A partir daí, o especialista passou a examinar as questões neste caso.
- a área dos apartamentos originais;
Foi detalhado que, no caso específico, a área dos apartamentos listados no documento de registro de terras é de 61,3 metros quadrados por apartamento, mas esse registro não reflete a situação real. Isso ocorre porque as licenças de construção foram emitidas para a expansão dos apartamentos sem alteração da ordem do condomínio e, além disso, porque a área dos apartamentos originais, de acordo com a licença original para o edifício, é aproximadamente 67,6 metros quadrados (semelhante à reivindicação dos réus para uma medida de cerca de 68,4 metros quadrados), enquanto a área listada no documento é de 61,3 metros quadrados e a área determinada no acordo é de 60 metros quadrados.
- Quanto aos argumentos dos réus de que havia espaço para estabelecer um coeficiente de planejamento mais alto para a opção de planejamento do que eles tinham para uma expansão de 25 metros quadrados, o perito começou e observou que, no nível normativo em princípio, existem três níveis no contexto desta questão - o primeiro em relação às autoridades de planejamento - que gira em torno da conexão entre direitos não utilizados e o escopo do projeto aprovado pelas autoridades de planejamento; o segundo - o nível de relações entre o incorporador e os proprietários de apartamentos, que gira em torno da viabilidade econômica em relação a todas as considerações apresentadas pelo incorporador versus aquelas concedidas por ele; e o terceiro - o nível de relações entre os próprios proprietários de apartamentos - onde a igualdade em consideração deve ser mantida.
Quanto ao primeiro nível - ou seja, o reconhecimento de direitos não utilizados no processo de planejamento - o especialista observou que, embora conforme a Norma 21.1, direitos de construção não utilizados devem ser considerados ao determinar o escopo da nova construção no projeto. No entanto, foi esclarecido que, na prática, essa não é uma disposição vinculativa e que as autoridades de planejamento não a implementam de forma uniforme, especialmente em casos em que aumentar o volume de construção vai contra as tendências de planejamento.