Para completar o quadro, observo que , na seção 1 da lei, uma "transação Pinui-Binui" é definida como: "um contrato entre um incorporador e um proprietário de apartamento em um condomínio, segundo o qual o proprietário do apartamento no condomínio se compromete a vender seus direitos nele, total ou parcialmente, com o objetivo de demolir o condomínio e construir um novo condomínio em seu lugar, de acordo com o plano Pinui-Banui..."
E uma maioria privilegiada dos proprietários de apartamentos é definida como:
"Os proprietários de apartamentos no Cluster Pinui & Binui, que possuem pelo menos dois terços de todos os apartamentos do Cluster, também atendem aos seguintes dois:
(1) Eles possuem pelo menos três quintos dos apartamentos de cada condomínio no mesmo agrupamento, mas no caso de um condomínio que tenha apenas quatro ou cinco apartamentos - eles possuem pelo menos três dos apartamentos do condomínio, e há mais de dois proprietários de apartamentos no condomínio;
(2) Mais da metade da propriedade comum em cada condomínio desse agrupamento fica adjacente aos seus apartamentos;
- Nocaso Schwarzberger, a Suprema Corte refletiu a posição expressa pelo legislativo nessa lei:
"Ao promulgar a Lei Pinui-Binui, o legislador expressou sua posição de que o direito do proprietário de um apartamento em um condomínio não é absoluto, e que o interesse da maioria dos proprietários de apartamentos em um condomínio e o interesse público em incentivar projetos de evacuação e construção têm poder suficiente para justificar um dano proporcional à propriedade do inquilino recalcitrante."
Essa posição incorpora um equilíbrio que deve ser alcançado entre os interesses conflitantes no contexto de projetos desse tipo - o interesse da maioria dos proprietários de apartamentos e o interesse público versus o dano à propriedade do inquilino que se recusa a fazer o projeto. Isso ocorre no fato de que o direito à propriedade faz parte dos direitos humanos segundo a Lei Fundamental: Dignidade Humana e Liberdade e, portanto, deve ser violado apenas para um propósito adequado e em um grau que não exceda o necessário, mas, ao mesmo tempo, "o status constitucional do direito de propriedade não significa que, em qualquer caso em que esteja em jogo diante de interesses conflitantes, a balança esteja inclinada a seu favor. Não é um direito absoluto, e às vezes uma violação dele será reconhecida como necessária. (ibid. no parágrafo 22).
- Com relação ao direito de propriedade do indivíduo no contexto de um condomínio, já nas notas explicativas do Projeto de Lei Pinui-Banui, foi observado que, ao equilibrar os interesses entre o interesse público e a maioria dos proprietários de apartamentos e o direito de propriedade do proprietário oposto, a fraqueza relativa da propriedade do indivíduo também deve ser refletida quando estamos lidando com o direito a um condomínio (as notas explicativas nas pp. 198-199). No caso Schwarzberger , a Suprema Corte (no parágrafo 20 da decisão) citou como relevantes, no contexto da relativa fraqueza do direito de propriedade no presente caso, as palavras do deputado Nissan Slominsky, em uma discussão realizada no Knesset em 19 de julho de 2005, na qual o projeto foi aprovado em primeira leitura:
"... Embora pareça que isso seja uma entrada no domínio privado, o tribunal já decidiu que qualquer pessoa que comprar um apartamento em um condomínio... é acusada de concordar antecipadamente em abrir mão de parte da autonomia proprietária que adquiriu e de todas as outras coisas. Porque, assim que vai morar em um condomínio, ele se define antecipadamente como alguém que aceita a sociedade como parte do assunto."
- Quanto à questão do equilíbrio entre o direito da minoria em seu apartamento e o interesse da maioria, que em minha opinião também tem implicações para a forma como a razoabilidade da recusa da minoria é examinada, fui requerido em outro recurso - Civil (Distrito de Tel Aviv) 13039-12-20 Yosef Nissani v. Amnon Habib (26 de abril de 2021) (doravante: o "caso Nissani"). Vale ressaltar que o caso Nissani gira em torno de um projeto de renovação urbana conforme as disposições da TAMA 38, ou seja, um que é regido pelas disposições da Lei de Reforço, mas o que foi dito lá sobre a natureza do direito de propriedade de um proprietário de apartamento em seu apartamento também é relevante aqui. No caso Nissani , abri e expressei minha opinião de que, em relação à violação substantiva dos direitos da minoria, supostamente, sob o pretexto de proteção proprietária dos direitos dos proprietários do condomínio, é possível bloquear qualquer iniciativa de fazer alterações no condomínio. A isso, deve-se acrescentar que a base da objeção do proprietário ao projeto pode, por um lado, ser por razões substantivas e, por outro, arbitrariedade ou desejo de extorsão. Diante disso, o tribunal deve examinar as razões de razoabilidade, incluindo a natureza da infração do direito de propriedade, levando em conta a essência do direito proprietário concreto. Quanto a esse direito, esclareci no caso Nissani que sou parceiro na análise, conclusões e decisões, tomadas pelo Tribunal Distrital de Haifa, pelo Honorável Juiz Cohen Other Municipal Motions (Distrito de Hai) 899-03-09 Sarah Kletzuk v. Zvi Oron (29/04/10) (doravante: "o caso Kletzuk") (que também foi refletido no livro de Micha Gidron e Aharon Namdar, TAMA 38 (5761), pp. 437-439). Assim, desde o início, o Honorável Justice Cohen, no caso Kalchuk, encontrou uma distinção entre duas abordagens quanto ao alcance do direito de propriedade e sua proteção - a primeira sendo a "proteção da propriedade" - que é: "um direito básico de grande poder. De acordo com essa abordagem, cada pessoa tem o direito de fazer com sua propriedade o que desejar, sujeita às limitações da lei, e uma pessoa não tem direito de prejudicar a propriedade de terceiros. Essa abordagem também se aplica aos direitos de propriedade dos proprietários de apartamentos em um condomínio, tanto em relação aos direitos de propriedade sobre os apartamentos que possuem quanto aos direitos de propriedade em partes da propriedade comum. No âmbito dessa abordagem, a construção de novos apartamentos no condomínio "dilui" os direitos dos proprietários de apartamentos existentes na propriedade comum, e, assim, seus direitos de propriedade são violados. Isso também confere o direito de cada proprietário de apartamentos de se opor à construção de novos apartamentos no edifício. "
e a segunda é a "proteção da responsabilidade" - ") ou, pelo outro nome - a defesa da responsabilidade), derruba o direito de veto da minoria, que é responsável por impedir o benefício para todos os parceiros. No entanto, quando o benefício ao público causa dano à minoria, a minoria terá direito a receber compensação pela violação de seu direito proprietário. O exercício da proteção de responsabilidade pode, nos casos apropriados, servir como uma ferramenta eficaz para equilibrar direitos proprietários conflitantes."