À luz do exposto, considero necessário ser preciso e determinar que, em minha opinião, as questões conforme decididas pelo juiz Cohen no caso Kletzuk, no que diz respeito à fraqueza da proteção do direito de propriedade, no contexto de um projeto de reforço, e certamente com a intensidade que foram determinadas, são apropriadas para casos em que o direito de propriedade sobre a propriedade comum é violado, mas um inquilino cujo direito é violado terá direito a uma proteção mais ampla.
- Uma vez esclarecido o acima referido, passarei à análise do acordo estabelecido na Lei Pinui-Banui. De acordo com esse acordo, quando a maioria dos proprietários concorda, conforme exigido dos proprietários, com um projeto Pinui-Banui, a recusa de um proprietário que não seja razoável para a transação "não está mais dentro do escopo do "conjunto de direitos" do proprietário, semelhante a outros usos proibidos. O proprietário de um apartamento em um condomínio designado para evacuação e construção, como mencionado acima, não tem mais o direito de fazer uma recusa irrazoável sem assumir responsabilidade por ela. Essa restrição constitui, de fato, uma certa violação da liberdade do proprietário do apartamento de fazer o que quiser com sua propriedade, mas essa infração é feita equilibrando seu direito tanto com o interesse público de melhorar as condições habitacionais nos complexos Pinui & Binui quanto com o direito dos outros proprietários de usar seus imóveis que os beneficie (recebendo um apartamento moderno, geralmente maior, após a conclusão do projeto Pinui & Binui). Além disso, o mecanismo coletivo de tomada de decisão estabelecido na lei, segundo o qual somente quando houver maioria privilegiada dos proprietários de apartamentos seus arranjos se aplicarão, assim como as medidas tomadas pela lei para garantir que somente se um proprietário recusar uma contraprestação justa pelo seu apartamento, ele será reconhecido como um inquilino recalcitrante cuja recusa é irrazoável, também atenuam a infração do imóvel, mesmo que não seja evacuada." (ibid., parágrafo 24)
- E qual é a recusa que será considerada uma recusa razoável segundo a Lei Pinui-Banui?
No âmbito da seção 2(b) da Lei, foi estabelecida uma lista que não está fechada (veja o caso Schutzberger no parágrafo 30), que inclui os seguintes fundamentos para recusa: a inviabilidade da transação Pinui-Binui em questão (seção 2(b)(1) da Lei Pinui-binui; o proprietário do apartamento que recusa não teve oferta de moradia alternativa durante o período de construção do novo edifício, nem moradia adaptada às suas limitações ou às limitações de um familiar morando com ele (seção 2(b)(2) da Lei; nenhuma garantia adequada foi oferecida para a transação (seção 2(b)(3) da lei); existem circunstâncias pessoais especiais para o proprietário recusar do apartamento, devido às quais a execução da transação de evacuação e construção, sob as condições acordadas com os outros proprietários, é irrazoável (seção 2(b)(4) da lei; o apartamento de contraprestação não inclui ajustes como eram no apartamento original para uma pessoa com deficiência ou seu familiar que mora com ele, nem o valor dos ajustes existentes; o proprietário que recusa o apartamento é uma pessoa idosa que vive no apartamento e não recebeu uma alternativa conforme especificado na lei, além da possibilidade de receber um apartamento de contraprestação (seção 2(b)(6) da lei).
- Como, no presente caso, os réus levantaram um argumento sobre a viabilidade da transação, considero ainda notável que, no quadro da jurisprudência, foi determinado que o ônus de provar a viabilidade de uma transação de evacuação-reconstrução recai sobre os autores sob esta lei (o caso Schwartzberger na seção 32), porém, na medida em que um avaliador de evacuação-reconstrução determina que a transação é economicamente viável, presume-se que a transação é economicamente valiosa, a menos que se prove o contrário (seção 2(b)(1) da Lei). Quanto à forma como a viabilidade econômica de uma transação de evacuação-reconstrução é examinada, foi determinado que ela será examinada:
"Naturalmente, de uma perspectiva objetiva que examina o projeto como um todo, e não do ponto de vista subjetivo de cada um dos proprietários de apartamentos... Nesse contexto, deve-se acrescentar que, ao examinar a viabilidade da transação, o tribunal deve lembrar que os proprietários de apartamentos têm direito a uma contraprestação razoável e justa, mas não necessariamente a uma distribuição igual dos lucros do projeto entre eles e seus incorporadores. Isso considerando que estes últimos realizam todas as ações necessárias para executar o projeto e arcam com os custos e riscos de sua falha. Reforço para essa abordagem também pode ser encontrado no padrão relevante do Land Apppraisers Council, que define critérios para um exame de avaliação de planos de evacuação e construção e estabelece um princípio orientador quanto à análise da contraprestação para os proprietários de apartamentos, segundo o qual: