Como declarado inicialmente, o tribunal será obrigado a esclarecer se a Shapir não agiu conforme esperado dele, como empresa contratante, e, portanto, tem direito a uma compensação quanto à localização do estacionamento e à área do apartamento;
Como foi dito, após examinar as reivindicações, ouvir os depoimentos, analisar as provas e tudo o que foi apresentado a mim, incluindo a opinião pericial em nome do tribunal, estou satisfeito em rejeitar a reivindicação sobre a depreciação em relação à área do apartamento, aceitando a reivindicação em parte relativa à depreciação em relação à localização do estacionamento, e vou esclarecer;
- Como foi declarado, um perito foi nomeado pelo tribunal que examinou os argumentos em sua área de especialização. Deve-se notar que uma decisão em disputas envolvendo construção requer um exame profissional, externo e objetivo por um perito nomeado pelo tribunal, que é um perito neutro que não tem interesse no desfecho da disputa entre as partes. O parecer pericial do tribunal goza de status especial.
- Com relação à adoção do parecer especializado do tribunal, a Suprema Corte decidiu:
"Infelizmente, projetos de construção dão origem a disputas e litígios no contexto de defeitos de construção e incumprimento das obrigações mútuas de todas as partes envolvidas. Chegou a hora de todas as partes envolvidas entenderem que há um fim para tudo isso, na opinião de um perito nomeado pelo tribunal com o consentimento dos advogados das partes. É razoável supor que nenhuma das partes sai - nesses casos - com todos os seus desejos em mãos. No entanto, cada parte deve entender que, uma vez recebida uma opinião pericialista neutra, que constitui uma tentativa séria de lidar com os muitos problemas profissionais apresentados, ela deve ser aceita, mesmo que nem tudo o que nela seja determinado seja do agrado e espírito de todas as partes, e mesmo que seja possível apontar erros ou possibilidades de outras decisões sobre essas ou outras questões." (Recurso Civil 2934/94 Solel Boneh Ltd. v. Eitan (2 de junho de 1996) (publicado em Nevo)).
- Uma análise da opinião que me foi apresentada mostra que esta é uma opinião completa, que inclui explicações. À primeira vista, não parece haver circunstâncias excepcionais que justifiquem um desvio em suas determinações. À luz do exposto, considerando minha impressão sobre a qualidade da opinião, e levando em conta o precedente segundo o qual, como regra, o tribunal adotará a opinião de um perito nomeado por ele como perito independente (Civil Appeal 293/88 Yitzhak Neiman Company for Rent Ltd. Monti Rabi (31 de dezembro de 1988) [publicado em Nevo]), adoto as conclusões do parecer perizial do tribunal, conforme será explicado abaixo.
- 00De qualquer forma, não há disputa de que os autores assinaram o contrato de venda, mas há uma disputa sobre o que foi apresentado e explicado a eles antes da assinatura do contrato.
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- Além disso, no nível de especialização, é necessário examinar se há uma lacuna na área do apartamento e se há uma diminuição no valor em relação à localização do estacionamento que os autores receberam na prática.
- Primeiro, existem conceitos básicos de que há um dever maior de divulgação por parte de um empreiteiro em relação ao comprador de apartamentos "no papel".
Uma empresa contratante que vende um apartamento a um comprador "por escrito" está sujeita a um dever acrescido de divulgação, que deriva sua força do princípio da boa-fé nas negociações, de acordo com a seção 12(a) da Lei dos Contratos (Parte Geral), 5733-1973 (doravante: a "Lei dos Contratos").
- Nesse contexto, o que foi dito em Apelação Civil 2274-21 Neta Mor v. Elad Israel Residences Ltd. (publicado em 01.01.2023) é apropriado:
"Inicialmente, vou apresentar o ponto principal do meu julgamento: o recurso deve ser aceito. Isso porque os réus violaram o dever acrescido de divulgação que tinham à recorrente, como alguém que lhe vendeu um apartamento "por escrito", como parte de seu dever geral de agir com o recorrente, e com todos os compradores de apartamentos do projeto, "de boa-fé e de maneira aceitável" - conforme exigido pela seção 12(a) da Lei dos Contratos (Parte Geral), 5733-1973 (doravante: a Lei dos Contratos (Parte Geral)). Esse dever de divulgação acrescenta às obrigações de divulgação que o vendedor de um apartamento tem ao comprador nos termos das seções 2 e 3 da Lei de Venda (Apartamentos), 5733-1973 (doravante: a Lei de Venda de Apartamentos) - como já foi estabelecido em nossa jurisprudência (ver: Recurso Civil 7298/00 Best v. Hamami, parágrafo 47 [publicado em Nevo] (4 de setembro de 2007) (doravante: o caso Best)). A violação em que os réus falharam em sua relação com a recorrente foi expressa na falta de divulgação adequada em relação ao bloqueio, o que ocultou o problema do bloqueio aos olhos da recorrente. Como resultado, a recorrente comprou seu apartamento no prédio - apartamento 1044 - sem consciência do problema da obstrução."
- Em outras palavras, o vendedor de um apartamento tem o dever de divulgação, tanto em virtude da seção 12 da Lei de Contratos quanto da seção 16 da Lei de Venda (Apartamentos), 5733-1973, segundo a qual ele é obrigado a detalhar ao comprador os defeitos existentes no apartamento, incluindo os defeitos ocultos, bem como quaisquer informações essenciais e materiais para a transação.
- Nem é preciso dizer que essa obrigação decorre das disparidades de poder que existem na prática, entre o empreiteiro que detém todas as informações de planejamento e o comprador do apartamento, que geralmente não tem conhecimento profissional real.
- A justificativa dessa obrigação é garantir que o empreiteiro forneça ao comprador do apartamento todos os detalhes materiais sobre o potencial apartamento, e que o comprador tome uma decisão informada com base no material apresentado, se deve ou não adquirir o apartamento proposto, com base nos dados fornecidos pelo empreiteiro.
- Acredito que não há dúvida de que fornecer detalhes sobre a localização do estacionamento e suas limitações são detalhes essenciais em uma transação de venda de apartamento.
- O questionador pergunta quando os autores receberam o desenho do estacionamento e se o esboço apresentado a eles é suficiente.
O componente de estacionamento