Você está no apartamento por meio de um acordo que assinou para mim... E você não tem permissão minha para sair no meio de um contrato sem fornecer outro inquilino sob condições semelhantes... Eu concordei em te ajudar e anunciar para você... Encontre um inquilino alternativo. Há 10 dias, encontrei um inquilino e me pediram para sair em até 3 dias, mas você não fez, e o inquilino encontrou outro apartamento. Sugiro que anuncie o apartamento de qualquer forma, inclusive corretora... E até lá, pelo que me diz respeito, você não está isento do contrato e é obrigado a pagar os pagamentos exigidos de mim e de todas as autoridades..."
- Parece que as alegações de Vitaly de ter notado que ele saiu do apartamento em janeiro não foram comprovadas: não há evidências na correspondência de tal notificação; a testemunha Artyom testemunhou que não se lembra se esteve na conversa de janeiro entre Vitaly e Scheiner, e isso contrasta fortemente com o que ele afirma em sua declaração – uma contradição que enfraquece seu depoimento e reduz significativamente seu peso probatório; A correspondência que Vitaly anexou indica explicitamente que, mesmo que houvesse uma conversa entre as partes em janeiro de 2022, não parece que Shiner tenha entendido que Vitaly planejava sair o apartamento em uma data próxima ao fim do segundo período de aluguel e em que data exata; Mesmo quando havia oportunidade, quando Schiner encontrava um inquilino alternativo (em vez de Vitaly), mesmo que em cima da hora, Vitaly permanecia no apartamento.
- Há dúvidas reais quanto à suposta conversa em janeiro, mas pela totalidade das evidências não estou convencido de que um aviso de saída do apartamento tenha sido dado em janeiro, como alegou Vitaly, mas no máximo uma conversa informativa sobre a situação financeira de Vitaly devido à perda do emprego. Em certo momento, Shiner chegou a oferecer a VitalY . outro apartamento que possuía, cujo aluguel era menor, para ajudar Vitaly. Shiner também publicou um anúncio para encontrar um inquilino alternativo na casa de Vitaly para ajudá-lo. Nesse sentido, não encontrei falhas na conduta de Shiner, mas sim o oposto. A impressão que surge das provas é clara: Shiner agiu de boa-fé, de acordo com o artigo 39 da Lei dos Contratos.
- Considero que as alegações de Vitaly de aviso prévio já em janeiro não foram comprovadas e não fui convencido de que Vitaly deu aviso prévio já em janeiro. Determino como fato que tal notificação não foi dada por ele na data alegada.
- No entanto, a declaração citada acima por Vitaly de 2 de março de 2022 é uma declaração clara que tem referência. Nessas circunstâncias, determino que este aviso deve ser considerado aviso prévio nos termos da cláusula 12.2(b) do Acordo.
00O pagamento dos cheques dos meses de maio e junho de 2022 pela Shiner é legal?
- As evidências indicam que, na continuação da correspondência no Apêndice A ao depoimento juramentado de Vitaly, em 4 de abril de 2022, Shiner pede à Vital Y que garanta que o cheque do aluguel de abril não seja devolvido, pede a Wheatley que deposite a diferença e acrescenta: "Eu não posso fazer isso, também pago aluguel." Em 6 de abril de 2022, Shiner escreveu para Wheatley: "Vitaly, vejo e entendo que você não me deixa escolha a não ser cortar a eletricidade e a água do apartamento e não pagar as contas, estou escrevendo uma carta registrada para todas as autoridades pedindo que você saia do apartamento hoje!!" e em 10 de abril de 2026, ele continua: "Luz da manhã, não entendo você, hoje a água e a eletricidade serão cortadas e você arcará com todas as despesas" e na manhã de 11 de abril de 2026: "Quando você vai sair do apartamento?" Na noite daquele dia, Vitaly responde: "Falamos sobre o fato de que no dia 25 do mês eu vou sair de um apartamento, amanhã vou para a prefeitura pagar impostos municipais" e Shiner responde: "Sem problema, mas quero o dinheiro deste mês, agora não quero correr atrás de você depois que você sair, também estou procurando outro inquilino...".
- Fica claro disso que Shiner concordou em desocupar o apartamento em 25 de abril de 2022, mas não acredito que esse acordo constitua uma renúncia aos outros direitos de Shiner de acordo com o acordo (e isso também é consistente com a disposição da cláusula 14.3 do acordo – veja abaixo). Não há contestação pela correspondência de que, no início de março, Vitaly anunciou seu desejo de deixar o apartamento logo após o fim do segundo período de locação, e isso foi discutido explicitamente entre as partes, mesmo que nesse aviso ele anunciasse um despejo imediato e Scheiner fosse fortemente contra.
- De qualquer forma, nessas circunstâncias, parece que, de qualquer forma, Shiner não tem direito ao aluguel do mês de junho de 2022 quando determinei que o aviso de despejo antecipado foi dado no início de março de 2022, de acordo com a cláusula 12.2(b) do acordo, e, portanto, Vitaly deve arcar com os pagamentos do aluguel pelos próximos três meses: março, abril e maio, mas apenas por esses Determino que não há justificativa para obrigar Vitaly, nessas circunstâncias, a pagar o aluguel do mês de junho de 2022, e isso é ainda mais claro quando não está claro exatamente a partir de que data o próprio Shiner morava no apartamento em disputa.
- Quanto ao aluguel do mês de maio , determinei que o aviso de Vitaly sobre seu desejo de deixar o apartamento foi dado a Shiner no início de março, quando Shiner tinha direito ao pagamento do aluguel por três meses e maio entre esse período, antes do acordo, e é isso que decidi.
Mesmo que Shiner tenha pedido que Vitaly deixasse o apartamento imediatamente, acredito que a totalidade das circunstâncias indica que as observações foram feitas com o objetivo de promover os interesses das partes com o objetivo de minimizar os danos, mas sem renunciar a seus direitos, o que Shiner reiterou várias vezes ao longo da correspondência. Determino que Vitaly agiu de acordo com a seção 12.2(b) e anunciou sua intenção de ajudar em 2 de março de 2022, e, portanto, deve pagar a Shiner o aluguel do mês de maio no valor de NIS 3.000.
- A importância dessa determinação é que a nota, cuja data de vencimento é 1º de maio de 2022, foi apresentada para reembolso pela Shiner legalmente. Isso contrasta com a nota adicional de NIS 3.000 que foi concedida separadamente para o aluguel de junho – no caso dele, determino que foi submetido ilegalmente para execução.
A percepção do cheque de segurança por Shiner devido a danos e supostas dívidas que Vitaly havia acumulado contra ele foi legal?
- Em sua declaração – parágrafo 6 da declaração – Shiner afirmou que "após um inquilino deixar o apartamento sozinho, deixando destruição para trás, e os pagamentos do aluguel não terem sido pagos, tudo o que restava era abrir um arquivo de execução para dois cheques de NIS 3.000 (com vencimento em maio e junho de 2022) e um cheque de segurança de NIS 20.000."
- Portanto, segue-se que, segundo Shiner, ele submeteu a verificação de segurança para realização por dois motivos: um – devido a danos que Vitaly deixou no apartamento, e o segundo – devido a quantias que ele ainda era obrigado a pagar: várias contas, aluguel ou outros (incluindo a multa estipulada no acordo).
- A cláusula 12.1 do Acordo estabelece que as disposições da Lei de Aluguel e Empréstimo, 5731-1971 (doravante: a "Lei do Aluguel") "não se aplicarão ao engajamento das partes conforme este contrato". De fato, como regra, a linguagem de um contrato celebrado entre as partes deve ser respeitada, mas o princípio da liberdade contratual não é absoluto e está sujeito às disposições coerentes da lei (que não devem ser estipuladas).
- A Seção 25D(2) da Lei de Locação, intitulada 'Proibição de Estipulação', estabelece que em contratos residenciais:
"As disposições das seções 6, 8 a 10, 15, 21(b) e (c), 23 a 25e, 25h(a)(1), (b) e (c) e 25t a 25C não serão estipuladas exceto para benefício do inquilino."
- Não acredito que uma cláusula do acordo que estipule que a Lei do Aluguel não se aplicará ao noivado entre as partes de forma ampla possa resistir às circunstâncias. No que diz respeito às seções listadas na seção 25(2 ), a disposição certamente é retirada da lei e é nula e sem efeito.
- Disposições relativas à realização de uma garantia, ou seja, o cheque de segurança que Vitaly depositou nas mãos de Shiner, estão estabelecidas na seção 25J da Lei de Locação – que, como declarado, não deve ser estipulada de acordo com a disposição do artigo 25D(2) desta Lei – que estabelece que uma "garantia" é "uma garantia para fins de garantia das obrigações do inquilino decorrentes do contrato de locação residencial". Uma checagem de segurança aplicada como parte de um contrato de locação tem como objetivo garantir o cumprimento das obrigações do inquilino e não deve ser utilizada, exceto quando estiver comprovado que as obrigações para as quais foi concedida foram violadas, e na extensão da violação que foi efetivamente comprovada.
Quanto à multa de 7.500 NIS, conforme estipulado na cláusula 12.2(b) do acordo
- A cláusula 12.2(b) do contrato estipula que o inquilino é obrigado a encontrar um inquilino alternativo que assuma seu lugar caso deseje rescindir o contrato antes da data estabelecida, caso contrário será responsável por uma multa de NIS 7.500.
- Nesse sentido, considero que, levando em conta os argumentos de Wheatley no parágrafo 14 de sua declaração (citada acima), Wheatley errou ao pensar que a responsabilidade de encontrar um inquilino substituto recai sobre os ombros de Shiner, e isso não é verdade. A redação do acordo é muito clara nesse sentido, e parece que, em tempo real, esforços foram feitos por parte de Vitaly para encontrar um inquilino alternativo, já que ele alegou que Artyom o ajudou nisso. Além disso, duas partes alegaram que o próprio Shiner tentou anunciar o apartamento para encontrar um inquilino alternativo, mesmo que essa não fosse sua obrigação sob o acordo, de maneira adequada e no espírito do dever de boa-fé previsto na seção 39 da Lei dos Contratos.
- Isso indica que ambas as partes agiram conforme esperado delas nas circunstâncias. Apesar disso, e à luz da linguagem clara do acordo, determino que a responsabilidade de encontrar um inquilino alternativo recaiu sobre Vitaly e, como ele não conseguiu encontrar um inquilino adequado (apesar das tentativas, e não duvido da alegação de que tais tentativas foram feitas), ele devia à Shiner o valor da compensação acordada no valor de NIS 7.500, conforme explicitamente e claramente estipulado no acordo.
- Aqui também é o lugar para mencionar a cláusula 14.3 do acordo, que estabelece que "qualquer extensão, desconto, renúncia ou falta de tomada de medidas não será considerada uma renúncia a quaisquer direitos das partes, conforme estabelecido neste contrato ou em qualquer lei, a menos que sejam feitos por escrito e assinados pelas" Não se pode dizer que Shiner renunciou ao direito à compensação acordada prevista na cláusula 12.2(b), nem em sua conduta, nem em sua assistência na busca de um inquilino alternativo, nem nos meses de aviso prévio previstos nesta seção, e como a reivindicação não foi levantada por Vitaly, estou satisfeito com a conclusão acima mencionada.
- Determino que Vitaly deve a Shiner a quantia de NIS 7.500 de acordo com a cláusula 12.2(b) do
Quanto aos danos que Shiner afirma que Vitali deixou no apartamento
- A seção 25J(c)(2) da Lei de Aluguel estabelece que uma verificação de segurança pode ser realizada quando "o inquilino não corrigiu defeitos que ele é responsável por corrigir...". Como você deve se lembrar, Shiner alegou que Vitaly causou danos ao apartamento. Paraapoiar essa alegação, Shiner anexou um parecer de avaliação realizado dois anos após Vitaly deixar o apartamento, ou seja, em 2024. Isso levanta dúvidas reais quanto à conexão causal entre os supostos danos e o uso do apartamento por Vitaly.
- Essa dúvida é agravada pelo fato incontestável de que, no período intermediário entre a saída de Vitaly do apartamento e a preparação da opinião do avaliador, o próprio Ma Shiner morou na propriedade por um período. De acordo com a opinião do avaliador, a extensão dos danos causados ao apartamento foi estimada em NIS 44.577.
- Portanto, segue-se que, quando outro, quanto mais o próprio autor, morava no apartamento durante o referido período intermediário e quando o avaliador visitava o apartamento e preparava o relatório do avaliador por um período de cerca de dois anos após a saída de Vitali, há uma dúvida real quanto à existência de uma conexão causal entre os danos detalhados na opinião do avaliador e a residência de Vitali no apartamento. E o que isso deveria dizer?
- A partir do depoimento do avaliador na audiência de prova (p. 12 da transcrição, linhas 12-14 e 23-27, minha ênfase D.B.) ela se desenvolveu da seguinte forma:
"A: Avaliei os danos que vi no dia em que visitei o apartamento.