Compensação Acordada por Violação do Acordo de Exclusividade
- Além das taxas de corretagem (discutidas acima), o autor reivindica "compensação acordada" à taxa de 2% mais recursos fiscais adicionais, por violação do acordo de exclusividade, pois alega que perdeu as taxas de corretagem que se esperavam receber dos compradores se os réus as tivessem encaminhado para ele, como eles haviam feito.
O autor baseia-se na cláusula 3 do acordo de exclusividade, que estabelece o seguinte:
"... Deve-se enfatizar que, como eu (o vendedor) sei que o corretor cobrará uma taxa de corretagem dos compradores, se eu cumprir as disposições da cláusula 2 deste contrato, pagarei, além da taxa de corretagem, uma compensação acordada e pré-estimada de 2% + IVA."
A Seção 2 do acordo de exclusividade, cuja violação confere ao autor direito à indenização acordada, estabelece:
"Como sei que você está investindo esforços e dinheiro para vender o imóvel que possuo e que é possível que anuncie o imóvel e seu endereço exato por vários meios, como: sinalização, publicidade na imprensa e vários outros métodos de marketing, comprometo-me a cooperar plenamente com você e a direcionar qualquer pedido de um potencial comprador para a propriedade durante todo o período de exclusividade conforme detalhado. Entendo que a exclusividade lhe dá o direito exclusivo de divulgar o imóvel que possuo pelo período listado abaixo."
(A ênfase não está no original - A.H.).
- Segundo o autor, "O mecanismo de encaminhamento é o núcleo do acordo. Sem ela, não há exclusividade." Em outras palavras, segundo ele, exclusividade é o compromisso dos réus de encaminhar qualquer comprador potencial para ele, para que ele também possa firmar um contrato de corretagem com o comprador e receber taxas de corretagem dele. Como os réus não encaminharam os compradores para ele, eles violaram o acordo de exclusividade, o que lhe dá direito à compensação acordada.
Por outro lado, segundo os réus, o significado de exclusividade é o direito exclusivo do autor de comercializar a propriedade durante o período de exclusividade. Em outras palavras, durante o período de exclusividade, os réus não podem vender o imóvel por meio de outro corretor ou sem precisar dos serviços do autor. Se o imóvel for vendido durante o período de exclusividade, o autor terá direito às taxas de corretagem que os réus comprometeram no contrato de corretagem, de qualquer forma (desde que atenda aos requisitos da Lei dos Corretores).