Processo Civil (B.Y.) 64078-07-21 Asher Sharvit v. Edifício Azorim (1965) Ltd. - parte 6

Lowers de gesso 00

1. O perito do tribunal determinou, em sua opinião, que a rebaixada do teto e do sistema de ar-condicionado foi realizada de acordo com as instruções do planejador do sistema, sem qualquer prejuízo à eficiência do sistema.  Ele ainda decidiu que, na ausência de um parecer perito em ar-condicionado sobre o suposto dano à eficiência do sistema de ar condicionado e em vista da posição da parte adversária; Ele não pode dar sua opinião sobre o suposto dano à eficiência do sistema de ar-condicionado.  O especialista determinou que, na prática, dois canos são colocados acima da porta da sala segura usada para o sistema de ar-condicionado, e que o sistema de ventilação segue as instruções do Comando da Frente Doméstica sem qualquer risco.
2. Os autores alegam em seus resumos que o réu agiu de forma contrária ao plano de venda atualizado ao não baixar o gesso no hall do apartamento e não baixar o teto na sala segura.  Segundo eles, a determinação do tribunal ignorou o fato de que todas as reduções aparecem no plano de venda atualizado que foi dado ao perito e também nas opiniões das partes.  Segundo os autores, eles devem ser compensados na quantia de ILS 21.000 mais IVA, ou alternativamente na quantia de ILS 6.200 sem IVA, conforme determinado pelo perito em nome dos autores (parágrafo 17 dos resumos dos autores).
3. Não encontrei desvio da determinação do perito e da concessão de compensação aos autores.  Primeiro, como se descobriu do interrogatório do perito do tribunal, ele viu o plano atual de venda, que lhe foi apresentado no âmbito dos documentos que lhe foram entregues.  É verdade que este é um plano que não foi assinado pelas partes e, portanto, ele o via como um plano de trabalho, mas o revisou antes de dar sua opinião (ibid., pp.  3, parágrafos 28-31).  O perito confirmou que a entrada foi rebaixada com uma faixa de 20 cm, que o hall de entrada foi rebaixado e que o que não foi feito foi a instalação de cornijas (pp.  4, 32, 5, 9 e 23).  Como o perito testemunhou, o autor adicionou um degrau para cobrir os canos e a caixa, e o custo da adição do autor é de ILS 1.000 (o custo do empreiteiro do réu) (pp.  4, 32, 38; pp.  5, 18-21 e 33).  Assim, a determinação do perito baseia-se no plano de venda atual, em seu exame de campo e em sua experiência profissional, e, portanto, não achei necessário me desviar dele e conceder compensação adicional, exceto pela adição feita pelo autor, de acordo com o custo determinado pelo perito na quantia de ILS 1.000.

Incompatibilidade do Plano de Ar-Condicionado

1. Os autores alegam que a falta de abaixar a sala segura causou a mudança das aberturas do ar-condicionado.  Segundo eles, o perito errou ao determinar que, na ausência de uma opinião de um especialista em ar-condicionado, ele não pode dar sua opinião sobre o suposto dano à eficiência do sistema de ar-condicionado em violação dos planos; Os planos de ar-condicionado fazem parte dos planos do apartamento e o perito os recebeu (parágrafo 18 dos resumos dos autores).
2. Primeiro, o plano de ar-condicionado no qual os autores se baseavam não foi apresentado ao perito antes de seu interrogatório, apesar da minha decisão de 5 de dezembro de 2022, de que as partes devem apresentar ao perito todos os documentos relevantes.  Os autores não apresentaram justiça razoável por essa omissão.  Os autores também não enviaram perguntas aos peritos para esclarecimento sobre esses supostos documentos desaparecidos, e isso é suficiente para cumprir sua obrigação.  Portanto, eles não podem alegar que nem o perito nem ele revisaram os documentos relevantes, que optaram por não apresentar a ele.  De qualquer forma, o perito testemunhou que a localização das aberturas do ar-condicionado é adequada para o plano de venda (ibid., p.  13, parágrafo 33).  Da mesma forma, o representante do réu, Deri, que atuou como empreiteiro do projeto, testemunhou que as rebaixas foram realizadas de acordo com os planos e que a supervisão e os consultores foram aprovados para isso (transcrição da audiência datada de 19 de fevereiro de 2025, pp.  45, 26-27 e 46, 2).  Seu depoimento, que não foi ocultado, é sustentado pelo depoimento do perito.
3. Portanto, não constatei que os autores provaram que havia incompatibilidade com os planos de fusão, e de qualquer forma não provaram o custo reivindicado por eles.  Portanto, não considero o réu obrigado a pagar compensação por esse componente.

Nicho na sala de serviço

1. Segundo os autores, a largura do nicho construído é menor que os planos de venda e, portanto, eles não podem colocar uma máquina de lavar e uma secadora lado a lado, sendo que devem ser compensados no valor estimado por eles, no valor de ILS 15.000 (parágrafo 19 dos resumos dos autores).  Em sua opinião, o perito do tribunal determinou que a largura do nicho estava correta.  A largura do nicho na sala de utilidades após a ampliação local é de até 124 cm.  De acordo com o plano de vendas, a largura da área de serviço é de 122 cm.  Embora o plano de trabalho mencione um tamanho com largura de 125 cm, as notas do plano afirmam que "o tamanho não inclui revestimentos como gesso e cerâmica." Assim, as medições reais, após a realização do revestimento, podem ser menores do que o tamanho indicado no plano.
2. O perito do tribunal também observou essa decisão no âmbito de seu contra-interrogatório (transcrição da audiência de 22 de janeiro de 2025, pp.  29, 30; p.  31, 38).  Portanto, não encontrei desvio da determinação do perito, que foi dada com base em sua experiência, expertise e exame na área, e não considero que o réu deva ser obrigado a pagar compensação por esse componente.

Pisos

1. O especialista localizou vários azulejos danificados ou com arranhões locais anormais em vários pontos (no hall de entrada, área de jantar, sala de estar e quarto principal).  O especialista determinou que um reparo de artista local deveria ser realizado aplicando um preenchimento dedicado e com um polimento fino para obter um visual uniforme.  No decorrer do contra-interrogatório, o perito também observou essa decisão (ibid., p.  24, parágrafos 31-32).
2. Segundo os autores, eles têm direito a uma nova venda e não a uma venda "renovada", e, portanto, devem ser compensados pela substituição do piso pelo menos para a "parte pública" no valor de ILS 32.500 para 65 metros quadrados, mais o custo da supervisão e do recurso fiscal (parágrafo 20 dos resumos dos autores).
3. De acordo com a Seção 4B(a) da Lei de Venda (Apartamentos), o vendedor de um apartamento é obrigado a corrigir uma discrepância no apartamento que possa ser reparada, e o comprador deve lhe dar a oportunidade adequada para fazê-lo dentro de um prazo razoável.  O termo "reparo" nesse contexto é amplo e inclui qualquer ação destinada a remover a não conformidade, incluindo a re-execução de uma obra defeituosa, a substituição de um item defeituoso ou a conclusão do trabalho (Eyal Zamir, Sale Law (Apartments) (2002), p.  601).  Nenhuma das partes tem direito absoluto de ditar a forma de reparo, e o tribunal deve considerar fatores como o custo de cada um dos remédios, a extensão em que cada método eliminará a incompatibilidade e o dano estético causado por um reparo parcial.  No nosso caso, não vi desvio da determinação profissional do perito do tribunal, que não considerou necessidade de substituir o piso, mas sim de realizar reparos locais em relação aos azulejos individuais em que foram encontrados defeitos, e adoto sua determinação.

Persianas

1. O especialista determinou que, de acordo com as especificações técnicas, as venezianas serão de sombreamento elétrico, como as existentes.  Essas persianas não proporcionam escuridão total, apenas sombreamento.  Ao mesmo tempo, o especialista determinou que há uma lacuna de luz anormal nas persianas de sombreamento e, para eliminá-la e garantir o máximo de sombreamento, as persianas de sombreamento devem ser ajustadas.  O perito do tribunal observou essa determinação durante sua investigação (ibid., p.  26, parágrafos 22-28).
2. Segundo os autores, isso é um defeito e eles deveriam ser compensados pelo custo de substituição de todas as persianas, que segundo eles é de ILS 40.000, ou uma diminuição de valor devido ao inadequação.
3. Mesmo quanto a esse componente, não vi qualquer desvio da determinação profissional do perito do tribunal, que não foi contradita.  A necessidade de substituir todas as persianas não foi comprovada, e por isso não achei que essa componente devesse ser necessária compensação adicional.

Risco acústico devido ao ruído dos canos vazando

1. Os autores alegaram "desconforto psicológico significativo devido ao ouvir o barulho do esgoto ao baixar a água no vaso sanitário dos apartamentos superiores, pelo receptor encontrado dentro do apartamento" (parágrafo 22 dos resumos dos autores).  Os autores não solicitaram compensação pela incapacidade, mas sim por compensação pelo sofrimento mental.  Nesse contexto, o perito do tribunal determinou que a caixa de controle aparece de acordo com as disposições do plano dentro do apartamento, em um local oculto à vista.  O especialista também determinou que a caixa de controle conecta os canos de drenagem da cozinha aos tubos receptores verticais.  O perito reiterou essas determinações durante seu contra-interrogatório (ibid., pág.  16, parágrafos 21-23 e pág.  18, parágrafos 12-27).
2. Quanto à alegação de desconforto psicológico, o perito do tribunal esclareceu que não ouviu nenhum barulho incomum durante sua visita.  Se for um barulho incomum, deve ser comprovado por uma opinião apropriada.  Na ausência dela, ele não pode determinar a compensação.
3. Na ausência de um defeito comprovado, não encontrei uma forma de conceder compensação.  Quanto à angústia da alma, também em relação a esse componente, será discutida mais adiante.

Isolamento térmico que não está de acordo com o plano

1. O perito do tribunal determinou, em sua opinião, que durante sua visita não foram encontrados achados visuais que atestivam uma falha no sistema de isolamento térmico.  Após realizar um exame da seção da parede de revestimento no quarto norte e examinar as camadas de parede conforme foram realmente realizadas, o especialista constatou que não houve desvio no fator de resistência em relação aos requisitos da SI 1045 na data de determinação.  No entanto, o especialista constatou que houve uma divergência na execução do projeto do consultor térmico do projeto (de acordo com o projeto do consultor térmico, foi necessário realizar um bloco de gesso de 7 cm de espessura com valores de resistência térmica aprimorados, em vez de um bloco de concreto de 4 cm como foi realmente feito, e, portanto, na prática, apenas 30% de melhoria foi feita em relação ao padrão, e não 65% conforme planejado para melhorias de acordo com os requisitos da SI 1045).

O especialista estimou o custo do reparo em ILS 10.000.  O perito observou essas determinações durante seu interrogatório (ibid., p.  34, parágrafo 2).

1. Segundo os autores, eles também devem ser compensados pelo dano não pecuniário causado a eles como resultado da impossibilidade de usar o cômodo durante os meses de inverno, bem como pela diminuição do valor causada ao apartamento, já que "é razoável supor que o mesmo isolamento foi aplicado em todo o apartamento" (parágrafo 23 dos resumos dos autores).  No entanto, mesmo o perito em nome dos autores não se refere ao isolamento térmico de todo o apartamento, mas apenas ao cômodo noroeste.
2. Não encontrei nenhuma divergência da determinação do especialista em relação a esse componente.  Nesse contexto, apresentei minha opinião de que o perito dos autores também não faz constatações em relação ao isolamento, mas sim se refere ao que foi dito a ele pelo autor, que se refere apenas a esse cômodo específico, determinando que "o isolamento adequado deve ser verificado e realizado e o pagamento por depreciação e perda razoável de uso" quando o custo foi fixado em ILS 10.200, um custo semelhante ao determinado pelo perito do tribunal.  Assim, a determinação do perito, feita com base em um exame que ele conduziu e em sua experiência profissional, é razoável e não achei que se desviasse dela.

Depreciação

1. O mesmo se aplica à suposta depreciação.  O perito do tribunal determinou, em sua opinião, que não houve depreciação, e que isso foi incluído nos valores de compensação determinados para o reparo de cada componente defeituoso.  Não constatei que essa decisão foi contradita, nem que evidências ou razões foram apresentadas que pudessem divergir da determinação do especialista.

Resumo provisório sobre as deficiências

1. No resumo acima, concluí que o réu deve pagar ao autor pelos defeitos da seguinte forma:

1. A quantia de ILS 28.800 segundo a estimativa do trabalho necessário para cancelar os defeitos, conforme declarado na opinião do perito do tribunal (p.  28 da opinião).
2. A soma de ILS 2.500 por uma inclinação defeituosa no box do chuveiro.

• A soma de ILS 1.000 para rebaixamento de fundição.

1. A soma de ILS 4.500 para supervisão de engenharia.

Esses valores, além de um recurso fiscal legal.

1. Os valores do parecer devem ser vinculados de acordo com o Índice de Insumos de Construção desde a data de emissão do parecer (18 de fevereiro de 2024) até a data do julgamento.

1. Na declaração de defesa, o réu alegou o direito de alterar.  Esse argumento foi abandonado no âmbito de seus resumos e não contestou o valor determinado pelo perito (parágrafo 2 dos resumos do réu).  Assim, o réu deve pagar as quantias mencionadas.  Além disso, não considerei que o réu devesse ser cobrado com compensação adicional pelo trabalho do empreiteiro em nome dos autores, em vista da conduta do autor, conforme descrito abaixo.

Associando o apartamento ao "Motza Illit"

1. Não há disputa de que o apartamento do autor está atualmente associado a Motza Illit (transcrição da audiência datada de 19 de fevereiro de 2025, p.  26, art.  38; depoimento de Faraji p.  17, s.  17).  Também não há disputa de que os autores não buscaram cancelar o contrato devido a um defeito na conclusão, e seu argumento foca no nível de violação da obrigação contratual.  O argumento dos autores é que a ré conscientemente enganou os autores ao vender o apartamento quando sabia que ele não era de origem de elite e não informou os autores sobre isso.
2. Vou começar dizendo que não achei esse argumento verdadeiro.
3. O contrato de venda, assinado em 7 de junho de 2016, definiu o terreno como "lotes 30, 31, 32, 33, 34 no Bloco 30317, localizado no complexo 'Arza' em Motza Illit.  O plano de zoneamento foi definido como Plano Esboço nº Mi/876 e o projeto foi definido como "o projeto "Arza - Motza Illit" no complexo "Arza" em Motza Illit, que está planejado para ser construído pela empresa....".
4. A cláusula 2.2 do contrato de venda afirma que: "O comprador se compromete a examinar, com exame razoável, antes de assinar o contrato, o terreno, sua localização e arredores, os planos de construção da cidade que lhe se aplicam, a descrição do edifício e da propriedade conforme consta nas especificações e nos planos anexados, a condição do edifício e do imóvel no momento da assinatura deste contrato, bem como qualquer outro fator que possa influenciar sua decisão de comprar o imóvel nos escritórios da empresa nos planos do edifício da cidade, de acordo com as disposições que usam a construção do imóvel."
5. Foi o autor quem conduziu as negociações para a compra do apartamento com o réu (transcrição da audiência datada de 19 de fevereiro de 2025, p.  29, parágrafo 20).  O autor testemunhou que normalmente não assina acordos antes de verificar e verificar sua correção, mas no caso em questão, "Eu não conseguia pensar por um momento que o acordo não fosse na linha azul, que a linha azul cruzasse a linha do nosso projeto e que não fosse...  Pertence a ele.  Verifiquei tudo, aceitei, acreditei que era um ponto que ninguém pensou, nenhum advogado que representou alguém, este projeto não achou que deveria ser examinado, que você está sendo enganado e vendido a você um projeto em uma localidade que não pertence a nenhuma localidade e que não pertence a nada" (ibid., 27-32).  No entanto, a análise dos documentos que estavam diante das partes no momento da redação do acordo leva à conclusão de que o réu não deturpau, já que os documentos mostram que o projeto foi de fato definido como estando localizado em Motza Illit:

1. Plano de Construção da Cidade - Plano Esboço nº M/876 era chamado de "Complexo Illit Arza Motza".  Sob o subtítulo "Local do Plano" está escrito que "o complexo 'Arza' em Motza Ilit está dentro dos limites do Conselho Regional de Mateh Yehuda" (ênfase adicionada).
2. O Contrato de Arrendamento - No contrato de arrendamento, o "Lote" foi definido da seguinte forma: "O Lote": O lote descrito no diagrama anexo e que faz parte integrante deste contrato, cujos detalhes são: Localização: Origem de Illit, a área é de aproximadamente 20.163 metros quadrados...".  O Departamento de Registro e Assentamento da Administração de Terras de Israel confirmou em sua carta datada de 5 de setembro de 2011 que o Bloco 30317, Lotes 31, 33 e 34 está localizado em Motza Illit.

• O Acordo de Desenvolvimento - No acordo de desenvolvimento de março de 2013 assinado com o Conselho Regional de Mateh Yehuda e o Comitê Local de Planejamento e Construção de Mateh Yehuda, o incorporador declarou que é o proprietário registrado e detentor do terreno localizado no "Complexo Arza" "no assentamento de Motza Illit, dentro dos limites do Conselho".

1. A licença de construção - A permissão de construção datada de 21 de agosto de 2013 também indica que a autoridade local é o Conselho Regional de Mateh Yehuda e o endereço do edifício: "Pack Mishkenot Motza".

O autor foi confrontado com esses documentos durante seu interrogatório, e admitiu que não os examinou e que não tinha interesse neles (ibid., p.  30, 35; p.  31, 5-6 e 10, 12-13 e 29).