Q: O-Key, Você sabe como estimar quando esses danos foram causados?
A: Não.
...
Q: Ok, quero dizer, não tinha teste antes, você não fez teste.
A: Essa foi a única vez que estive lá.
Q: Ok. Na sua opinião, você se baseou no fato de que os danos foram causados pelo inquilino? Ou você não sabe quem?
A: Foi o que o autor me disse."
- Sobre a residência de Shiner no apartamento, o próprio Sr. Shiner testemunhou napágina 10 da transcrição, linhas 29-33 , conforme segue:
"Honorável Registrador: Obrigado. Sr. Scheiner, desde quando você mora neste apartamento?
A: Depois de muitos meses.
Honorável Registrador: Isso é muito 3 meses ou 9 meses?
A: Não, muito mais, 8 a 9 meses."
- Assim, durante o período interino, Shiner morou no apartamento, e até isso aparentemente já havia passado algum tempo desde que Vitaly deixou o apartamento.
- A esse respeito, a Honorável Juíza Keren Miller escreveu em seu livro 'Especialistas em Direito Civil' (2025), capítulo 12, p. 249 , o seguinte:
"No que diz respeito às avaliações de propriedades, foi decidido que um atraso na preparação de uma opinião de avaliação sobre a extensão do dano pode ser significativo para o valor probatório da opinião, incluindo a possibilidade de que o atraso leve à negação da capacidade da opinião de servir como evidência de qualquer peso para provar a extensão do dano. Foi ainda determinado que a questão de como e em que medida o atraso afetará o valor probatório da opinião varia de caso para caso, de acordo com suas circunstâncias."
- Veja também a decisão da Suprema Corte no caso Civil Appeal 4119/24 Lior Berko v. S.S. Shlomo Insurance Company em um recurso fiscal de 6 de outubro de 2024, onde o Honorável Justice Yechiel Kasher decidiu o seguinte:
"... Um atraso na preparação da opinião do avaliador sobre a extensão do dano pode ser significativo para o valor probatório da opinião, incluindo a possibilidade de que o atraso leve à negação da capacidade do avaliador de servir como evidência de qualquer peso quanto à extensão do dano..."
- Pelo exposto acima, parece que há uma importância probatória substancial em apresentar a opinião do avaliador próxima à data do alegado dano. O depoimento do avaliador leva à conclusão de que o parecer não estabelece conclusões sobre a condição do apartamento no momento de sua saída por Vitaly, à luz do tempo que se passou. O parecer de avaliação apresentado por Scheiner foi preparado cerca de dois anos após a data da saída de Vitaly do apartamento, e esse atraso está de acordo com a obrigação de Scheiner.
- Nas circunstâncias, determino que o atraso irrazoável na preparação do parecer, que ocorreu cerca de dois anos após a data do despejo do apartamento, levando em conta as declarações citadas acima sobre a importância de apresentar um parecer imediatamente após a ocorrência do suposto evento ilícito, juntamente com o fato de que Shiner morava no apartamento após a saída de Vitaly e antes da preparação do parecer do avaliador, rompe a conexão causal entre a condição do apartamento no momento da saída de Vitaly e os supostos danos causados por ele.
- Determino que a condição estabelecida na seção 25J(c)(2) da Lei de Locação (que determina que o proprietário tem direito a exercer uma garantia quando o inquilino não corrigiu defeitos pelos quais é responsável por corrigir) não é atendida. Portanto, determino que a tentativa do Sr. Scheiner de pagar a cheque de segurança devido aos danos que ele alega ter deixado no apartamento é uma tentativa ilegal.
- Em um artigo encerrado, acrescento que não encontrei nenhuma referência às fotografias anexadas ao depoimento juramentado de Shiner, mesmo assumindo que os defeitos fotografados nelas foram causados por Vitaly, quando não tenho evidências do valor dos danos mostrados nas fotografias anexadas (já que determinei que a opinião do avaliador não tem valor probatório em nosso caso).
Quanto à suposta dívida em relação ao aluguel dos meses de janeiro a abril de 2022 (inclusive)
- Nesse sentido, a seção 25J(c)(1) da Lei do Aluguel (que também não deve ser estipulada) estabelece que uma verificação de segurança pode ser realizada quando "o inquilino não pagou aluguel...". Determinei acima que Shiner não tinha direito a pagar o aluguel do mês de junho, mas sim o direito de pagar o aluguel do mês de maio.
- Quanto aos meses de janeiro a abril – uma análise das provas diante de mim, incluindo o Apêndice C à declaração juramentada de Vitaly (extratos bancários), surgem as seguintes conclusões:
- Em 4 de janeiro de 2022, Vitaly pagou um total de NIS 3.000 em um cheque da mesma série de cheques apresentados para pagamento nos meses de maio e junho. Determino, como constatação de fato, que este é um cheque de aluguel do mês de janeiro, conforme alegado por Vitaly, e que esse cheque foi pago por ele, o que contradiz completamente as alegações de Scheiner de que, neste mês, Vitaly não pagou o aluguel mensal conforme o acordo.
- A correspondência anexada à declaração de Vitaly como Apêndice B indica que Shiner lhe deu os detalhes da conta "Adina e Yigal" e pediu que Vitaly fizesse uma transferência bancária para a conta deles em troca de cheques pelo aluguel que haviam perdido. O Apêndice C mostra que, em 7 de fevereiro de 2022, foi feita uma transferência bancária no valor de NIS 3.000 para "Adina e Yigal", e determino como constatação factual que esse valor constitui o pagamento do aluguel do mês de fevereiro.
- Também no Apêndice C, fica claro que em 2 de março de 2022, foi depositado um cheque no valor de NIS 3.000, que não foi atendido pelo banco em 3 de março de 2022. Não encontrei nenhuma evidência do pagamento desse cheque de forma alguma, mas que Wheatley alegou que também havia pago pagamentos em dinheiro, e depois dessa data não encontrei na correspondência entre as partes que uma dívida daquele mês fosse mencionada, embora em abril (vou detalhar imediatamente) outro cheque do aluguel não tenha sido pago, e Shiner tenha recorrido à VitalY sem mencionar qualquer dívida anterior em relação ao aluguel do mês de março. No entanto, levando em conta as alegações não fundamentadas de Scheiner de que o cheque de segurança também foi depositado em relação à dívida de aluguel dos meses de janeiro a abril de 2022, o que considero inverdadeiro, vejo preferência pelos argumentos de Vitaly nesse contexto, que são situacionalmente consistentes com as evidências diante de mim. Nesse sentido, vou me referir ao depoimento de Vitaly na página 16, linha 7: "No segundo ano, concordamos com ele que viria ao meu apartamento e eu pagaria em dinheiro ou faria uma transferência bancária."
- Também parece do Apêndice C que, em 3 de abril de 2022, foi depositado um cheque adicional no valor de NIS 3.000, que não foi atendido pelo banco em 4 de abril de 2022. Há documentação da transferência de uma quantia de NIS 1.600 em 4 de abril de 2022, e uma quantia adicional de NIS 1.400 em 10 de abril de 2022, de Wheatley para Shiner. Nesse sentido, há também correspondência no Apêndice B sobre a exigência de Shiner por 'pagamento da diferença', após a qual a última quantia foi paga. Portanto, determino que o aluguel do mês de abril também foi pago integralmente por Vitaly, conforme as evidências.
- Diante de tudo isso, não tenho escolha a não ser rejeitar a alegação de Shiner de que o cheque de garantia foi depositado devido a uma dívida que Vitaly acumulou por não pagamento do aluguel dos meses de janeiro a abril, conforme dito, e determino que o aluguel desses meses foi pago integralmente.
- Achei necessário referir-me a este assunto também ao que foi escrito na ata da audiência na página 38, linhas 28:
"Advogado Grady: A primeira alegação é que o aluguel não foi pago, os impostos municipais não foram pagos...