"Como observação, deve-se notar que, na minha opinião, a assinatura das hipotecas deve ser feita nas agências do banco e diante dos representantes do banco (e não nas residências ou local de trabalho das hipotecas por meio dos representantes dos hipoteários), quando os representantes do banco serão responsáveis pela divulgação de todos os detalhes relevantes das hipotecas."
Também vou me juntar à recomendação dele.
Tudo o que foi dito era conhecido: os bancos estão sujeitos a obrigações de divulgação, e a violação dessas obrigações implica violar a validade do contrato assinado, devido à ignorância do cliente. A obrigação do banco é fornecer ao cliente informações significativas, com base na percepção das disparidades de poder entre eles resultantes de lacunas de informação. A disponibilização das informações tem como objetivo preencher a lacuna entre o banco e o cliente, o que provavelmente maximizará o benefício inerente à transação. para ambos os lados e até mesmo para a economia como um todo (Platão-Shinar, supra, pp. 211-212). No nosso caso, como foi dito, esse não é um número cuja importância pode ser contestada. O valor da dívida existente é um valor material que pertence ao marco do dever de divulgação no sentido restrito, e o banco não pode se isentar dessa divulgação. Parece que o banco só pode reclamar de si mesmo, por não ter deixado claro ao réu que, no momento da assinatura da hipoteca, já havia uma investigação da lei de dívida na conta no valor de cerca de meio milhão de ILS. O banco deve conduzir um procedimento ordenado no qual todos os detalhes relevantes da transação hipotecária, especialmente da dívida, serão levados ao conhecimento da outra parte do contrato hipotecário, e especialmente da dívida primeiro, se houver uma, que a hipoteca também deve garantir.
- Para ser preciso: o banco está interessado em conceder empréstimos e lucrar com eles. Conceder empréstimos é uma das principais atividades do banco. No entanto, o banco precisa de garantia adequada contra os empréstimos que concede. O banco tem um cliente que acumulou dívidas e está buscando crédito em uma conta privada ou empresarial. O banco exige garantias e o cliente oferece hipotecar um apartamento compartilhado pelo cliente e sua esposa. Nessa situação, que é comum, há um conflito de interesses inerente entre o banco e a esposa do cliente. O banco sabe que a divulgação do valor das dívidas na conta pode levar a esposa do cliente a recusar hipotecar o apartamento. O banco pode, às vezes, se envolver em dívidas passadas. O banco pode não querer divulgar empréstimos anteriores, mas a esposa do cliente precisa dessas informações para tomar uma decisão informada. A experiência mostra que, embora não haja segredos entre muitos cônjuges, o cliente nem sempre revela todas as informações à esposa. Às vezes, infelizmente, também dá informações falsas. É aí que entra em cena o dever de divulgação do banco em relação ao outro empreiteiro, a esposa do cliente. A divulgação das informações permitirá que o outro interlocutor tome uma decisão ciente dos dados necessários. A obrigação do banco de divulgar é suficiente para resolver o conflito de interesses inerente.
- Neste ponto, o banco ainda argumentou que o tribunal distrital ignorou a decisão do tribunal Paz Segundo isso, a ré estava ciente das dívidas criadas pelo marido e, se sim, isso é irrelevante se ele era obrigado a atualizar o Recorrido sobre o status de crédito da conta, ou não. De qualquer forma, segundo o recorrente, esses são dados que eram conhecidos pelo recorrido. Na minha opinião, se realmente fosse provado que o Recorrido sabia da existência de uma dívida na Conta Fiduciária, como o tamanho da dívida (nem exatamente); Também foi provado que o banco sabia disso, e de fato não havia razão para não reconhecer a validade da escritura hipotecária. Como mencionei acima, o dever de divulgação é uma obrigação intencional. O dever de divulgação destina-se a divulgar informações quando o conhecimento dessas informações não está sob o conhecimento da parte a quem a divulgação é obrigada. Por outro lado, quando a informação está aberta e ambas as partes as conhecem, não faz sentido aplicar um dever de divulgação "processual" que está desvinculado do conhecimento real das partes. No entanto, em nosso caso, tal conhecimento por parte do réu não foi comprovado. O Tribunal Distrital observou que estava ciente da determinação do Tribunal de Magistrados de que a Ré sabia que ela e seu marido tinham dívidas. No entanto, também foi decidido que "À luz da forma como o marido gerenciava as contas e transferia dinheiro de uma conta para outra, o conhecimento [do réu - M.N.] sobre o valor da dívida, se é que existia, na conta também é altamente duvidoso". Em outras palavras, o banco não conseguiu provar que o réu estava ciente do valor da dívida, e que foi apenas por essa razão que o banco se considerou isento de levar o assunto ao seu conhecimento. Quanto às decisões do Tribunal de Magistrados, determinações às quais o Banco se referiu extensivamente, tudo o que foi determinado nesse contexto foi que a Recorrida sabia que o casal "tinha dívidas", e isso à luz do depoimento da Recorrida no tribunal, segundo o qual seu marido lhe disse "que eles gastam mais do que qualquer família média". Esse depoimento não constitui evidência de que o réu conhecia o valor da dívida, na conta da empresa privada, nem mesmo aproximadamente, na data relevante. De qualquer forma, as conclusões do Tribunal de Magistrados foram apresentadas no âmbito de uma decisão sobre o alívio temporário, e, portanto, estamos lidando apenas com conclusões prima facie.
- Quanto aos argumentos sobre o significado da assinatura pelo advogado: esse procedimento é de extrema importância, cuja razão e propósito não são prejudicados pelo exposto acima. De acordo com o Regulamento Imobiliário, o advogado diante do qual a escritura foi assinada tem um papel muito importante. O advogado, assim como o advogado Tulchinsky em nosso caso, testemunha que um certo credor hipotecário compareceu diante dele e que, depois que o advogado o identificou e explicou a essência da transação que estava prestes a realizar e As consequências legais decorrentes disso, e depois de se convencer de que isso havia sido devidamente compreendido para o credor hipotecário, o credor hipotecário assinou a escritura hipotecária por vontade própria. A explicação sobre a natureza da transação e suas consequências legais é muito valiosa. No entanto, foi corretamente entendido que assinar na frente de um advogado não isenta o banco de suas próprias obrigações. O Banco Ele deseja se basear no Regulamento Imobiliário como isentação de responsabilidade pelo conhecimento do credor hipotecário sobre a existência de uma dívida anterior, sempre que o procedimento de assinatura detalhado nos Regulamentos tenha sido cumprido. No entanto, os Regulamentos de Imóveis regulam o processo de registro de uma transação no que diz respeito à assinatura perante um advogado e perante o Registrador de Terras. Os Regulamentos Imobiliários, tenham sido cumpridos ou não, não isentam outras partes de suas próprias obrigações (entre outras normas, de acordo com outras legislações). Parece que o presente caso ilustra muito bem a razão para isso: o advogado Tulchinsky cumpriu seu dever e aprovou a assinatura da ré e do marido dela na escritura hipotecária diante dele, somente depois de lhes dar a explicação necessária para a assinatura. No entanto, como era um advogado externo, o advogado Tulchinsky não pôde fornecer ao Recorrido nenhuma informação sobre a extensão do crédito obtido pelo marido antes de assinar a hipoteca. O banco deveria ter preenchido essa lacuna com o conhecimento do réu. Para ser preciso: o banco alegou que não havia razão para atribuir peso à identidade do advogado Tulchinsky como advogado externo ao banco. Nesse sentido, deve-se esclarecer que o fato de ele ser um advogado externo não tem significado em si. No cerne da decisão estava a questão de saber se o banco informaria o réu sobre o valor da dívida. Nesse sentido, se o banco tivesse provado que a questão do valor da dívida foi levada ao conhecimento do réu de alguma forma, a questão de saber se o advogado diante de quem a nota foi assinada não teria sido relevante. Mesmo um advogado que trabalha para um banco e não sabe que há dívida não vai quitar a obrigação do banco. Quanto aos argumentos sobre a falha em convocar o advogado Tulchinsky e o marido para testemunhar, vale destacar brevemente que esses depoimentos não ajudaram o banco. Além disso, como mencionado, o advogado Tulchinsky, sendo um advogado externo, não poderia saber o valor da dívida existente.
- Do exposto, conclui-se que, mesmo sabendo - ao contrário de sua alegação - que estava assinando uma escritura de hipoteca e até assinando a transação diante de um advogado - essa transação não pode receber plena validade, considerando o incumprimento do dever de divulgação em relação a uma figura material e fundamental da transação. De fato, Possível, conforme o banco alegou, que o réu sabia que estava assinando uma transação hipotecária e que ela foi assinada por ele como função dos interesses econômicos que possuía na época. Além disso, é possível que a ré soubesse que o casal tinha dívidas na época, e é até possível que ela tivesse informações sobre o alcance das várias dívidas. Mas, no nosso caso, estamos lidando com especulações. O que foi provado é que o banco não informou ao Réu que, no momento da assinatura da conta, já havia uma dívida anterior de perto de meio milhão de ILS. Nessa transação, o Recorrido concordou em hipotecar a residência dela e dos filhos, em troca de um crédito ilimitado no valor. Não é excessivo exigir que o banco esclareça ao réu a existência da dívida e seu valor. Pode haver circunstâncias em que a reivindicação de uma parte do contrato com o banco de que ele assinou voluntariamente a transação hipotecária não seja aceita, mas isso é inválido devido à violação do dever de divulgação. Tudo depende das circunstâncias concretas que foram presumidas.
Vou esclarecer que, na minha opinião, a divulgação das informações não levanta um problema na área do dever de confidencialidade do banco em relação ao cliente: o banco, que está em posição de poder, pode informar seu cliente - se você me der garantia suficiente Caso contrário Não haverá necessidade de divulgar informações. No entanto, se você desejar hipotecar um apartamento conjunto entre você e outra pessoa, o recebimento da hipoteca é condicionado, para o banco, à sua aprovação para fornecer todas as informações ao outro empreiteiro. O cliente, que precisa registrar uma hipoteca, concordará com a divulgação (ou dará alguma outra garantia).