O perito ainda enfatizou que cumprir as exigências dos réus reduzirá o lucro empreendedor para níveis não econômicos: Assim, segundo os detalhes, aumentar as áreas para todos os proprietários de acordo com as licenças de construção reduzirá o lucro para 10,8%; conceder mais 5 metros quadrados apenas aos apartamentos originais reduzirá o lucro para 14,6%; e a combinação dos dois requisitos reduzirá o lucro para apenas 9,2% e impedirá o projeto.
- Perguntas de Esclarecimento e Respostas de Especialistas
As partes encaminharam as perguntas de esclarecimento ao perito, que respondeu em 2 de março de 2026, conforme detalhado abaixo:
Em nome dos réus, foi feita uma pergunta sobre o coeficiente equivalente que é adequado para os direitos de construção apenas do ponto de vista do avaliador. Foi ainda observado pelos réus que, segundo a opinião, a área adicional para direitos de construção não utilizada é de apenas 8 metros quadrados (coeficiente de 0,32). Em resposta a essa pergunta, o perito esclareceu que a aplicação de um coeficiente de 0,44, independentemente das circunstâncias concretas, é irrazoável nas circunstâncias do caso. Quanto a isso, o perito reiterou que os pequenos apartamentos recebem um total de uma área adicional de 10 metros quadrados, em contraste com os grandes apartamentos que recebem uma área adicional de 1,7 metro quadrado, e em sua opinião, nos dados do projeto, não há razão para ceder em troca de espaço adicional para os apartamentos dos réus além do que já foi oferecido. Foi ainda esclarecido que a parcela proporcional da área adicional no acordo, para os apartamentos originais em oposição aos apartamentos ampliados, é de 60% (18 metros quadrados contra 30) e que varia no caso da aplicação de um coeficiente de 0,44 nos direitos de construção não utilizada para 66% = 23/35 metros quadrados. Foi ainda detalhado que, quando a proporção da parcela proporcional na adição de área é levada em consideração, em relação às licenças de construção, é obtida uma taxa de 10,4/12,1 metros quadrados em relação ao apartamento original, que varia no caso de aplicar um coeficiente de 0,44 nos direitos de construção não utilizados até 90% = 15,4/17,1 metros quadrados. Em outras palavras, mesmo antes da ativação do coeficiente de 0,44, a grande maioria dos direitos adicionais de construção foi concedida para a expansão dos apartamentos existentes, além do coeficiente de 0,44, e a ativação do coeficiente de 0,44 apenas intensifica esse componente. Diante de tudo isso, o perito expressou sua opinião de que um coeficiente de 0,44 em relação aos direitos de construção não utilizados seria razoável se tivesse se mantido por conta própria, mas sem levar em conta todos os dados dos apartamentos e os direitos na condição aprovada do condomínio.