Quanto ao aspecto do avaliador, o perito determinou que, de acordo com o Padrão 21.1, há de fato um valor econômico e de avaliação para direitos de construção não utilizados, e um coeficiente de 0,44 foi reconhecido (conforme alegado pelos réus).
No entanto, segundo a abordagem do perito, esse é um coeficiente teoricamente razoável se fosse examinado independentemente das circunstâncias concretas. No presente caso, o perito observou que, de acordo com o exame das áreas dos apartamentos em condição permitida - ou seja, de acordo com as licenças de construção - no presente caso - não se pode ignorar que os proprietários dos pequenos apartamentos originais, incluindo os réus, já estão recebendo uma ampliação significativa de 10,4 metros quadrados de área de licenciamento (de 67,6 metros quadrados na permissão para futuros 78 metros quadrados), enquanto os apartamentos ampliados recebem (em comparação à sua área real) uma ampliação de apenas cerca de 1,7 metro quadrado (já que sua área de acordo com a permissão de construção e medida por ele é de 96,3 metros quadrados). Diante dessa lacuna, que concede aos apartamentos originais a maior parte dos direitos adicionais de construção (cerca de 86% da área adicional total para os proprietários), o perito determinou que não há razão para conceder aos réus área adicional além dos 78 metros quadrados oferecidos no acordo, já que os apartamentos dos réus já recebem uma área relativamente maior nos futuros apartamentos em comparação com a área efetiva permitida.
Como resumo, foi determinado que, nos dados do projeto, levando em conta a área de licenciamento dos apartamentos originais e ampliados e a área proposta dos futuros apartamentos, o coeficiente e a adição já concedidos aos apartamentos originais, levando em conta o aspecto do avaliador, que por si só é considerado razoável, e, por outro lado, levando em conta a intensidade da diferença em relação à contraprestação por todos os apartamentos, é razoável e não há razão para ceder em troca de espaço adicional para os apartamentos dos réus além do que já lhes foi oferecido.
- Pergunta 3: A Razoabilidade da Taxa de Lucro Empreendedor
O especialista determinou que a taxa razoável de lucro para projetos desse tipo é de cerca de 16% nas condições atuais do mercado. De acordo com os exames econômicos realizados em 2021 e 2023, a taxa de lucro do projeto em sua forma atual é de 16,2% e 17,2%, e, portanto, constitui, respectivamente, um lucro razoável e aceitável para um avaliador.