parágrafos 61 e 73-74 de sua declaração de reivindicação, os autores admitiram que o cálculo da área existente dos apartamentos e as considerações propostas foram baseados exclusiva e diretamente na área da licença original de construção do edifício de 1974. Além disso, segundo os réus na declaração de ação, os autores até acrescentaram e fundamentaram seus argumentos sobre a irrazoabilidade da recusa dos réus na suposição factual de que os apartamentos pequenos receberão uma ampliação de 18 metros quadrados no quadro do projeto, enquanto os apartamentos grandes ampliados receberão uma ampliação de 12 metros quadrados. No entanto, segundo os réus, durante o decorrer do procedimento, essa suposição básica foi provada incorreta, já que os apartamentos pequenos recebem apenas 18 metros quadrados adicionais. Isso porque o perito do tribunal confirmou categoricamente que a área real e legal dos apartamentos originais é de 67,6 metros quadrados (e cerca de 68 metros quadrados em uma área arredondada), e não 60 metros quadrados, como arbitrariamente e unilateralmente determinado pelo incorporador no acordo. Os réus enfatizam que esta não é uma área construída sem permissão em seu apartamento. Na verdade, faz parte de uma área original, legal, aprovada e proprietária do apartamento que não foi levada em consideração. Nessas circunstâncias, os réus alegam que a dedução de aproximadamente 8 metros quadrados de área construída legalmente da base para calcular as considerações constitui uma violação direta e desproporcional de seu direito constitucional de propriedade, o que estabelece um motivo razoável e justificado para recusa conforme o artigo 2(b)(1) da Lei de Evacuação e Construção. Segundo os réus, seus argumentos a esse respeito já foram levantados no âmbito das negociações ocorridas ao longo dos anos, nas quais os réus chegaram a propor nomear um avaliador acordado para o assunto. No entanto, os autores não concordaram com isso.
- Os réus ainda alegam que, além disso, têm direito a contraprestação pelos direitos de construção não utilizados em seus apartamentos. Quanto a isso, argumenta-se que isso não é uma exigência de favor ou extorsão, mas sim uma exigência que é um derivado direto do valor econômico e de avaliação real da propriedade proprietária que os réus concedem ao incorporador no estado de entrada do projeto. Assim, segundo os réus, eles trazem consigo para o projeto uma propriedade valiosa na forma de direitos de construção não utilizados, no escopo de cerca de 25-26 metros quadrados para cada apartamento (isso contrasta com a maioria dos autores, que já realizaram seu potencial de expansão ao longo dos anos em virtude do plano Gav/386). Alega-se que esses direitos são transferidos integralmente ao incorporador para fins de construção de uma nova torre residencial que inclui 96 unidades habitacionais. Segundo os réus, no quadro da jurisprudência, foi determinado que direitos de construção não utilizados são ativos de grande valor econômico que pertencem ao proprietário do apartamento. Argumentou-se que essa determinação foi até confirmada pelo perito do tribunal, que confirmou em sua opinião e em seu interrogatório (na página 21, linhas 3-7 da transcrição) que esses são direitos de valor econômico e que a aplicação de um coeficiente de 0,44 em relação a esses direitos é razoável e avaliativamente aceitável. Foi argumentado que ignorar o valor econômico desses direitos, ou conceder considerações simbólicas e inadequadas por eles, constitui a desapropriação de uma parte significativa de seus bens pelos réus em favor de subsidiar os inquilinos que ampliaram seus apartamentos ou em favor de aumentar os lucros do incorporador, prejudicando seriamente o equilíbrio econômico exigido na situação atual.
Os réus argumentam ainda que, a esse respeito, o argumento dos autores em seus resumos de que os direitos de construção não utilizados, em virtude do plano Gav/386, expiraram e não podem ser exercidos de forma independente, e, portanto, não têm valor econômico. Argumenta-se que essa é uma alegação infundada do ponto de vista do planejamento e avaliação, já que esses direitos existiam e eram arbitrários na véspera do projeto e foram transferidos integralmente para o incorporador com o objetivo de aumentar o volume de novas construções e comercializar os apartamentos do incorporador no novo projeto. Portanto, argumentou-se que esses são direitos que o incorporador faz uso direto e comercial para maximizar seus lucros. Nesse contexto, os réus enfatizam que o simples fato de o incorporador ter considerado adequado conceder aos proprietários dos pequenos apartamentos 6 metros quadrados adicionais pelos direitos de construção não utilizada constitui uma admissão substancial e clara de que esses direitos têm valor econômico independente, o que exige a provisão de contraprestação separada e apropriada. Portanto, argumentou-se que a disputa entre as partes não gira em torno da própria existência de um valor econômico para os direitos de construção não utilizados, mas apenas da questão do escopo adequado da contraprestação desses direitos. Argumentou-se que, como o perito em nome do tribunal confirmou que o coeficiente razoável e aceitável para os direitos era 0,44, a base profissional na qual os autores buscavam se apoiar para justificar o aumento discriminatório estabelecido no acordo foi omitida. Quanto à opinião do perito do tribunal, os réus argumentam que o argumento do perito de que os pequenos apartamentos recebem consideração excessiva deve ser rejeitado. Isso porque, em sua abordagem a essa determinação, o perito ignora o fato de que a diferença na porcentagem de expansão física no projeto atual não decorre de um benefício excessivo dado aos réus, mas sim resultado direto do fato de que os proprietários dos apartamentos ampliados já consumiram, exerceram e realmente desfrutaram de seus direitos de construção no passado e ampliaram seus apartamentos conforme a lei na véspera do projeto. Isso enquanto os réus preservaram seus direitos como um ativo proprietário não utilizado - que eles trazem para o projeto atual. Diante disso, argumentou-se que comparar sua adição física com a adição de alguém que já exerceu seus direitos no passado é uma clara avaliação e distorção econômica.